浅谈房地产工程造价管理的重要性

付纯英

摘要：房地产工程造价是指房地产项目开发过程中的全部费用，是项目开发投资活动的重要组成部分，对房地产项目的投资控制和实现预期收益回报起到了决定性的作用。本文主要对工程造价的特点和管理内容进行了分析，对房地产项目工程造价管理的重要性进行了探讨。

关键词：房地产项目；工程造价管理；重要性分析

中图分类号：TU723.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）022-000-01

前几年，我国房地产市场经历了一个快速发展的时期，开发项目不断增多，规模不断扩大，房价也持续走高，房地产企业也都存在着较大的盈利空间。随着近几年来市场形势的不断变化，房地产行业也普遍面临着市场疲软、库存高企、融资困难、资金紧张等问题，由于国家一系列房地产调控政策的陆续实施，房价逐渐理性回归，趋于平稳。在此背景下，房地产市场的竞争越发激烈，投资风险不断增大，房地产行业也结束了“高利”时代，企业普遍开始精打细算，加强了对房地产项目工程造价的管理，开始在成本控制上下功夫。加强工程造价管理对于房地产企业降低项目开发成本，提高企业市场竞争力具有重要的作用。

一、房地产工程造价构成及特点分析

工程造价的计费对象包括人工费、材料费、设备和机具使用费、措施费、企业管理费、规费、税费以及利润等等，它贯穿于整个项目开发的全过程。按照项目开发的不同阶段，工程造价的形式主要有以下：投资估算，是指在项目投资决策阶段，建设单位对项目未来可能产生的全部费用进行的预测和估算；设计概算，是指在项目设计阶段，在投资估算控制下，由设计单位根据设计图纸、设备材料价格等资料，编制确定的费用概算经济文件；修正概算，在技术设计阶段，有时会对项目规模、结构设备类型等进行修改和调整，初步设计概算也随之调整，此为修正概算；施工图预算是指施工图设计完成后形成的确定项目建设费用的经济文件；工程结算是在合同约定的工程完工后，承包方向施工单位清算工程价款的文件；竣工决算，是在项目完工后，由建设单位编制的确定最终实际工程造价的文件，它是竣工验收报告的重要组成部分，是办理交付使用，核定项目资产价值的重要参考。

二、房地产工程造价的特点

随着房地产行业的不断发展，现代房地产工程造价具备了许多新的特点。

1.大额性。随着房地产项目规模不断扩大，建设水平不断提高，加之相关配套设施和环境建设不断完善，以及人工、材料等费用的不断增长，使得现代房地产项目的工程造价不断提高，很多房地产项目造价动辄上亿。

2.动态性。房地产项目开发从决策设计到交付使用需要经历较长的时间，经过多个环节。在项目建设期内，会不可避免地存在很多不可控制的影响因素，如设计变更、材料价格变动、贷款利率调整等都会对工程造价产生不确定的影响。因此，必须竣工决算后，才能确定房地产项目最终的、实际的工程造价。

3.兼容性。房地产工程造价不仅资金成本较大，而且造价构成上还具有广泛性和复杂性。它的广泛性主要体现在涉及项目开发的每一个环节；工程造价的复杂性主要体现它名目繁多，构成多样，不仅包含直接费，如人工、材料、设备使用等费用，还包括各种间接费以及利润、税金等等，其构成内容复杂琐碎，不确定影响因素多，核算工作量大，管理控制难度大。

三、房地产工程造价管理的重要性

房地产工程造价管理包含两个部分，一是工程建设投资费用管理，二是工程价格管理。良好的工程造价管理是实现投资预期目标，确保成本最小化，资源配置使用最优化，经济效益最大化的必要途径。房地产工程造价管理的重要作用主要体现在以下：

1.为项目决策提供科学依据。房地产项目开发的主要目的就是为了获得经济利益。因此，为确保获得预期经济收益，在投资决策前，必须要对投资项目进行可行性调查和研究，对项目进行投资成本估算，充分论证项目在经济投资方面的合理性，以确定投资行为。在投资分析中，需要对工程造价进行初步估算，使开发商明确自身财力是否足够，投资风险和投资回报是否达到心理预期，是否达到盈利目标以及是否符合企业经营思路。从而为开发商投资决策提供科学、客观、准确的数据依据，继而使企业明确投资行为，确定企业是否应该进行投资以及如何投资。

2.为开发商筹措资金提供依据。房地产开发需要大量的资金投入。随着房地产行业的发展，其在投资方式上也已呈现出多样化格局，投资方式主要有政府行政投资、银行贷款、集资、参股等等。在项目投资中，各种形式投资所占比例与工程投资总额密切相关，如果投资总额不准确，则必然会影响到项目资金的筹措以及开发期间的还贷。工程造价基本确定了项目开发的资金需求量，为项目资金筹措提供了准确、可靠的依据，继而使开发商优化投资结构比例，确定给予投资者的贷款数额，确保项目顺利进行。

四、结语

在目前房地产行业发展形势下，工程造价管理在房地产项目开发中的重要性也越发突出，各方也在积极探索，不断研究总结提高房地产工程造价管理水平的相关措施和方法，以使工程造价管理在房地产项目开发中发挥更广泛的作用。

参考文献：

[1]赵长安，刘凡.工程造价的科学管理与控制[J].陕西建筑，2008，（08）.

[2]尹贻林.工程造价管理相关知识[M].北京：中国计划出版社，1997.