房地产项目联合开发合同的相关问题

宗莉

摘要：当前，房地产项目联建是房地产市场中常见的一种形式，在现实中联建的参加主体范围并未有具体限制，造成了各种不规范现象的产生，在项目实施过程中问题频繁出现，因此在对联建合同的审查中，需要对联合开发合同的法律问题等进行分析，将联建名义下的非法土地转让权、联建形势下的非法融资等行为进行区分。

关键词：房地产项目；联合开发合同；相关问题

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）004-000069-01

房地产项目建设是一个综合性很强的系统工程，因此加大了项目的管理难度。在项目建设过程中成本管理在各个环节均有涉及，并且成本管理会严重影响着房地产项目的经济效益和项目质量以及技术等，进而促进了对地产项目管理企业管理工作的开展。我国的房地产建设项目中的成本管理还存在着较多问题，需要采取积极的措施来摆脱项目在项目建设中的阻碍，实现对成本的高效管理。

一、房地产联合开发合同特点

房地产产项目的联建类型具有多元化特征，只有根据项目的特征对合同内容进行结合，正确把握其中的法律关系和特征，实现对合同效力的正确判定。我国的土地是属于国家的，在房地产管理中存在国家的法律、法规以及地方性法规，规章层次多，使得当事人的自治意识受到了严重限制，以下是我国房地产联建合同中的主要特点。

1.特殊的主体资格

进入中国房地产需要具备较高要求的准入资格，在《房管法》中的第29条明确规定了：无房地产开发经营资格的企业同他人签订的房地产开发合同的内容，视为无效。在《城市房管法》中提出了：房地产的开发必须建立在合同双方都具备房地产开发资质上。《房管法》中提出：依法取得土地使用权的方式主要有，按照该法律中的相关法律和法规，在入股、合作以及合资等形势下获取后取得土地使用权的经营者。该规定中指出了，房地产的联建合同中的当事人需要具备房地产开发资质，并且要合法取得土地使用权，在入股的情况下参与到联建中，这样才能算作违法。

2.行政干预

联建项目的行政干预体现在了房地产开发和建设中的各个环节，其中主要有对开发主体资质的审批和立项审批；土地使用权的出让审批；建设设计、规划等方案和施工图纸的审查，投资规划和房屋的预售许可，售房合同的登记等。房地产项目的规划实行限制是各个国家的惯例，但是土地制度和企业准入规范的审批是我国独有的特色。

3.多元化的法律关系

房地产项目联合开发合同中当事人法律关系比较复杂。联建中的关系主要有法人、合伙、非典型等。在组织形上，既有两个以上的民事主体，以共同出资的形式，建立房地产公司，或是在不成立公司的基础上进行联合开发，且相互之间可以实现共同享有。出资方式有：土地使用出资、货币资金的出资，另一种特殊的关系是：房地产开发资质被看做是一种条件。此外，还有一种是开发商和政府之间关系复杂，例如：政府在施工、规划、验收等过程中都要进行监督，因此政府对到联合开发资格的审批，对合作开发商的的合作关系是否合法，或是联建合同判定为无效合同，这样的例子有很多。联建主体和其他单位同个人的关系，如在建筑承包、拆迁安置、贷款按揭银行等方面的合同关系。这些因素对房地产的开发和经营造成了严重的制约。

4.责、权、利统一

联建合同的内容中必须遵守责、权、利统一，在实践中，房地产联合合同一旦违背了责、权、利的同一性就会被视为无效。责权利统一主要体现在了合同双方当事人的法律地位，也就是联建的各个主体都要对项目的风险进行承担，不仅仅是指开发的任何环节中的当事人需要做出同样的付出和收益。例如在项目联建中，不存在房地产开发资质的一方无需对具体的管理工作进行参与，项目主要由开发资质的一方实行管理和经营，但是不能只由管理方对项目的风险和责任进行承担。

二、房地产项目联合开发合同的效力

1.房地产项目联建合同与土地使用转让合同

依据最高人民法院的解释，土地使用权是投资人和合作开发人的，是土地使用权转让中比较特殊的形式。联合开发行为是土地使用的转让行为。《土地管理法》、《城市房地产管理法》都限制了土地使用转让的条件。土地使用权的价格的上升真实反映使用价值，此种限制手段主要是为了避免炒作和泡沫房价的出现，进而对房地产市场进行有效的控制。将土地的使用权在在房地产联建项目中作为投资部分，实现土地使用权在房地产市场中的作用，有效帮助社会资源的整合，充分实现土地资源的增值效果，因此房地产土地使用权和普通的交易之间存在一定的区别。

2.联合合同与借贷合同的差异

借贷合同是出借方对货币使用中的风险不做任何承担，只需要在资金到期后收回本金，并按照借贷合同中的约定，收取约定中的利息；房地产联建合同是联合体各方用土地使用权或资金投人共同完成项目的建设，各方投入后带来的风险和利润共同承担和享受。

3.联建主体的资格审查

根据最高人民法院《解答》中的规定：无房地产开发资格的企业和他人签订的房地产开发合同，视为无效，但是在一审诉讼中依法获得了房地产开发和经营资格的，则为有效。《房管法》中规定：房地产的开发和经营者，需要有企业法人资格，同时还要在工商行政管理部门中登记和获得相应的合法营业执照。

三、小结

以上是本文对房地产项目联合开发合同中的相关问题的提出，通过以上分析可知，房地产联合开发的主体在资格的确定上存在一定的特殊性，且国家在其中会产生一定的干预，合同中各个成员之间的关系是具有法律效力的，并且该合同还要实现权责利等的统一。希望房地产开发相关人员对房地产联合开发合同实现基本的认识。实现联合开发合同签订的合理、合法性。