中国民营与国营房地产上市公司经营绩效的对比研究——基于DEA-Malmquist模型

蔡 杨 付云云

(滁州学院 数学与金融学院，安徽 滁州 239000)

房地产业是社会经济发展的物质基础之一，是国家经济的重要支柱，房地产业的持续健康发展是社会经济稳定的重要前提。党的十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。在当前楼市调控政策加码、行业竞争加剧、广受市场质疑的大环境下，房地产业面临新的机遇和挑战。作为房地产业中坚力量的房地产上市公司，其经营绩效是整个行业的风向标，对整个行业的持续健康发展影响甚大。房地产上市公司绩效如何？本文试图做出初步回答，科学评价房地产上市公司绩效，发掘经营绩效变动的逻辑关系。

企业绩效是企业在一定时期的经营效益、经营成果，也可以理解为经营活动中的投入、产出关系。本文以经营业绩为切入点，试图考察房地产上市公司的绩效情况。因此，需要提供一份合理可行的绩效评价机制，如采用总资产收益率、净资产收益率等财务指标来衡量绩效[1]。财务数据是重要的绩效评价指标，有些学者也会使用非财务数据，如引入员工满意度、员工生产率等人力资源指标[2]。此外，更全面、客观的做法是运用因子分析、DEA等方法综合考量企业绩效[3]。在此研究梳理上，本文采用DEA模型和Malmquist指数法，对23家房地产上市公司进行实证研究，分析影响产业绩效变化的因素，寻找提升产业经营绩效的方法，为其他房企提供一定的借鉴和思考。

一、研究方法及数据来源

1. DEA模型

数据包络分析模型(DEA)是一种线性规划模型，用来评价一个单位(DMU)中的多个投入指标与多个产出指标之间的相对有效性[2]。为了分析规模报酬可变情况下的生产技术，本文运用DEA-BBC模型，生产技术综合效率可以分解为纯技术效率与规模效率的乘积。模型假设一共有n个DMU，每个DMU包含s个投入指标和t个产出指标，其公式可表示如下：

公式(1)中，xj表示第j 个单元的投入变量，yj表示第j 个单元的产出变量，λj为权重，θ为效率值。若θ=1，表示决策单元DEA有效；若θ<1，则表示决策单元DEA非有效。

2. Malmquist指数

Malmquist指数是一种应用广泛的生产效率测算方法，能够有效描述相对效率的变化[4]。本文运用Malmquist指数衡量技术效率变动、技术变动与全要素生产率之间关系。以产出为方向，将以u期和v期为技术参照的Malmquist指数定义为

公式(2)中，Muv表示从u期到v期综合生产率的变化，Muv=1表示生产效率不变，Muv>1，表示生产效率提高，Muv<1 表示生产效率降低。同时，Muv指数可以分解为技术效率变化指数(EC)和技术进步变化指数(TC)，若EC或TC大于1，表示其对综合生产效率起到了促进作用，若EC或TC小于1，表示其对综合生产效率起到了抑制作用。

3. 评价指标和数据来源

影响企业绩效的指标较多，但运用DEA方法不能考虑太多指标。借鉴学者的研究成果[5]，联系房地产业的特性，本文构建上市公司的投入产出指标体系如表1所示。

表1 投入和产出指标体系

本文数据来源于同花顺iFinD数据库，以2010—2017年为时间区间，剔除数据缺失、数据异常、名称带有ST的公司，最终选取沪深主板市场23家房地产上市公司作为分析样本。从经营业务方面看，房地产企业的主营范畴大同小异，基本是以房地产开发和销售为主；从区域分布方面看，样本公司大多分布在浙江、广东等经济发达地区；从公司性质方面看，样本公司中民营企业有11家，国资控股有12家，分布均匀，其中国资控股简称为国营。

二、实证分析

运用DEAMax软件对房地产业上市公司的绩效进行评价。第一步，静态效率分析，运用DEA-BBC模型计算和评价上市公司每年的技术效率值和规模报酬状态。第二步，动态效率分析，运用Malmquist指数计算和评价上市公司每年的技术效率和技术进步变化。

1. 静态效率评价

运用DEA模型，计算2010年房地产上市公司的相关效率值，如表2所示。其中综合技术效率是在规模报酬固定模式下计算得出，纯技术效率、规模效率是在规模报酬可变模式下计算得出。规模报酬分为递增、不变(最优)、递减三种状态，表中“irs”代表递增，“-”代表不变(最优)，“drs”代表递减。

表2 2010年房地产上市公司效率值

表2 (续)

由表2可知，2010年房地产业上市公司的平均综合技术效率为0.962，说明上市公司整体存在3.8%的投入资源浪费。根据各家公司的综合技术效率，16家DEA有效的企业中有5家民企，7家DEA非有效的企业中有6家民企，说明房企的整体资源配置能力和使用效率高，但主要集中于国资控股企业。从规模报酬可变的状况分析，18家企业纯技术效率最优，其中有7家民企，说明这些企业的制度建设较完善、经营管理水平较高。从规模报酬角度分析，规模报酬达到最优的有16家，规模报酬处于递增状态的有2家，应当增加要素投入，扩大经营规模，规模报酬处于递减状态的有5家，均是民企，应当减少要素投入，缩小经营规模。总体上，2010年民企的经营效率低于国资控股企业。

由表3可知，2014年房地产业上市公司的平均综合技术效率为0.924，说明上市公司整体存在7.6%的投入资源浪费。根据综合技术效率值数据，DEA有效的企业有11家，其中民企6家，DEA非有效的企业有12家，其中民企5家，同时，综合技术效率值大于平均值的有14家，其中民企8家，说明这些公司的资源利用率相对有效。在规模报酬可变的情况下，纯技术效率达到最优的有14家，其中民企7家，说明这几家上市公司的制度建设较完善、经营管理水平较高。从规模报酬角度分析，11家公司达到规模报酬最优，其余12家处于规模报酬递减状态，包括5家民企，这些公司应当缩小生产规模，减少要素的投入。总体上，2014年民企的经营效率与国资控股企业持平。

表3 2014年房地产上市公司效率值

由表4可知，2017年房地产业上市公司的平均综合技术效率为0.876，说明上市公司整体存在12.4%的投入资源浪费。从各家上市公司的综合效率值来看，仅有9 家公司达到DEA 有效，其中2家民企，且这些公司的纯技术效率、规模效率也都处于最优状态，说明这9 家公司资源的使用效率高，且能有效发挥规模效益。14家公司DEA 非有效，其中民企11家，均是由于规模偏大，规模效益递减，应在控制生产规模、精细化管理方面进行改革。总体上，2017年民企的经营效率远低于国资控股企业。从静态效率值的结果分析，2010—2017 年，综合效率值处于高位的有鲁商置业、天津松江、云南城投、粤宏远A、嘉凯城及合肥城建6家公司，制度和管理水平较高，且可以达到最优的生产规模；以荣盛发展、滨江集团为代表的其他上市公司，都存在不同程度的规模报酬递减，对其综合效率值产生了影响，应当缩减生产规模，使其产业增加价值大于投入增加价值。

表4 2017年房地产上市公司效率值

2. Malmquist动态效率评价

运用Malmquist指数，计算和评价上市公司8年的全要素生产率指数及其分解结果，如表5、表6所示。

表5 Malmquist动态效率评价

表5 (续)

表6 2010—2017年房地产上市公司指数分解

表5为Malmquist指数按照公司名称划分的分解数据。2010—2017年的Malmquist指数均值为1.021，经营效率年均上涨2.1%，说明上市公司经营效率成上升态势，整体资源配置合理。其中，民企、国资企的指数均值分别为1.031、1.015，说明民企的资源配置相对较高。同时，技术水平年均提高3.6%，技术效率年均下降1.5%，说明技术水平有效促进了房产行业的经营效率，技术效率一定程度上抑制了经营效率。具体来看，有15 家上市公司的全要素生产率值大于1，说明一半以上的上市公司8年来的经营效率都较好。对于全要素生产率值小于1的8家上市公司而言，凤凰股份、合肥城建、云南城投整体经营效率的下降，主要是技术水平降低的原因。而世荣兆业、卧龙地产、广宇发展、格力地产、荣安地产在技术效率、技术水平方面都存在下滑趋势，制约经营效率。

表6为Malmquist指数按照年份划分的分解数据。由表6可知，2013—2014 年，由于技术水平的大幅增长，全要素生产率达到峰值1.279，整体经营效率增加了27.9%。2014—2015年，由于技术水平的大幅下降，全要素生产率反转到0.908，整体经营效率下降了9.2%。对于房地产行业而言，相比于技术效率，技术水平的变化对全要素生产率的影响颇大。

三、结论

本文利用DEA-Malmquist 模型，计算和评价23家房地产上市公司2010—2017年的经营效率，得出如下结论：第一，DEA 有效的上市公司从2010年的16家减少为2017年的9家，说明其整体经营绩效下滑，资源运用不充分；第二，DEA非有效的上市公司主要为民企，而经营效率偏低是由于纯技术效率与规模效率的共同作用所导致，因此，民企更容易出现经营管理不善、规模经济水平较低等问题；第三，整体全要素生产率均值达到1.021，技术效率值与技术进步值分别为0.985和1.036，说明近年来各上市公司的经营效率在不断上升，技术熟练程度有所下滑，但技术水平大幅提升。第四，民企的全要素生产率整体相对较高，但各公司的差距较为明显，反之，国资企的全要素生产率较为平滑。

基于以上研究结论，为提升房地产企业的经营绩效，本文提出3点建议：一是应当重视房地产行业的规模经济水平，尤其是民企的规模水平，大部分公司应考虑适当缩减生产规模，减少相关要素的投入，实现生产经营的规模效益；二是应当重视房地产行业的技术效率，增强技术熟练度意识，完善企业制度建设，提升经营管理水平；三是应当重视房地产行业潜藏的“灰犀牛”风险，在关注盈利能力的同时，还应努力提升企业的抗风险能力，最终实现房地产业效率稳步增长。