关于武汉“凭房票购房”政策的思考

摘要：今年7月以来，为落实国家房地产宏观调控政策，北京、杭州等地纷纷出台调控政策，相比而言，武汉实施“凭房票购房”反响较大。通过梳理“凭房票购房”调控原理及政策背后的阿希效应，对比“房票”与计划经济票证房票以及“凭房票购房”与“房票安置”的区别，认为“凭房票购房”是一种更细化精准、约束力更强的行政方法，对实施精准调控、规范购房流程、稳定楼市预期等方面具有积极影响，为下一步打好土地、金融、行政、市场、财税等精准调控“组合拳”，推动房地产平稳从“投资属性”回归到“居住属性”奠定基础。

关键词：房地产市场;调控政策;房价;房票

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）10-0036-39 收稿日期：2021-08-12

作者简介：王娜，武汉市不动产登记中心。

房地产宏观调控是促进房地产市场健康发展的重要手段。为精准调控解决房价存在虚火、供需矛盾突出、市场信息不透明等问题，今年7月28日，武汉市住房保障和房屋管理局《关于加强购房资格管理工作的通知（征求意见稿）》发布，拟要求购房者先获得“房票”，再进行意向登记和网签备案，意味着武汉将进入“凭房票购房”时代。笔者通过梳理、分析并结合个人思考，探讨该政策对房地产市场的影响以及对全国其他住宅虚热城市的借鉴价值。

1 政策调控原理及机理分析

1.1 政策调控原理

在市场经济内在缺陷和国民经济持续稳定增长等多重影响下，政府需要通过计划、经济、行政和法律等方法加强房地产市场调控。同时，房地产发展具有客观规律性，其调控政策也就具有中长期性而非短期性。“凭房票购房”作为一种行政方法，也具有政策的长期性和延续性。在该政策前，大概经历三个试点阶段：（1）开展二手房试点。2019年7月，武昌区试点推行二手房买卖“房票”政策，购房人在购房前需申请获得“房票”，60日内购房有效;（2）推行资格审查前置。2020年初，武汉改变过去先网签再资格审查模式，先对意向购房者进行资格审查，并发放含有二维码等信息的“房票”;（3）开展新房试点。2020年5月，武汉市东湖高新区试点，要求购买新房者需先获得“房票”，并规定只能在一个楼盘办理意向登记。今年以来，武汉一季度末和二季度末新建商品住宅销售价格分别同比增长5.5%和6.7%，面对房价上涨过快压力，“凭房票购房”政策出台。

1.2 房地产“投资属性”与调控背后的阿希效应

阿希效应又叫从众效应，是美国心理学家所罗门·阿希通过“三垂线实验”证实了社会影响对人们盲目“跟风”行为的作用。房地产作为一种特殊商品，在具有居住属性的同时，也具有融资和投资等多重属性，使得房地产投资成为很多投资者的首选。武汉作为国内房地产热点城市，10年内房价上涨数倍，随着价格快速上涨为投资者带来经济利益，其投资增值预期持续增强，会吸引更多的“投机者”盲目跟风，致使大量资金流入房地产引发“泡沫”。“凭房票购房”调控主要包括购房申请→资格认定→意向登记→网签备案→缴费购房等5个步骤。（1）购房申请。意向购房人通过平台申请购房资格;（2）资格认定。房管部门审查后发放“房票”，有效期60天;（3）意向登记。持“房票”者在意向楼盘登记且只能登记一个楼盘，登记后不得再次登记其他楼盘，开盘销售后可再次申请;（4）网签备案。确定购房意向后买卖双方平等协商拟定购房合同的相关条款，未取得“房票”的不得网签;（5）缴费购房。购房者办理后续缴费、验房、办理不动产登记证等后续手续。其核心是通过资格审查前置、一对一购房、公开透明、强化监管等方法，限制因无购房资格认筹、一人多次认筹或虚假认筹等导致楼市虚假繁荣盲目跟风，打破购房者的从众效应，让楼市回归理性。

2 “房票”与其他票证的区别

2.1 “房票”VS计划经济票证

区别主要体现在三点：（1）目的不同。1949年至1979年间，我国因生产力不足，商品极度匮乏，只能发放计划经济票证，用限制供应来弥补商品不足与人民需求的矛盾。而“房票”是为了更有效进行房产供应，调控房价过快增长;（2）实质不同。计划经济票证是从供给出发，提前定量制票，且具有购买价值，可直接兑换商品。而“房票”是从需求出发，建立与需求挂钩的差别化调控机制，仅相当于拥有购房资格，后续还要经历网签、缴费等环节，实质上购房者的资格认证证明;（3）方式不同。计划经济票证是按人口定量发放，且只能兑换指定商品。而“房票”可根据消费者需求，随意选购意向房屋，不限制购买房屋的户型、面积等。

2.2 “凭房票购房”VS“房票安置”

“房票安置”一般包括房屋兑换凭证、棚户区改造货币化房票安置和房屋征收补偿房票安置等。（1）房屋兑换凭证。以鄂尔多斯为例，设有1平方米、2平方米、5平方米等7种房票面值，可以进行兑换、转让、结算等，其实质是特殊背景下的去库存策略;（2）棚户区改造货币化房票安置。以西安为例，棚户区改造被征收人通过签订房票安置协议，获得房票来购买房屋，本质是棚户区改造安置的多样化方式;（3）房屋征收補偿房票安置。以温州为例，由征收人结合货币补偿、产权调换等标准，将相应安置补偿以房票方式作补偿，可申请贷款和结余变现，但不得买卖抵押和套现，其实质是通过房票来代替货币安置和产权调换，有助于淡化商品房、安置房二元制模式，确保拆迁安置可以马上拿到住房。而“凭房票购房”与“房票安置”不同，相当于一种精准打击的调控手段，是限购限售的升级版。

2.3 “房票”VS房票（人才住房劵）

2017年，武汉市发布《房票（人才住房劵）使用管理办法》，按一定标准为就业武汉的人才发放实名制房票（人才住房劵），用来购买包括厂房、经营用房和住房等房屋。房票（人才住房劵）不能提现、转让、赠与。其实质是为了吸引优质人才来汉就业创业，针对大学生等实施定向补贴，属于大学生留汉创业就业配套政策，对引进人才、留住人才具有积极意义，与本次的“凭房票购房”政策具有本质区别。

3 “凭房票购房”对房地产市场的影响

3.1 住房调控更加精准

据国家统计局公布数据，去年以来武汉新房连续14个月保持上涨，尤其是今年1-6月新房涨幅高于年初计划的“同比价格指数原则上不超过5%”调控目标。通过“凭房票购房”可以将炒房客和虚假登记排除在外，让意向购房登记数量降至正常范围，从而将房价增幅精准调控至合理范围;也可以有效消除新房和二手房倒挂的“套利空间”，确保“房住不炒”。据东湖高新区数据，新政实施后新房开盘认筹人数和房源比由5：1甚至10：1以上降为2：1以下。

3.2 购房程序更加规范

以往开发商多存在销售流程不规范行为，没有购房资格者也可认筹，虚造声势恶意炒作，最终导致因无法交易又难以退认筹款而纠纷不断。“凭房票购房”通过对新建商品房销售实行全过程监管，规范销售秩序，且意向购房者不能多楼盘认筹，无购房资格者禁止认筹。并对违规者取消购房资格，对违规的房地产开发企业或从业人员，进行罚款并记入信用档案和拉入行业“黑名单”。从而倒逼开发商规范销售流程、购房者规范购房程序、提升楼盘质量和加大有效房源的供给，避免虚假登记、虚假宣传、恶意“抢客”等现象，从而形成良性市场秩序。武汉“房票制”试点结果也证实，开盘当日东湖高新区房源与认筹数比约1：1.3，新房去化率约为75%。

3.3 楼市需求更加真实

作为全国房地产热点城市，今年1-6月房价节节攀升，7月销售淡季新房住宅网签量仍超2.8万余套创今年新高，多盘涨幅超9.88%，虚火不灭，楼市调控仍需保持高压。以往武汉购房是由意向购房人先认购中签后，再进行购房资格认定，容易造成同一购房者多楼盘认购，被企业恶意制造紧张气氛，导致楼市盲目登记、数据失真，出现房价哄抬、价格虚热、供需失衡的现象。“凭房票购房”以真实楼市数据打破楼市供需假火热局面，真实反映供求，挤出“伪需求”，使“虚热”得到有效降温，从而挤出水分，削弱房地产的“投资属性”。

3.4 市场预期更加穩定

合理房价是一个城市的竞争力所在。目前，武汉房价收入比约11.7，深圳等其他城市房价收入比更是高达40，远高于“3-6之间为合理区间”的国际通行标准，过高房价不但挤压实体产业，也对买不起房的群体造成挤出效应，不利于城市长远发展。今年以来，全国房地产市场累计调控超300次，武汉房地产市场也冷热不均，成交分化加剧，亟需稳定市场预期。“凭房票购房”政策可让政府准确掌握楼市实情，避免企业利用信息不对称实行饥饿营销影响楼市预期，有利于有效释放真实购房需求，合理供应后续房源，降低买家卖家对市场的增值预期，从而回归房地产的居住属性。

4 结论与启示

“凭房票购房”作为限购限售精准调控的升级版，并非是回到了计划经济时代，与计划经济票证、拆迁安置的房票和房票（人才住房券）等有本质区别，有利于规范购房秩序、挤出房产泡沫、稳定市场预期。同时，也启示我们在推出土地、金融、行政、市场、财税等调控政策“组合拳”的时候要进一步注重“精准性”：（1）稳定土地市场。科学实施住宅用地供应计划和“两集中”出让，加强住宅用地信息公开，及时监测限制土地溢价率，确保土地市场整体趋于稳定;（2）重塑产业链条。构建新型房地产开发供给体系，以全生命周期理念对土地销售、房地产开发、住房销售、保障租赁、物业管理等全产业链进行重塑，推动从调控房价向规范秩序转变;（3）完善交易程序。严格规范市场秩序，严查捂盘惜售、虚假宣传、学区房炒作等行为，合理确定购房门槛和房贷利率;（4）精准调控房价。实时完善新房限购和二手房“指导价”等政策，加快保障租赁住房供应和发展租赁市场，推进住房由投资向消费和居住转变。

参考文献：

1.肖良生.深圳“史诗级”土拍之后的房地产发展十大趋势.中国房地产.2020.01

2.唐伟杰 陈雪婷 高洁 等.房屋征迁货币化安置视角下房票制度的思考——基于泉州市泉港区的分析.中国经贸导刊（中）.2019.08

3.侯思捷 耿纯 刘怡.房地产市场调控：形格势禁还是政策信号.北京大学学报（哲学社会科学版）.2020.04