产业融合视角下养老地产发展的实证研究——以福建省为例

陈 茵

(集美大学诚毅学院，福建 厦门 361021)

一、概念及相关理论介绍

(一)养老地产研究综述

养老地产主要面向60岁及以上的老年人群体，围绕适老化住宅产品的开发，还包括各种配套的基础设施和服务，覆盖老年人的基本居住、医疗、社交、教育等各种需求。美国等发达国家由于较早进入老龄化进程，已积累并形成关于养老地产项目的理论体系和实践经验。国内养老地产的研究主要集中在养老地产的开发和运营模式，包括市场供需分析、融资模式和盈利模式等。罗福周等(2012)等结合国外发展经验，从政府扶持、规划设计、融资方式和运营方式四个方向提出建议。[1]赵杰舟(2014)从服务、技术、收益、融资和开发思路分析养老地产的运营模式。[2]对于养老地产的界定主要基于以下基本特征：首先是人本特征，项目开发应以老年群体需求为导向，评估不同层次不同需求的老人群体的需求，体现人性化服务理念，遵循不同地区的经济环境和民俗特色。其次是多元化特征。养老地产项目的多元化定位促进养老地产与其他产业资源相互叠合，横向拓宽养老地产项目的收入构成和发展空间，提升养老地产项目价值。[3]吴娟娟(2017)分析旅游养老地产开发运营的影响因素，构建适宜性评价指标体系。养老地产在探寻自身生产运作规律的同时，在不同产业交联互动中满足不同养老需求，提升养老地产项目的知名度和综合效益。[4]

(二)产业融合研究视角

产业融合的研究主要从产业融合的成因及发展过程、类型和内在动力等方面展开。罗森伯格(1963)研究美国机械设备业演化，提出了技术融合的概念。分立的产业拥有相似的技术基础为消费者提供相似或者相同的产品或服务，实现共同的需求，导致原有的产业边界模糊，实现产业融合。[5]李美云(2005)提出了产业融合的内在动力是收益最大化的需求，产业融合的外在动力是竞争推动和需求拉动。[6]厉无畏和王振(2003)提出产业融合是伴随不同产业或同一产业内各行业之间彼此渗透交叉或相互重组的动态演化过程，并引发了新的产业或新的经济增长点。养老地产自身多元化特性，为养老地产与其他产业的融合提供新的发展路径。[7]周幼曼(2015)提出应从产业链条跨界融合的视角，创新养老地产的商业模式，为养老地产与其他产业融合发展提供理论支撑。[8]

(三)研究思路

养老地产与相关产业的融合指的是多产业在地理位置上形成一定规模的集聚。在集聚群内，依托于养老地产项目的养老需求，为老年群体提供医疗、照护等服务，进一步延伸旅游休闲和娱乐于一体的综合型组织部落，使原本的产业边界变得模糊，最终形成养老地产与医疗产业、旅游产业、养老服务业、娱乐产业等相互融合发展的状态。从理论层面上，产业融合是创新性和动态性演化的过程，实现技术创新应用、业务交叉渗透和延伸、和市场拓宽和扩张。从实践层面上，产业的融合可以刺激新的经济增长点和创新经济业态，促进产业结构的调整和升级。随着近年来异地旅游养老、候鸟式养老地产等模式的兴起，凸显养老与旅游融合的趋势，以福建省的养老和旅游资源为研究对象，进行SWOT分析，通过实地考察及文献辅助，定性分析养老地产发展的可行性。基于福建省2001-2018年数据运用熵值法测度旅游与养老地产融合发展水平，进一步论证可行性，为福建省养老地产的发展路径提供理论和数据支撑。

二、福建发展养老地产发展的SWOT分析

(一)优势分析

1.区位优势

由中国健康养老产业联盟联合标准排名城市研究院共同对外发布了“2017中国养老城市排行榜50强”，福建省的厦门和福州分列第2位和第6位。厦门，别称鹭岛，东南沿海重要的中心城市、港口及风景旅游城市。厦门是一座风姿绰约的“海上花园”，被海水环绕的城市，环境整洁，气候宜人。厦门逐渐成为现代化国际性港口风景旅游城市，拥有世界文化遗产、第一批国家5A级旅游景区——鼓浪屿。福州，福建省省会，曾获“中国优秀旅游城市”、“滨江滨海生态园林城市”等称号。

2.资源优势

养老地产的开发是以养老需求为导向，首先要考虑城市的宜居性，并结合老年人的特点，对气候等自然环境、空气质量、医疗质量、交通质量和生态质量等有特殊的要求。首先，生态环境优势。近年来，越老越多老年人愿意选取风景优美、气候宜人的自然环境地区作为养老居所。福建省的综合空气质量、气温气候、森林覆盖率等生态环境质量指标良好，是典型的宜居和适合养老的最佳省份之一。其次是旅游资源，福建省有世界遗产4处、5A景区9家10处、177家A级旅游区(5A级景区9家10处)、10个国家地质公园和15个国家级自然保护区等。着力构建蓝色海丝、绿色生态和红色文化“三大旅游带”和打造福州省会城市、厦门国际门户、武夷新区“三大旅游核”。季节性休闲养老、旅游度假式、健康养生与养老地产的结合将成为新形态和新趋势。

3.经济发展水平

2018年，福建省实现生产总值3.58万亿元，名义增速为11.25%，同比去年增长了3621亿元。2018年，福建省旅游经济呈现稳重有进、稳中向好的态势，主要旅游市场经济指标趋稳，规模不断扩大。全省全年累计接待国内外游客共46040.17万人次，比上年增长20.2%；累计实现旅游总收入6634.58亿元，增长30.5%。其中，全省累计接待国内游客45138.93万人次，比上年增长20.3%；实现国内旅游收入6032.95亿元，增长32.0%。全省累计接待入境游客901.24万人次，比上年增长16.2%；实现旅游外汇收入90.92亿美元，增长19.8%。

(二)劣势分析

1.产业链条尚不完整

目前缺乏相应的建设规范，养老服务共识不足，不同产业间未实现有效的资源整合。主要表现为我国的养老地产的运营模式和盈利模式都处于探索阶段，产业链条也不够清晰，没有一个较为完整的框架可供选择，难以整合社会资源。比如建设资金的投入、建筑用地的取得、养老地产项目后期的运营管理等环节还有待进一步形成。

2.资金压力大

养老地产项目功能的丰富性和多样性，使其资金需求特点不同于传统的商品住宅，其投资金额庞大、回收期限长。特别是资金沉淀期长，很难短期内回收资金，传统房地产企业一般通过预售方式、银行贷款、自有资金和建筑方代垫等方式保持资金的流动。养老地产项目的资金投入与回笼不匹配导致房地产企业的资金压力巨大。

(三)机遇分析

1.政策要素

为积极应对老龄化趋势，建立与其相适应、与社会经济发展水平相协调的社会养老保障体系，福建省出台了一系列用房用地政策、财政补贴政策和税费减等政策。比如《福建省发展和福建省人民政府“十三五”福建省老龄事业发展和养老体系建设规划的通知》闽政〔2017〕28号中提到，加快养老与房地产、医疗、保险、旅游等融合步伐，大力发展候鸟式养老、旅居养老、健康医疗养老、农家养老、以房养老、会员制养老等新兴业态，拉长产业链条，提高产业聚集度。从政策层面上看，涵盖社会资本、人才、金融等基本要素，逐渐形成综合化、市场化和一体化的政策氛围。[9]

2.市场潜力

养老地产的市场潜力主要依赖于养老需求市场的发展前景。根据国家社科基金2016年《养老消费与养老产业发展研究》课题组测算，2020年我国老年市场规模将达到2.98万亿元，2050年将达到48.52万亿元，市场规模以每年9.07%的增长率高速发展。同时老年人特别是经济发达区域老年人及其子女的老年消费意识增强，购买老年服务和产品的观念形成，也有越来越多的企业参与发展养老产业。最后养老地产与其他关联产业融合发展会带来的新的市场机遇，比如康养小镇、康养社区、老年旅居等，可以推动养老地产项目价值的提升。[10-11]

(四)挑战分析

国家虽然鼓励市场力量投资养老地产，但仍缺乏实质的政策支持。比如在土地获得方面，土地的价格、产权都会影响养老地产的入住率和利润。虽让未来巨大的养老市场需求将得到释放，涉及多个产业的整体养老市场的规范监管还不够到位，养老地产炙手可热但其他养老服务产业和养老金融发展缓慢，资源整合能力亟需提升，需要及时调研市场变化趋势，发展各产业协调融合态势，设计调整养老地产的发展战略和运营策略。[12-15]

(五)福建省发展养老地产SWOT分析矩阵

表1 福建省养老地产SWOT分析矩阵

三、福建省旅游养老地产融合发展的实证研究

(一)方法选择与模型构建

熵值法是根据各项指标观测值提供的信息来确定指标权重的客观赋权法。熵是对不确定性的度量，信息量越大，不确定性也就越小，熵也就越小。通过计算熵值来评价旅游养老地产融合发展的评价指标的离散程度，指标的离散程度越大，该指标对综合评价的影响也越大。其算法的实现过程如下：

1.指标权重的确定

在进行融合发展的评价之前，首先对数据进行无量纲化，然后再对指标进行赋权。为了能得到较为客观的权重，对指标的客观权重采用熵值法进行计算，熵值法的计算原理如下：

首先，每个指标的量纲和单位是不同的，无法直接比较、计算，所以在各指标权重计算前，需将其标准化处理：

当指标为正向指标时，其标准化公式(1)为：

当指标为负向指标时，其标准化公式(2)为：

其次，利用比重法对数据进行无量纲化。通过计算第j个指标的熵值和第j个指标的差异系数，得到第j个指标的权重为公式(3)：

其中，j=1,2,......,p

2.建立综合评价系数

利用标准化的数据与权重相乘得到综合得分，建立旅游养老地产综合发展水平评价函数公式(4)：

3.计算产业融合协调度函数

耦合度是用于度量不同要素之间的协调状况，反映其相互作用程度的重要评价指标，旅游产业、养老环境和地产经济环境之间存在着相互作用与影响，引入耦合度模型计算福建省旅游产业、养老环境和地产经济环境之间的耦合状况公式(5)：

公式中C表示耦合度，f(x)+g(y)+h(z)分别代表旅游产业、养老环境和地产经济环境的综合发展评价函数，其取值范围在0-1之间。当C值趋近于1，表示系统间各要素关联程度愈强其表示出有序方向发展，反之则表明系统间各要素关联程度愈弱且向无序混乱的方向发展，等于0则表明系统间呈现完全无序状态。由于耦合度只能反映系统间相互作用的强弱程度，难以反映整体功能和综合效益的状况即耦合协调发展水平的高低，为了进一步测算旅游产业与养老地产融合发展的实际情况，故引入耦合协调度模型公式(6)和公式(7)：

T=af(x)+βg(y)+δh(z) (6)

公式中T为三个子系统的综合评价指数，α、β、δ表示待定权数，这里分别取1/3。D耦合协调度表示旅游与养老地产的融合协调度，D∈(0，1)，D值越趋向于1表明效果越好，越趋向于0则表明效果越差。

(二)实证结果与分析

1.指标的选择与数据来源

全面分析福建省旅游养老地产开发的影响因素，综合考虑诸多要素之间相互关联及独立性，结合福建省区域特点和产业发展特点，指标选择兼顾整体性和协调性。其次是指标选择的科学可行性，指标科学特征显著，数据均从福建省统计年鉴获取，来源真实可靠，同时指标能很大程度反应养老地产项目开发运营的状态趋势。根据前文及文献总结，由于目前福建省还未发展真正的养老地产项目，从旅游产业环境、养老产业环境和地产经济环境三个层面选择9个指标构建福建省旅游养老地产融合发展评价指标体系，如表2。

表2 旅游养老地产环境评价指标体系

2.福建省旅游产业与养老地产融合发展趋势分析

根据公式(1)-(4)可得福建省旅游产业、养老和地产经济环境综合发展水平的评价指标函数，如表3：

表3 福建省旅游产业、养老和地产经济环境发展水平的评价指标函数

根据公式(5)-(7)可得福建省旅游产业、养老和地产经济环境耦合度C值、耦合协调度D值和综合发展水平指数T值，如表4：

表4 福建省旅游产业、养老和地产经济环境融合协调度函数

(三)结果分析

首先从表2可知，2001-2018年福建省旅游环境、养老环境和地产经济环境的发展水平都呈现平稳的上升状态。2001-2008年养老环境的发展水平明显高于旅游环境和地产经济环境的发展水平。2009-2018年旅游和地产经济发展速度，与养老环境的发展水平差距逐渐缩小。其次从表3可知，2001-2018年福建省旅游、养老和地产环境之前关联程度越来越强到2018年趋近于1。三者的综合发展水平T值也是呈现稳步上升的状态。2001-2018年耦合协调度D值总体呈上升趋势，从2001-2005年严重失调，发展趋势从失调走向融合到2017和2018年呈现优质协调。

四、发展福建省养老地产的路径

(一)明确自身优势，发展旅游+养老地产

通过上文福建养老地产的SWOT分析和实证结果，福建省发展旅游养老地产项目优势明显，在产品设计上注重不同养老需求和灵活性。从实证结果进行分析，福建省需要注重旅游资源和养老资源的整合，以养老地产为依托，旅游为纽带，以此实现耦合放大效应的落实。所有的策划和定位是建立在资源匹配上的，发挥旅游和养老的资源优势，双方资源叠加形成优势互补。其次发挥福建省与台湾的区域优势，明确海峡两岸养老合作开发示范基地，汇聚两岸养老产业的成果与经验。台湾养老地产项目的突出特点在于医疗服务业的带动和轻资产的模式，通过两岸合作，引入台湾成熟的养老服务集团和机构，发展养老合作模式多元化，借鉴养老地产项目后期管理的经验。

(二)推动产业融合发展，完善产业链

首先政府建立养老服务需求评估标准，引导市场开展养老服务需求评估，通过市场收集掌握的有关评估数据，合理配置和盘活养老资源。引导旅游业资源与养老地产结合，引导有实力的地产企业根据自身的发展规划与现有的旅游资源寻求更紧密的对接发展旅游+养老地产项目。比如海阳城是海南省推出的旅游度假与养老相结合的养老地产项目，这一模式发展养老地产项目的同时也给地方旅游经济带来机遇，可以选择出售型也可以选择出租型养老公寓，匹配不同养老需求，着重服务资源整合。

(三)整合资金资源，创新金融支持模式

从前文SWOT分析可得，养老地产发展的瓶颈主要在于资金的压力和产业链条的缺失。适老化的基础设施和功能性配套设施特殊要求导致养老地产项目的资金一次性投入量庞大，同时需要后期的管理和维护，其资金需求还有持续性。福建省作为沿海发达城市，定位中产以上自理型老年群体，发展中高端旅游养老地产项目。通过政府政策引导、减轻税费负担、发挥财政资金杠杆作用等手段引导社会资本进入养老产业，拓宽养老服务投融资渠道，为项目提供融资支持。金融支持模式的创新可借鉴国外的医疗养老REITs融资模式。REITs融资模式与养老地产的对接可以扩展的融资渠道，缓解其资金压力，同时提供资金退出方式，实现资金的迅速回笼和再次循环，推动房地产企业向轻资产运营模式的转变。养老地产纵向价值链是以地产企业为中心并在地产企业主导下构建让参与各方获益的价值创造链条。基于养老地产REITs地产企业可以与中小投资者、专业投资机构、旅游产业和养老服务专业运营商等实现纵向价值链条的提升和产业融合协调发展，在养老地产项目的不同周期实现资源整合、优势互补、需求市场共享与风险共担。