土地管理与房地产开发经济的内在联系

徐鑫

【摘要】随着我国社会经济的高速发展，我国城市化率越来越高，建成小康社会的目标已经达成，但是房地产市场的法律法规仍然没有健全。本文旨在讨论，随着土地管理政策的不断优化，房地产经济的大幅度开发，两者间关系的不断转化，从而产生的当前局势下两者的内在联系。

【关键词】土地管理;房地产经济开发;制度政策

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.

房地产开发与社会各个方面都存在这紧密联系，企业开展开发既要在项目合理合法的同时，又要与当地的文化特色相结合，也正因此房地产开发经济与土地管理的关系相对复杂，房地产开发需要满足土地管理的想关要求，在允许可行的范围内进行开发利用。

1、土地管理与房地产开发经济制度政策上的联系

房地产企业若是想在当地进行开发、发展，就必须要符合土地管理的各方面要求，比如投资要求、开发资质要求、环境把控标准等。通常来说，制度可以划分成正式制度与非正式制度两种，正式制度是指当地的法律法规，是需要房地产开发企业严格遵守实行的相关政策，但也由于其相关内容极其繁琐、复杂导致实施起来困难重重，并且相关制度尚未完善，制度上存在一部分漏洞，使房地产开发不能得到有效开展，这也导致了另一种制度的产生：非正式制度。所谓非正式制度就是结合当地的实际情况，例如：当地社会经济状况、文化习俗、民风官风等，房地产企业想要快速高效的进行经济开发，就势必要遵循非正式制度。在上个世纪九十年代，我国经济发展面临各式各样的问题出现，企业经济呈现负增长趋势，经济结构性矛盾问题激化，为此我国进行了税收调整，降低了对企业的税收缴纳，为了加快发展地方经济，出台了一系列激励房地产开发的条例。在此之后，房地产为了大幅度开展开发，出现了炒房、资金规划混乱、土地管理不合法等情况，政府为了加强对企业地产开发的管理，又对土地规划进行了严格的把控，避免房地产占用大量土地资源，导致房价过高[1]。

房地产开发需要在遵守土地管理的相关制度政策才可以进行，同样房地产开发经济会对当地经济有着重要推动效果，两者互相需要，却又互相制约。当房地产企业需要进行开发时会面对法律上的多个约束，为了能够加快经济的开发建设往往会在符合大框架的条例内容时，在小的规章制度下找寻漏洞，以此来找到创造高额利润的机会。在以前我国为了将大面积空置的土地资源进行利用，进行了大范围的招商引资，企业是不需要公开的程序就可以获得土地，但现在如果房地产公司想要获得大面积的土地使用权就必须要遵守以下要求：一是必须在当地设立多种名目公司并允诺当地政府会在地方进行投资;二是利用建厂的旗号，承诺会经营工厂从而获取土地的使用权;三是以投资的名义进行房地产开发，履行所承诺的项目。土地管理与房地产开发两者的关系在不断的转变。而土地管理与房地产开发经济的联系却日益紧密。

2、土地管理与房地产开发经济各自目标规划上的联系

土地管理是国家为了调整土地关系，组织和监督土地的开发利用，保护以及合理利用土地资源，从而在法律、经济上采取的一系列综合性措施，于二零二零年三月十二日，由国务院发布规定，赋予省级政府更大的自主权，要求在严格保护土地耕地环境、节约用地的前提下，进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度。房地产经纪则是围绕房地产的生产分配、交换和消费场所发生的人与人的经济关系，房地产经纪的性质有商品性、社会性和所有制结构的多元性，其存在不仅是为企业带来利润，更是帮助我国土地资源的合理利用和提高利用率，推动各地的经济增长，带动我国贸易的宏观调控，为我国社会主义经济建设添砖加瓦。土地管理和房地产开发都是对土地资源进行利用与分配，区别在于一个是为了社会发展进行规划，一个是为了企业利益进行谋利。

在现阶段，房地产开发势必会造成一些不必要的麻烦，房地产企业应与相关部门和当地政府人员提前做好沟通，给相关人员一部分利润，实现共同盈利，而官员的官僚作风即是属于非正式制度的一种。相关的政府官员出面帮助房地产企业解决一部分政策制度上面临的困难，反过来企业通过地产开发产生的利润来帮助官员实现资金增长，通过创办教育资助机构帮助学生上学，提供奖学金，与官员一同分享做善事的名声，或者是直接将工程中较为简单的工程项目分包给当地的工厂，以正当的方式给予一部分利益。将土地管理规定制定者拉入企业合伙人的名单中，实现共同开发土地资源的共同目标，进而降低了房地产开发的难度，加快工程开发，而企业所需付出的仅仅是一部分开发利益而已。尽管如此，我国大多地方政府官员都是由上级指派，需要完全听从党中央的知识规划，面对在土地管理制度中出现的非正式制度、地方官僚作风产生的潜规则时，需要企业直接与中央进行沟通接触，在取得相关支持和内容许可后，让中央政府直接指示地方官员进行配合工作。因此加紧两方的密切联系，使企业与政府利益保持一致，也是我国相关部门所重视的，我国政府明确规定了地方政府与房地产企业的长期共存、互惠互利、互相配合的关系，政府需要给予企业相应的扶持与帮助[2]。

3、土地管理与房地产开发经济在人民群众方向上的联系

在房地产开发中，取得土地和施工这两个工作阶段是接触当地民众最多的两个环节，在我国早期社会时，政府协议出让的土地，只要政府号召群众进行拆迁搬离工作，人民群众几乎会第一时间响应政府号召去执行相应的工作，因此以往的房地产开发商所获得土地几乎是干干净净的，不会有任何因土地产权问题而与民众所产生的纠纷。在施工环节上，国家的政策是促进房地产进行开发的，对于企业在施工过程中所造成的問题，民众通常不会有所抗议，都会配合国家下达的指示命令与企业进行良好的合作。然而随着物权法的建立，民众已经产生了所属权的概念，现在再想象以前那样进行高效快捷的拆迁工作几乎是不可能的，近年来从网络和电视所报道的众多信息可以看出，越来越多的钉子户问题浮出水面，很多人不想离开原有的居住所，即使政府为了群众利益能够得到更好的提升劝说群众搬离这也无法改变他们的心意，更有些人知道房地产开发的高额利润，选择与开发企业谈判，想要得到丰厚的报酬才肯离开，这一系列现象的出现极大的阻碍了土地开发的进程。而在施工中，不影响人民群众日常生活是施工顺利进行的前提，然而工程本身规模庞大，耗时长，难免会对百姓日常起居造成影响，在百姓的反馈下，工程进度不可能像以往一样快捷，即使政府部门介入进行调解，也很难找出一个令双方都满意的解决方式。土地管理部门有权利要求民众在土地问题上听从政府的指导，但是人们思想越来越开放，人们对于管束的抗拒心理也日益加深，不能及时配合当地政府的决策执行，房地产企业就无法对土地进行开发利用，使得土地管理工作得不到有效开展，土地管理、房地产经济与人民群众三方形成了一种循环因果的关系，既相互惠利又相互制约。政府部门需要切实了解群众所思所想，提出实际可行的解决方案，房地产企业需要告诉民众地产开发为他们带来的经济福利，衣食住行上的物质提升，双方都以人民群众的利益保障为前提，共同合作，才能更好地完善两者在人民群众上的联系[3]。

结论：

由此可以看出，土地管理的政策决定了房地产开发的方向与计划，虽然当下土地管理制度上仍然存在一些不符合当前社会环境发展的政策，需要我国政府不断的加强对法律法规上的制定，而房地产企业也需要遵守相应的规章制度，严格按照法律法规进行房地产开发，不断在增强发展，维护国家发展利益。

参考文献：

[1]刘涛.经济新常态下国土资源管理存在的问题及发展对策[J].居业，2018（03）.

[2]刘妹荣.分析土地管理与房地产开发的内在联系[J].中国集体经济，2020（13）：74-75.

[3]付佳玉.土地管理与房地产开发的内在联系[J].住宅与房地产，2019（09）：15+17.