浅谈财务视角下的房地产企业并购重组

孔光明

【摘要】经济新常态背景下，我国房地产行业增速减缓，已逐渐转向高质量发展阶段。房地产企业数量多，规模不一，一些小型房地产企业因经营不善或者融资结构不合理，面临着倒闭的困境。作为全国性商业文旅地产开发企业，适时开展并购重组活动，扩大企业运营规模，优化资源配置，盘活资产，以更明显的竞争优势在市场中站稳脚跟。本文从财务视角出发讨论房地产企业的并购重组，分析了房地产企业并购重组的动因以及存在的财务风险，并从多个方面探究了防范财务风险的策略，以供参考。

【关键词】房地产;并购重组;财务风险;防范策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.

企业并购重组是为了扩大运营规模，实现集中化、规范化产业发展所采取的直接性手段。当前的经济形势下，房地产行业增速减缓，小微型房地产企业经营压力骤增，并购重组活动日益频繁。在诸多因素的影响下，房地产行业资金紧张情势加剧，国家有关部门先后出台多项政策文件，支持房地产并购重组。房地产行业核心代表企业组织研讨会议，对并购重组的阻碍、关键点等进行分析，提出了相应的方案，这也为各企业发起并购重组提供指导与参考。财务风险存在于并购重组活动的每一阶段，对房地產企业而言要想提高并购重组的成功率，则应充分把握财务风险，采取针对性措施防范风险，以确保并购重组活动的顺利推进。

1、房地产企业并购重组的动因

1.1市场竞争加剧

产业集中度低是我国房地产行业的主要特点，随着国家宏观政策的陆续发布以及产业结构的调整，整个房地产经济市场竞争加剧，对小型房地产企业而言生存压力越来越大，而对中大型房地产而言同时面临着机遇与调整。“优胜劣汰”一直以来都是经济市场的基本规律之一，为了进一步扩大竞争优势，走出运营低迷的困境，作为领军型地产开发类企业，应当结合行业环境，发起并购重组活动，开展并购业务，拓展企业运营规模，同时盘活资产。

1.2获取土地资源

房地产企业要想壮大经济，必须要以充足的土地资源为保障。随着我国城市化进程的不断加快，土地资源越来越稀缺，房地产企业拿地成本也有所增加。要想加快产业转型升级，当前房地产企业可积极开展并购重组，经过对比分析选择适宜的并购对象，获得土地使用权，有效提高地产开发效率，同时降低开发风险。

1.3产生规模经济

稳健且灵活的资金链是保障房地产企业经济活动、开发项目有序推进的必要前提[1]。房地产开发项目具有周期性的特点，规模经济与企业成本、资金流动等有着直接关联。通过并购重组，一方面可盘活企业资金，加快资金周转率，另一方面可使企业拿地成本、财务管理成本、运营成本等有所降低，达到提高规模经济的目的，推动企业战略发展进程。

2、房地产企业并购重组中的财务风险

从财务的角度出发探究房地产企业并购重组，应当将重心放在财务风险上，掌握并购重组中财务风险的特征，把控关键的风险控制点，这样才能提高并购重组活动的成功率。

2.1价值评估风险

价值评估风险可以说是并购重组中最为关键的财务风险，存在于前期环节，主要是指并购企业在对目标企业实际信息全面掌握的基础上进行合理估值，应根据企业性质来选择适宜的价值判断与评估方法，若是评估过高，必然会不利于企业的运营与发展。引发价值评估风险的因素有：企业内部管理体系不健全，制定并购决策时因受到个人主观行为干预，并购决策可行性、科学性缺失;有的目标企业为了获得更高的经济利润，选择虚报财务数据，若并购企业没有展开细致的调查工作，也会面临价值评估风险;土地为房地产企业并购重组的主要产品，受外部环境的影响，其价值始终处于不稳定的状态，这种情况下价值评估工作有一定的困难，同时风险程度也更大。

2.2融资风险

资金压力大是我国大部分房地产企业面临的困境。并购重组活动房地产企业往往会以外部融资的形式为主筹集所需的资金，以完成交易行为。融资风险普遍存在于并购重组过程中，若是未能合理地规避风险，则极有可能引起资金链断裂，威胁到企业的生存与发展。与一般企业相比，房地产企业并购重组活动的开展对资金的需求偏高，融资风险也随着资金规模的扩大而增加。若是企业盲目地选择融资方式，未能立足于根本，结合企业运营现状与战略发展需求制定融资方案，充分利用预算工具，那么则很难规避融资风险。

2.3交易支付风险

房地产企业并购重组可选择的支付方式多种多样，包括现金支付、股权制度等等，不同的支付方式所引发的财务风险程度不一[2]。例如现金支付程序简单，具有便捷的优势，但会对房地产企业现金流带来一定压力，极易引发资金链断裂、资金不足等风险。股权支付则可能会导致股权分散、控制权旁落等风险，一定程度上还会降低企业的信用度。此外，还有以贷款的形式为主进行收购，此时房地产企业面临的财务风险加大，不仅需要在前期投入更多的评估成本，而且后期还要定期偿还债务。对房地产企业而言，如何选择适宜的交易支付方式也十分重要，若是盲目地进行收购支付，必然不利于并购重组活动的开展。

2.4财务整合风险

财务整合主要是指并购重组后将财务目标、财务管理体系、财务制度等进行整合，形成统一且集中的管理系统，符合双方企业的实际情况。对房地产企业而言，必须要重点强调如何提高财务整合的质量与效率，注重资金的适度集中管理，充分发挥协同效应。然而实际上，财务整合并不是一项简单的工作，在各种因素的影响下财务整合难度大，存在的财务风险也愈加突出，如果房地产企业并未重视财务整合，必然会陷入财务内控制度无法落实、财务管理混乱的困境中，导致企业经营活动难以顺利开展，并购重组最终也会以失败告终。

3、防范房地产企业并购重组财务风险的有效策略

3.1完成事前调查工作，增强价值评估的合理性

在并购重组前期，房地产企业必须要完成对目标企业的全面调查工作，避免出现信息不对称问题，充分掌握目标企业的财务状况、运营现状、资金流动情况、负债情况等等，只有这样才能进一步增强价值评估的合理性以及准确性。首先，可针对价值评估成立专门的小组，由企业精英员工组成，专业知识储备足、工作经验丰富，全方位分析内外环境，在了解目标企业实际情况的基础上，以科学的调查评估结果为准，制定并购决策[3]。其次，必要时可与第三方专业评估机构进行合作，将价值评估工作交由更专业的人，同时指导企业内部员工，对目标企业的发展前景、盈利能力、竞争实力等加以分析与评估。再次，选择价值评估方法，构建数学模型，结合企业特性，立足现在、放眼未来，可将成本法与市场法相结合，综合分析多个方面的要素，包括现有资产、发展潜力等，尽可能从根本上降低财务风险。还应当注意的是，必须重点分析目标企业财务报表，去除其中掺杂的水分以及虚假信息，关注是否存在资产不实情况、偷税漏税问题等，避免增加不必要的并购成本。

3.2优化企业融资结构，合理规避融资风险

融资风险存在于收购环节，因（下转34页）（上接32页）房地产企业资金高度集中，组织结构链条长，若是出现融资风险，极易造成资金链断裂，进而威胁到企业的生存与发展。因此，房地产企业应当根据自身特性以及战略发展，优化融资结构，以达到合理规避融资风险的目的。第一，对整个行业市场环境进行分析，从长远的角度出发制定战略规划，发挥统筹协同效应，为企业融资指明方向;第二，分析同行业内并购重组的实例，从中总结经验，建立健全风险预警机制，加大融资风险信息化建设力度，预测融资风险，保障融资计划的可行性与安全性;第三，灵活运用债务融资杠杆，确定财务指标，分析企业经营形式，对症下药采取针对性的调节方式，进而最大程度降低财务风险。

3.3建立多种支付方式，降低财务风险

房地产企业可建立多种支付方式，对不同支付方式的风险程度进行分析，从中选择成本低、风险低且便捷的支付方式，将多种方式进行组合，在降低企业并购重组成本的前提下，大大减轻资金压力。例如，M房地产企业并购重组过程中，积极借鉴了国内外成功的并购案例，对其中的交易支付方式展开研究，结合企业当前的运营现状与财务状况，与目标企业协商，组合现金支付与股权支付，确保现金流稳定，支付风险较低。另外，房地产企业可与专门从事于并购重组的机构合作，具体问题具体对待，在专业人士的指导下设计更加适宜的支付方式，分为一次性付款与分期付款两大类，制定相应的交易支付方案。再经共同协商之后确定最佳的支付方式，一方面降低房地產企业资金压力，另一方面保障并购重组活动的顺利推进。

3.4完善财务管理体系，实现财务整合

房地产企业并购重组后应第一时间整合双方的财务经营战略，将本企业的财务战略视为核心，调整目标企业的财务战略目标、规划方案等，实现有效融合。接下来，整合财务管理制度，分析并购企业与目标企业的制度特性与落实情况，经过对比与协调，从中优选有价值的财务制度，搭建财务制度框架，逐步填充内容，确保制度的可行性与全面性[4]。同时，整合财务核算，统一会计核算方式，加强内部有效沟通与联系，使得财务人员可快速获取所需信息，完成真实的财务分析报告。委派并购企业财务人员对目标企业进行指导，参与财务决策，共同制定考核方案。优化绩效考核制度，创新激励手段，将绩效考核结构与职位选拔晋升、薪资调整等直接挂钩，重新组合考核指标，将绩效考核的作用发挥出来，使得双方企业向统一战略方向前进。

结语：

综上所述，对房地产企业而言，要想扩大运营规模以及市场份额，应当积极开展并购重组活动，从财务的角度出发对整个活动中存在的风险加以分析。结合风险的特性，持续探索行之有效的风险防范策略，不断提升企业整体管理水平，确保并购重组活动的顺利开展，从而进一步推动房地产企业的稳定长远发展。

参考文献：

[1]包懿.浅析房地产企业并购中财务方面的风险与防范[J].产业创新研究，2020（09）：74+76.

[2]刘丽娜.房地产企业并购重组的税收筹划及其风险分析[J].财会学习，2020（02）：1-3.

[3]杨帆.对企业并购重组中的财务及税收问题的探讨[J].财会学习，2018（32）：141-142.

[4]沈佳萍.房地产企业并购重组中的风险防范对策之我见[J].中国国际财经（中英文），2018（01）：138-139.