海南省海域使用权价格评估方法分析

李佳

（海南正理房地产资产评估测绘有限公司，海南 海口 571199）

近些年，我国海洋经济得到快速发展，逐渐成为国民经济的重要组成部分。海域是海洋经济发展的主要载体，其使用权价格评估对于合理配置海域资源、促进海洋经济的健康发展具有积极意义。2020年6月1日国务院印发的《海南自由贸易港建设总体方案》中提到“完善海洋服务基础设施、积极发展海洋物流、旅游、海洋信息服务、海洋工程咨询、涉海金融、涉海商务等，构建具有国际竞争力的海洋服务体系”。海南省海域价值评估为海洋经济的发展提供了科学有效的参考和保障，也为自贸港海域资源的合理配置及海洋经济的高速发展起到了重要作用。所以，下文就海域使用权价格及评估方法进行了分析，为海域使用权价格形成机制的发展及评估制度的完善提供参考。

式中：流函数与扰动速度有关，其中：为表面波数（wave number）；为液膜射流表面波的复数圆频率，其实部为表面波增长率（wave growth rate）；为单位虚数。

一、海域使用权价格体系构成

海域使用权指的是在一定期限内依法为民事主体授予的对特定的海域使用价值进行开发利用和收益的权利，《中华人民共和国海域使用管理法》第3条法规明确规定：海域属于国家所有，我国海域所有权由国务院代表国家行使，个人或单位使用海域，必须依法取得海域使用权。而个人或单位要取得海域使用权，就需要支出一定的海域使用金，这个海域使用金就是海域使用权价格。当前我国海域使用权价格形成按照属性可分为政府定价、政府指导价及市场性价格。政府定价或政府指导价包括海域使用金征收标准、海域基准价格、标定海价等；市场性价格包括海域使用权的出让、转让以及出租等市场成交价格、抵押价、入股价等对海域使用权价格评估起微观指导作用的宗海价格，也包括市场交易前的海域评估价、出让底价等。按照价格组成进行划分，可分为“海租”资本化与海域补偿价格。

二、海域使用权价格评估概述

我国的海域使用金征收标准，是以县级行政单位为基本单元，将全国范围内的海域进行综合划分，根据用海类型、方式及海域等别进行制定，由两部分构成：海域空间资源占用金，以市场法、成本逼近法、收益法等结果为基础，再通过求取样点的均值确定，体现海域资源的经济价值；海域自然属性改变附加金，通过市场法、替代成本法、恢复成本法等方法计算开发使用活动对海域产生的生态环境损害，体现海域资源的生态系统服务价值。对于海域使用权价格评估，主要依照评估技术规范，通过资料收集、现场调查，再结合相应评估方法的使用，得到最终结果。

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综上，海域使用权评估价格为923.1587万元，折合18.4632万元／公顷。

图1 我国海域使用权市场主体间关系

本次评估主要为经营性旅游娱乐用海海域使用权挂牌出让底价提供参考。近5年内，海南省海域交易一级市场出让宗海数量最多的为昌江县及东方市，共计10宗。经过分析，本次评估选取这两个市县相同或者相近用海类型的3宗海作为比较实例。考虑到估价对象所在海域还未开发，可以开发和利用海域所耗费的各项费用，再加上正常的利息、利润及税费确定海域的成本价值，为此该项目采用成本法与市场比较法进行评估。

三、实例分析海域使用权价格评估方法及应用

根据现行的《海域评估技术指引》，海域使用权价格评估方法有成本法、收益法、基准价格系数修正法、市场比较法和假设开发法五种，各种评估方法计算公式为：第一，成本法：P=（Q+D+B+I+T）×K2，式中：P为海域使用权价格；Q为海域取得费；D为海域开发费；B为海域开发利息；I为海域开发利润；T为税费；K2为海域使用年限修正系数。第二，收益法式中：P为海域使用权价格；ai为未来各年的海域纯收益；n为海域使用年限；ri为海域还原利率。第三，基准价格系数修正法：P=Pi×（1+K）×Ki，式中：P为海域使用权价格；Pi为某一用海类型的海域基准价格；K为海域价格影响因素总修正幅度；Ki为其他修正系数。第四，市场比较法：P=Pb×K1×K2×K3×K4，式中：P—海域使用权价格；Pb—比较实例的海域价格；K1—交易情况修正系数；K2—海域使用年限修正系数；K3—评估基准日修正系数；K4—价格影响因素修正系数。第五，假设开发法：P=V-Z-I，式中：P为海域使用权价格；V为海域开发后的总价值；Z为海域开发成本；I为海域开发利润。

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（一）评估方案

在一级市场上主要为“一对多”的竞争模式，即众多的不同竞买者都是面对政府海域行政主管部门，综合考虑自身及竞争对手情况，在“招拍挂”的制度规则内进行竞争，最终获得海域使用权。在二级市场上则是“多对多”的模式。市场上存在众多的海域使用权原拥有者和新买入者、抵押权人等主体。这些主体根据自己既定的交易条件，自行确定交易对象，并通过商谈、与对手竞争等手段，最终实施交易。

（二）评估过程和结果

其中，Q按照海域使用者为获取使用权支付的客观费用，包括海域使用金、前期费用和各类补偿费用。项目用海为6等，填海造地用海的海域使用金按年度收费，每年0.43万元/公顷，共537.5万元。根据前期实际投入的可研阶段的勘查费用、可研报告费用、环评调查等实际支出确定，按照面积摊至透水构筑物和游乐场用海，专业费为257.8451万元。本次评估，设定对象为空置海域，仍未建设用海设施，D=0，该海域未开发，则T=0。I计算是以海域取得费、海域开发费、税费为基础，根据估价期日央行发布的贷款基准利率，利息率为4.35%，利润=（海域取得费+海域开发费+税费）×成本利润率=119.3018万元。该项目中是以一级出让价格进行使用权评估的，用海年限为25年，所以无年限修正必要，这里K2取值为1。

利用成本法评估海域使用权价格一般做法是假设目标海域为裸海，也即将目标海域设定为尚未开展海域论证等前期工作和利益相关者补偿工作，这样可保障最终的评估结果为不包含前期费用和补偿费用的海域使用权价格。

近5年内，海南省海域交易一级市场共出让26宗宗海，合计面积达2373.1009公顷，出让海域使用类型有旅游娱乐用海、渔业用海、交通运输用海等，主要为旅游娱乐用海，本文以海南省昌江县一宗旅游娱乐用海价值评估为例进行分析。该海域使用权位于海南省昌江县棋子湾中角附近海域，距离昌江县城约42公里，距离海南西线环岛高速棋子湾出入口约27公里，总面积为53公顷，用海类型为经营性旅游娱乐用海，用海方式为透水构筑物、开放式游乐场用海，其中透水构筑物用海3公顷，开放式游乐场用海50公顷，使用权年限为25年，属于六等海域，未来开发建设海洋旅游综合体项目，现拟对其市场价值进行评估。

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成本法计算公式如下：

P=（Q+D+B+I+T）×K2

欧阳锋与吕凌子都属于上班族，购买房子的首付款七拼八凑好不容易才凑齐，两口子每月的工资除了还贷已经所剩无几。眼下要把这事情处理好，不借钱不行。吕凌子为欧阳锋开了个口子，对欧阳锋来说，妻子没有河东狮吼已经给足了自己面子。欧阳锋不敢怠慢，打电话给钱多多，钱多多是一家四星级宾馆的老总，与欧阳锋是同学，是铁哥们，问他借5万块钱应该不成问题。

1.成本法的评估过程和结果

针对海域使用权的市场化交易，一、二级市场均以竞争为基本实现手段，各主体间关系如图1所示。

2.市场比较法的评估过程和结果

市场比较法计算公式如下：

P=Pb×K1×K2×K3×K4

其中，Pb按照东方市板桥镇双沟村海上旅游项目、东方市海东方公园附近海域海上旅游项目、东方市鱼鳞洲附近海域价格进行计算，K1交易情况修正系数为1，K2海域使用年限修正系数为1.0678，K3评估基准日修正系数为1.2147，K4价格影响因素修正系数为1.2863。

综上，海域使用权评估价格为2437.5000万元，折合48.7500万元/公顷。

四、结束语

综上所述，海域使用权价格评估是海域有偿使用制度顺利运行的前提，也为海域的市场化运作提供了重要依据。在市场经济发展背景下，客观体现海域的使用价值，需根据实际情况选择适宜的评估方法，保证最终评估结果的真实有效。需注意的是，海域具有流动性、开放性特征，价格评估也十分复杂，本文所述案例可供参考，但仍需相关专家学者对价格机制的形成理论以及评估方法进行深入研究，促进海洋经济的可持续发展。