城市更新的“江汉样本”

邵晓

城市更新主要是指对城市建成区（规划基本实现地区）城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，是小规模、渐进式、可持续的更新。

2021年两会，城市更新首次写入政府工作报告，国家“十四五”规划纲要更是明确指出，在新型城镇化建设中要提升城镇化发展质量，全面提升城市品质，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。由此可见，城市更新行动已上升为国家战略。

城市更新行动的实施有利于在城市形成新的经济增长点，释放城市发展潜力，提升城市居民获得感，已经成为各地城市改革发展的主要抓手。在各地城市更新行动中，江汉区作为武汉市的中心城区经过多年已经发展出较为成熟的产业结构和城市空间，在更新模式的选择上以有机更新为主导，城市更新的“江汉样本”进入各界视野。

多元谋划，完善城市空间结构

作为武汉中心城区面积最小的辖区，江汉区人口密度和经济密度均居全市首位，空间相对狭窄。如何充分挖掘空间资源，为城市发展提供必需的产业空间是更新过程中要解决的首要问题。江汉区通过一系列集约用地措施，缓解了空间狭窄和产业高速高质发展之间的矛盾。

注重整体规划，构建合理的城市空间布局体系。江汉区在城市更新中尤其重视整体规划，积极谋划构建“一核两纵五区”城市空间布局体系。“一核”即武汉中央商务区;“两纵”即长江大道江汉段“辉煌七公里”和新华路垂江发展轴;“五区”即汉口历史文化风貌区江汉片区、武商高端时尚消费区、武汉金融街、江汉创谷、杨汉湖生态生活区。不同区域的业态布局和建设重点各不相同、互相补充。通过整体谋划，协调不同区域的产业功能和结构，有效避免无序开发问题。

改造升级，充分提升空间利用效率。江汉区通过推动老旧街区的功能完善和品质升级，实现既有空间内产业高质量发展，提升空间使用效益。如江汉路步行街的升级改造就在保留历史风貌的前提下，打造出了“文化+”产业聚合的商业模式，在业态上实现从单一到融合的转型升级，形成了融合多元生活、文旅商功能复合的步行街区。据统计数据，升級后该街平均日客流量达36万人次，成为武汉市的新地标;该规划项目还被评为商务部优秀规划案例面向全国推广。

鼓励“住改商”，拓展产业发展空间。为实现土地资源效益最大化，保障金融、商服等产业发展用地，江汉区严控“商改住”、鼓励“住改商”。据该区官网发布信息显示，太平洋金融广场、CFD时代财富中心、龙湖天街等有多个项目居住用地调整为商服用地，通过这一举措全区项目地块商住比由3：7上升到6：4，金融、商服等产业发展空间大幅度增加。

地上地下一体化开发实现土地集约化利用。武汉中央商务区“向上”打造“百米高楼密集区”，“向下”整体开发多层空间，从高度和深度两个维度拓展了城市空间。据《长江日报》报道，武汉中央商务区核心区地下空间开发达262万方，是全球中央商务区之最;整个核心区地下空间总体分四层，各层分别布置商业设施、地下环路、地下街、地铁、停车场等设施，最大程度地提高了土地使用效率，扩大了城市空间容量。

金融立区，不断优化营商软硬环境

复旦大学企业发展与管理创新研究中心副主任刘明宇认为，城市更新是以产业升级为核心驱动力，不断迭代升级、不断探索调整的持续性的过程。因而，不断推进产业升级，保持经济活力是城市更新所要解决的核心问题。江汉区始终将建设“区域金融中心”核心集聚区作为产业发展的战略核心。城市区域的发展离不开城市整体发展，只有和城市整体规划布局保持一致，才能充分整合城市资源，与城市整体发展相互促进。江汉区正是以武汉“五个中心”建设为契机，通过“一街一城”（即武汉金融街和武汉中央商务区）打造了千亿级别的金融产业集群，融入了武汉市发展大局。

“定制楼宇”吸引总部金融机构集聚。江汉区近年来一直着力推广“定制楼宇”，通过提前确定入驻企业，在设计施工阶段就可以为其量身定做办公空间，满足企业个性化需求。区企业服务中心更是通过派驻“楼宇专员”（“楼小二”）的方式为企业提供全程全方位的服务，打造“一楼一品”“一楼一策”。对重点楼宇周边环境及配套设施则借助老旧小区改造项目进行提升。通过这些举措，江汉区有效吸引了金融企业区域总部入驻，实现了金融产业的集聚发展。据《湖北日报》报道，截至3月份，江汉区共有65家金融机构区域总部，占武汉市比重超过38.01%;辖区内的“武汉金融街”，是全省唯一的“省级金融业集聚发展示范园区”，平均每10米就有一家总部金融机构。

抓住数字经济风口为金融业赋能。数字经济是一种新型经济形态，包括数字产业化、产业数字化，对科技和产业革命具有引领作用，突破性发展数字经济也是武汉产业发展的重要战略核心。江汉区通过打造“圈外”数字创意产业园、区块链产业创新发展示范区以及借助金融总部楼宇引入一批区块链、大数据产业的行业龙头企业，通过构筑区块链生态为金融行业提供技术服务，同时金融行业的集聚也为数字经济提供了资本支持，两者融合发展能够形成相互促进的良性态势。

政务服务和政策供给全方位满足企业需求。据《长江日报》报道，江汉区在全市率先实行企业开办“210”标准（2个环节、1天内办结、零费用）及全城通办，率先设立通信审批窗口、成立金融审判法庭和区级民营企业矛盾纠纷诉调服务站，创新推出“不见面”审批、网上申领发票、“云现勘”等新模式，“四办”（马上办、网上办、就近办、一次办）考核排名也是位居全市前列。该区还推出总部经济发展、金融业发展、区块链创新发展、人力资源服务业、创谷建设、科技创新、楼宇经济等多项支持政策，覆盖了企业设立、创新、运营的方方面面。

民生为本，切实优化城市人居环境

城市更新本质上是一项长期持久的民生工程，城市更新行动的最终目标是提升人民群众的获得感、幸福感和安全感。因而直接关系城市居民生存福祉的老旧小区改造成为城市更新的重要部分，也由于涉及千万家庭切身利益，不同家庭具体的利益诉求千差万别，改造方案往往众口难调，老旧小区改造成为城市更新的难点。江汉区在引导群众参与、多方共治方面形成了一系列颇具成效的创新举措。

使用微信小程序创新征询民意方法。小程序“武汉微邻里”在疫情防控期间成为武汉居民上报个人健康情况、查询疫情发展以及购买防疫用品和生活必需品的常用平台。在此基础上，江汉区老旧小区改造征询民意过程中，在平台中添加了老旧小区改造小程序用以及时发布与改造相关的重要资讯、通过各种方式收集信息，居民可以随时通过扫描二维码，进入自己所在社区网格群，与网格员进行一对一的沟通，为小区改造献计献策。这一举措有效地增强了群众参与感。

发挥基层党建作用引领改造。在部分片区的改造中，社区党委通过基层党建活动，引导居住地报到党员、退休党员、施工方骨干党员参与基层治理，发挥党员的示范、宣传作用，对协调群众关系、推进改造进程起到了积极效果。如在违章建筑的拆除工作中，党员群众发挥示范带头作用，成为拆违的先锋队，形成了强大的舆论声势，带动了整体拆违工作。在社区党委引导下，“红色党员先锋队”“志愿服务队”等党员工作队伍积极上门宣讲政策、协调关系、解决困难，架起了居民与社区沟通的桥梁，弥补了基层工作力量的不足，为顺利推进改造提供了有力的舆论动员和组织保障。

引进专业公司，探索“物业城市”治理模式。2020年7月，江汉区与万科物业签署战略合作协议，尝试通过引入万科物业的专业技术和经验，在老旧社区改造、社区综合治理、建设物业城市等领域探索“江汉模式”。按照规划，万科物业将通过一体化智慧社区解决方案，打造“城市空间整合服务”模式，让“人、车、事、财、物”的管理更加高效精细精准，提高社区的管理水平和管理效率。

（作者单位：华中科技大学）