基于目标动态成本管理的房地产项目成本管理探讨

车学青

摘要：成本管理是房地产项目的重要内容，与开发企业自身市场竞争力提高密切相关，特别是现代化社会经济的飞速发展，要高度关注房地产项目成本管理。目标动态成本管理是产品开发设计的重点，下文对基于目标动态成本管理的房地产项目成本管理情况作探讨。

关键词：房地产项目;成本管理;目标动态成本管理法

地产企业近年发展飞速，许多房地产企业跨区域建设逐年增多，比如多项目发展的情况较多，致使房地产企业的成本管理出现较大的问题，包括成本失控和成本超支等情况持续加重，给房地产企业的可持续发展造成较大的影响。基于目标动态成本管理的控制体系构建对房地产企业发展尤为重要，全方位成本控制和管理，提高和维持房地产企业的市场竞争力。

1.目标动态成本管理对房地产项目成本管理的作用

1.1保证目标成本可行

目标动态成本管理能根据项目的实际情况设置目标成本，包括拿地决策和方案设计、实施阶段的成本控制。项目整个建设过程中可适当的调整，比如根据项目的实施进展，合理的调整目标成本，以保证每个阶段的目标成本可行，每个项目能顺利展开。

1.2动态调控目标成本

房地产项目实施的动态变化特点明显，整个过程中会因为主客观因素影响进度，或者存在明显的不可抗力因素，出现上述情况时，项目的目标成本会产生较大的变化。目标动态成本管理能实时调整成本目标，加强项目实施的动态管理，从而有效管理成本目标存在的问题，处理成本超支的情况，根据实际情况对成本目标做出调整，同时加强整个项目的前置管理与控制，全方位防止成本失控的问题出现[1]。

1.3维持资金正常运转

房地产项目的开发时间长，且需要较大量的资金投入，如果成本未能有效控制，则项目建设承担的风险较大，容易出现各种不可控的问题，导致项目不能正常的建设。房地产项目实际建设过程中，要高度关注项目的资金筹集，全面考量每个项目的支出计划，因为项目建设时容易发生资金超额投入的问题，这时企业极易出现资金运转困难的情况，严重时可能致使企业破产。房地产项目的目标成本动态管理作用显著，因为动态管理的数据能及时体现项目中各个工程建设产生的成本，能根据项目建设实况及时筹集资金，从而定期支付成本资金，以保证房地产企业的现金流不断，能稳定的运转和维持项目建设[2]。

1.4提供决策需要的数据资料

房地产项目本身有较大的市场竞争，所以房地产企业管理与决策者要根据实际情况进行合理的调整，以市场竞争和需求情况，对项目的定位适时调整，以使项目建设符合现代化社会发展需求。如果房地产项目建设的定位与市场实际情况相差较大，便要根据实际数据和资料进行重新决策和定位，并对项目的相关指标进行再次测定，了解项目的实际利润率，从而以新的目标成本进行管理，保证每项决策科学合理。

2.基于目标动态成本管理的房地产项目成本管理实践

2.1 项目概况

本文以某房地产项目为例，该项目规划用地166679m2，建筑面积388783m2，规划包括洋房和合院、商业及配套建筑等。该项目投资成本高，企业预期目标高，但项目实际建设中的风险较多，需要高度关注项目成本管理，下文对项目目标动态成本管理的各方面内容作分析。

2.2 目标成本管理

（1）目标成本设置

该项目分为四个阶段的目标成本，包括拿地决策阶段的可研版目标成本和方案设计阶段的方案版目标成本、实施阶段的施工图版目标成本、项目结束的后评估。第一阶段的目标成本控制注重项目地段和市场定位等情况的问题，了解项目的档次水平和配套设施等。第二阶段的目标成本要关注含钢量指标和砼指标等，了解项目的基础形式和园林绿化、精装修及综合管线等，综合考量管线的走向和机电系统，对各项指标严格限额。第三阶段的目标成本要注重招标比价和变更签证等，确保合同中的每条款项科学合理，注意审核各种款项的条件和依据等。第四阶段的目标成本要注重机械进出和各种临时设施、塔吊安装拆卸等资金控制，注意在招标时将各种费用严格控制并确定，根据施工进程合理的调控。

（2）基于合约规划法的目标动态成本管理

根据项目实况建立基于合约规划法的目标动态成本管理机制，该机制主要是在方案版目标成本设置好时，便构建关于项目的合约规划，对项目的目标成本进行详细的合大类。注意由上而下和逐级分解，将获得的结果作为招投标→工程结束的合同签订参考依据，用合约规划的方式对项目的目标成本进行严格管理。管理机制要高度关注项目合约规划的说明表和规划表以及签约金额、目标成本校核表等，严格管理和审核合约规划过程中的合同签订与执行情况，根据項目的实际推动情况进行调整。

（3）定期动态成本控制情况审核

房地产项目管理者与决策者要定期审核动态成本控制情况，综合考量相关人员上报的季报数据，分析其中是否有成本异常的情况，准确及时的了解成本目标控制情况，对合同的变更与预估变更实现等情况进行全方位掌控。注重合同变更的高度控制，为地产项目建设中各方面工作提供合规性保障，避免相关项目负责人出现职责扯皮的情况，防止变更范围出现较大的变化，及时为决策者提供项目成本管理实时动态，加强成本控制的实时调控。

（4）用挣值法控制工程款支付

挣值法的目的是对房地产项目建设的实际情况和计划存在的差异进行比较，从而进行剩余任务预测和调整、控制等，这种方法能对项目进行有效的绩效管理。控制时要注重建造预算成本和工程进度的各方面安排，根据时间段对预算成本与项目成本估算进度进行有效的计划，通过一段时间的计算，能获得每月的费用预算，从而对预算成本和实际成本进行计算，根据获得的结果调整工程款支付。

3.小结

新形势下越来越多的房地产企业转变成本管理的思路与方法，对目标成本管理的关注度不断提高。房地产项目实际开发时，要根据项目实际情况进行成本管理调整，及时改变成本管理思路，在项目建设不同阶段，设置适宜的目标成本，对项目成本进行动态目标管理，定期分析成本管理过程中形成的数据和资料，为决策者的成本控制和项目定位调整提供参考。

参考文献：

[1]何宁.探讨目标动态成本管理法下的房地产项目成本管理策略[J].当代会计，2021，（01）：44-45.