从恒大债务危机看银行经营模式转型

王军　王明伟　宋哲泉

近期恒大集团债务危机引发了社会的广泛关注。作为房地产龙头企业，恒大债务问题是中国房地产行业野蛮生长背景下高杠杆、高周转模式的一次集中风险体现，是财政、土地、信贷、人口等多方面制度交织下的局部错位。这场风波不会成为中国的“雷曼时刻”，更大可能是阶段性的流动性问题。从银行业视角来看，恒大债务危机加大了银行面临的涉房贷款资产劣变风险、押品价值波动风险、同业传染风险以及治理失效风险，暴露了银行在资产结构、风控方式、经营模式和公司治理等方面的问题。从服务实体经济发展和服务人民美好生活的目的出发，严格贯彻“房住不炒”，认真落实“两个维护”，持续优化资产结构，加快推进数字化转型，不断强化公司治理，应成为未来商业银行经营模式转型的重要选择。

恒大债务危机的初步定性

进入2021年下半年以来，恒大债务危机不断发生，昔日的行业龙头深陷资金泥淖。从目前的事件演化和公开信息分析，恒大债务问题集中表现为流动性危机，资不抵债的可能性较小，博弈的焦点聚焦在资产的处置节奏和定价上。进一步从宏观来看，恒大问题将是局部性的，不会引发系统性风险，更不可能成为中国的“雷曼时刻”。

中国房地产行业的基本面没有改变，全国房价比较平稳，没有出现房价大面积持续下跌的风险。恒大问题是中国房地产调控新体系（房地产企业、金融机构、地方政府、居民“四维调控”）与地产“双高”运营模式的激烈碰撞，是融资收缩下的流动性风险暴露，不是资产价格变化驱动的风险。中国房地产行业的供需两端整体仍然稳健。在供给端，供需关系基本平衡，突破“三条红线”的房地产企业毕竟是少数，现金流断裂的企业也是少数，恒大事件只是个案，引发的连锁反应可控;在需求端，中国城镇化进程仍在继续，人民“住有所居”的普惠性需求和向往美好生活的改善性需求仍然旺盛，不存在房价剧烈波动的风险，居民大规模断供和金融机构不良大幅上升的极端情形很难在我国发生。

恒大问题不会引发大规模系统性金融风险。市场对恒大债务问题是否会导致银行违约普遍存在担忧，但从目前涉及恒大业务的各家相关银行的回复来看，恒大相关债权占比并不高，且存在较强的抵质押担保，资产安全边际相对较高，风控措施和拨备情况也都能满足监管要求，这些都为相关风险资产提供了较为充足的安全垫。恒大风险集中释放肯定会带来冲击，但不至于伤筋动骨。实际上，自2016年提出“房住不炒”定位以来，经过为期数年的严监管，特别是2020年以来的融资新规和贷款集中度等监管措施出台后，金融机构不断压降房地产相关贷款占比，房地产对公贷款占比较低，多数银行的房地产贷款对不良的贡献度并不高，恒大事件对银行总体资产质量影响有限，整体风险相对可控。

恒大债务危机对银行经营带来较大影响

涉房贷款劣变风险加大。恒大债务危机将以直接或间接的方式，对银行涉房贷款的资产质量造成显著冲击。第一，恒大在金融机构的借贷规模约有4000亿元，这部分债务主要以银行贷款的形式存在，虽然金额远低于银行业336万亿元的总资产，但对相关债权银行仍将形成一定冲击，特别是对部分中小银行可能会直接造成资产劣变。第二，恒大债务危机可能导致恒大各地在建项目暫时停摆或延期。据有关机构不完全统计，恒大在超过200个城市存在已售待交付楼盘，其中，仅一二线城市和部分核心三线城市已成交未竣工面积便超2000万平方米，约合20万套住房，如果发生大面积停工，可能引发购房者的断供行为，对银行住房按揭贷款质量造成显著冲击。第三，恒大债务危机或改变房地产市场预期，促使房价步入下行通道，进一步恶化房企融资环境，导致恒大危机从局部风险向整个房地产行业扩散，对银行整体涉房贷款资产质量带来挑战。事实上，近期的花样年和当代置业美元债违约事件，已经显示出恒大危机的行业溢出效应。第四，从更广泛意义来说，恒大债务问题还将对房地产全产业链经营造成极大冲击，降低产业链盈利水平，恶化产业链偿债能力，从而进一步恶化银行资产质量。据统计，恒大约有6669亿元的应付账款和票据，涉及上下游众多公司，再考虑到恒大引发的整个地产行业困境，房地产全产业链的风险可见一斑。

押品价值波动风险加大。众所周知，银行以抵质押担保作为主要的风险管控措施，其中房产和土地是银行资产投放中最重要的押品。然而，恒大债务危机或将改变房地产市场预期，驱动房价步入下行通道，并进一步传导至土地市场，引发房产和土地价值波动，增大银行押品风险，对银行整体资产质量带来挑战。实际上，市场预期已然在发生变化。从近期的数据来看，8月商品房销售面积和销售额分别同比下降15.55%和18.71%，环比下滑3.6%和6.5%;9月多数房企销售金额和销售面积双双出现下滑，TOP100房企9月实现销售金额7596亿元，单月业绩规模不及8 月，同比下降36.2%;中秋节期间楼市成交量较2020年同期下降近50%，部分城市甚至下滑70%;国庆期间，国内60个重点监测城市累计成交187万平方米，同比下降43%，与2019年同期相比，降幅也达到33%;土地市场中房企拿地意愿和能力明显走低，8月百城土地成交惨淡，流拍率创下近30%的新高。种种迹象显示，房产和土地市场出现拐点，银行押品价值面临重估风险，恒大危机对资产质量的影响正在从房地产产业链向全部资产扩散。

同业传染风险加大。中国银行业存在明显的同质化经营现象， 这不仅体现在银行资产结构的趋同性方面，而且还包括银行在产品、风控、运营、业务模式等各方面的一致。在此背景下，恒大债务危机对银行体系的冲击不会仅仅局限于恒大债权相关银行，也不会局限于涉房贷款多或押品风险大的银行，而将通过银行同业市场，通过金融产品的交叉持有，引发一定的交易对手风险，导致资产质量风险在同业之间的传染。因此，恒大债务危机对银行体系的冲击具有一定的全局性，是广覆盖的。但也要正视这一具有传染性的扩散风险，虽然可能会对银行体系造成较广的冲击，但考虑到房地产市场预期改变只是驱动房价缓慢下行，而不会失速下行，这种风险冲击的深度将是可控的，风险最终可能是由整个银行体系分散承担，以一种分担的方式在体系内化解。

治理失效风险加大。恒大债务危机背后隐藏了银行的治理问题，其与盛京银行之间极大可能存在重大违规关联交易。据恒大9月29日公告，恒大将以99.93亿元转让持有的盛京银行股权，用于偿还恒大对盛京银行的债务。然而，根据银保监会《商业银行股权管理暂行办法》规定，商业银行对主要股东或其控股股东、实际控制人、关联方、一致行动人、最终受益人等单个主体的授信余额不得超过商业银行资本净额的10%。根据盛京银行半年报数据，盛京银行的净资产为810.87亿元，10%约为81亿元，远低于恒大所欠债务。因此，盛京银行或存在严重的治理失效。实际上，有不少房企通过直接或间接的方式成为银行股东，而恒大债务危机对治理失效下关联交易问题的凸显，可能对房企形成坏的示范效应，特别是在当下房地产市场拐点的局面下，越来越多的房企面临融资和经营困境，其有更强的动机突破监管要求，寻求持股银行的关联支持，因此，恒大危机后，银行治理失效的风险更大，监管应更加关注银行治理问题。

恒大债务危机暴露出银行经营模式存在问题

资产过度集中。过去十多年，房地产相关贷款在金融机构贷款中的占比持续提升，从不足20%上升到接近30%。房地产企业也在这一过程中不断加杠杆，发展出行业特有的“双高”运营模式。恒大债务危机以一种市场出清的方式将银行资产结构弊端摆上了桌面。自2016年提出“房住不炒”定位以来，虽然银行业的涉房贷款在不断压降，但房地产仍然是众多银行的重要资产构成，且这一情况在中小银行尤为明显。资产结构的过度集中对银行经营产生了较大的负面影响。以房地产开发贷款为重要投向的资产结构，加剧了银行面临的资产减值劣变风险和股价下跌风险。同时，资产过度集中于房地产等领域，挤占了银行支持制造业、绿色金融、普惠金融等领域的资金来源，加剧了经济“脱实向虚”，不利于银行与实体经济实现良性的共生循环。

风控方式过于单一。在以房地产为重要资产投向的时期， 银行一般采取较为粗放的抵质押风控方式，并且由于资产价格基本呈持续上行态势，银行面临的押品价值波动风险极低。在当下房地产行业迎来严监管、强调控的大变局下，这种低成本、低风险的业务模式给银行经营带来极大挑战。虽然国家一再强调银行要回归服务实体经济本源，但从现实情况看，银行服务实体经济的能力并不乐观。其中一个重要原因在于：过去以抵质押为主的风控方式过于粗放，长期将房地产作为重要投向，严重削弱了银行支持制造业、服务实体经济、助力中小微企业发展的能力。在2008年金融危机之前，银行资产配置主要在制造业领域。然而， 经过十多年对房地产的支持，银行习惯了基于押品价值的风控方式，很多中小银行正在失去服务制造业的能力，对于如何准确评估制造业客户风险、选择满足风控规则的客户缺乏经验。

经营同质化现象严重。从市场中流传的恒大金融机构借款余额分类汇总表来看，涉及恒大债权的银行类金融机构高达128 家，其中5家银行借款余额超百亿元、8家银行借款余额超50亿元，高度显示出银行业资产配置的趋同性。严重的同质化经营对银行发展具有较大影响。一方面，行业配置的趋同性和对大客户的集体追求，显著加剧了银行业的竞争水平，压缩了银行服务的定价空间，损伤了行业盈利。特别是，部分中小银行在资本规模、产品体系、风控水平等各方面均不占优势的情况下，盲目追求资产规模和增速，消耗了过多的人力与财力。另一方面，经营同质化挤出了金融资源在制造业、普惠、绿色、小微等重要领域的配置，不利于金融深化，更不利于金融对实体经济的有效服务。

公司治理失效。恒大与盛京银行之间的关联交易，凸显了银行业长期存在的治理失效问题。实际上，以过度关联授信等违规资金占用为表现的治理失效，已成为近年来金融风险的重要根源。虽然国家屡屡强调要健全银行公司治理，并相继出台了多项法律法规进行规范，但在执行层面还是存在资金管理不严格、实际监管不到位、“三会一层”职责未落实等问题，对银行经营稳定造成了极大风险。

优化银行经营模式、应对涉房风险的对策建议

坚决贯彻“房住不炒”，强化贷款集中度管理

在加快构建新发展格局的新发展阶段，住房将进一步回归居住属性，银行应严格遵循中央“房住不炒”的定位，做好贷款集中度管理，有序压降涉房贷款，强化资金流向监管，推动金融、房地产与实体经济均衡发展。

加强涉房贷款管理。对存量贷款，深化大数据应用，探索建立数字化、智能化风控体系，做好存量贷款的风险预警，第一时间对问题资产进行风险处置和资产保全，减少资产损失，实现存量贷款合理有序压降。对增量贷款，在客户选择方面严格白名单管理，重点选择经营稳健、负债较低的头部企业;在区域选择方面严格区域限额，重点选择有产业支撑、有人口流入的地区，建立包括主体、区域、项目等多维度的风险评级体系，严格管控新增授信。

加强资金流向监管。银行应把严防经营用途贷款违规流入房地产领域贯穿贷款全流程管理。在贷前做好客户选择，对资金流水与经营情况明显不匹配的客户以及无实际经营的空壳企业，严禁发放经营用途贷款，对其他客户要严格工商注册、企业纳税等各类信息的交叉验证，落实穿透式、实质性审核。在贷中严格客户审查，严格评估客户信贷需求和用途合理性。在贷后开展定期检查，对存在违规挪用的贷款及时采取提前收回等处置措施。

从服务实体和服务人民出发，严格落实“两个维护”

中国城镇化进程仍在继续，人民“住有所居”的普惠性需求和向往美好生活的改善性需求仍然旺盛;同时，去金融化的房地产也是实体经济的重要组成部分。银行应从服务实体经济发展和服务人民美好生活出发，继续支持房地产行业发展和人民住房需求，维护房地产市场的健康发展，維护住房消费者的合法权益。

优选区域与客户，支持房地产行业健康发展。“房住不炒” 并非抑制住房市场发展，而是去金融化，使其回归居住属性。目前，中国城镇化水平还有相当的提升空间，人民的住房需求仍然旺盛。银行应加强对人口流动和区域发展的研判，进行区域分档管理，落实房企白名单体系，通过优选区域和客户，在风险可控的前提下，继续为房地产行业健康发展提供支持。

加强住房需求端产品设计，满足住房消费者的合理需求。一是优化涉房贷款结构，适当降低对开发商的支持，加强对住房消费者特别是新市民的支持。二是更多支持二手房市场，盘活存量资产。三是持续加大对租房市场的支持力度，发展住房租赁金融，坚持“房住不炒”的定位，落实多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

全面推进数字化转型，开辟第二发展曲线

在新发展阶段，房地产行业不再是银行的主战场，银行需要全面开展数字化转型，以金融科技应用为抓手，通过构建数字产品、数字风控和数字营销体系，探索差异化竞争，寻找新的业务增长点，走出特色发展道路。

推进数字化转型，夯实科技基础。金融科技的快速发展为银行破解下沉市场提供了技术支持，银行应积极推进数字化转型， 以线上化、移动化作业代替物理网点，以数字化、智能化应用代替人工作业，构建场景化的产品体系、智能化的风控体系和精准化的营销体系，破解传统经营模式下的高获客成本、高风险成本，为实现差异化竞争提供科技支撑。

优化资产结构，实现特色发展。一是发展普惠金融，借助金融科技应用，有效破解无抵质押担保的风险管控，扫除下沉乡村和小微市场的经营痛点。二是发展绿色金融，以大数据、物联网、人工智能为抓手，准确评估客户绿色属性，加快绿色信贷、绿色债券发展。

补充资本与优化治理两手抓，护航业务发展

资本充足与治理有效是银行稳健发展的基础。商业银行应不断探索多元化资本补充方式，夯实风险抵御能力。同时，应持续提升股东关联交易管理水平，为业务发展保驾护航。

扩大投资者朋友圈，探索多元化资本补充方式。一方面，银行应不断扩大投资者朋友圈，通过建立适度分散、来源多样的投资者结构，既可以增进资金来源，也可以保持制衡有效、相互支持的股东结构。另一方面，探索发行优先股、永续债和地方政府专项债等资本补充方式，拓宽资本补充渠道。

强化关联交易管理，实现与股东业务的良性互动。嚴格落实国家法律法规要求，充分发挥“三会一层”的各项职能，强化关联交易管理，严防大股东掏空等代理问题。同时，在管好风险和实现有效约束的前提下，对股东给予适度授信，实现银行经营与股东业务的良性互动，为业务发展保驾护航。

（作者单位：中原银行，其中王军系中原银行首席经济学家）

责任编辑：孙 爽

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