关于内控视角下房地产企业资金管理优化管理

张莉敏

摘要：随着中国经济的不断发展，社会各个行业对经济规模的快速扩张起到了巨大的推动作用。房地产作为中国经济发展的主要力量，也在不断地扩大规模。由于房地产企业跟人民的生活息息相关，因此房地产内部管理也显得非常重要。房地产企业涉及的资金流动巨大，要想能够顺应市场的不断变化，房地产企业管理人员首先应当提升资金内控管理效率，通过不断规范相关制度，引进专业人才，促进资金良性循环，真正提高房地产企业的核心竞争力。本文作者从不同角度详细阐述了在内控视角下房地产企业如何优化资金管理的问题，希望为相关人士带来思考。

关键词：内控视角下;房地产企业;资金管理

现阶段很多房地产企业在内控资金管理中仍然有很多问题，比如规章制度不完善，监督反馈机制缺失，资金链断裂等，这些现象必然会对房地产企业的发展带来阻碍，严重的会导致房地产企业破产，从这个角度来讲，房地产企业必须采取有效的措施，提高和优化资金管理体系，最终达到提升内控资金管理水平的目的。

一、优化房地产企业内部资金管理的积极意义

中国人口众多，人民对住房的需求也与日俱增。因此，房地产企业的竞争也开始越来越激烈，于是国家的相关政策以及法律的相关条文也都在不断地出台，力求让房地产企业的资金管理模式从开放式管理转向精细化管理。由此可见，房地产企业内部如果能够加强资金管理，不仅可以为企业节省大量资金，还能让企业增添投资回报，使企业多一种盈利渠道，提升企业的核心竞争力。另外优化企业内部资金管理水平，还能为企业化解资产风险，最大程度降低企业的运转成本，提高运营效率，最终为房地产企业的发展起到推动作用。

二、现阶段房地产企业内部资金管理存在的不足之处

（一）中小房地产企业筹资能力有限

在目前的房地产企业中，一些中小企业要想实现较大的发展就要进行融资，但是由于企业规模有限、影响力也不够，所以融资渠道很少。一些较大的房地产企业可以通过发行股票的方式获得较大的融资，像那些中小型的企业只能采用贷款的形式获取发展资金。而银行的借贷政策门槛较高，很多中小房企被迫选择民间借贷的方式承担高额资金成本，所以，中小房企由于企业规模小、抗压能力低等特点，常常面临较大资金压力和困境。

（二）预算机制不完善导致资金使用效率低下

在目前的大部分房地产在资金预算管理方面都存在着较大的问题，企业负责人对于资金的预算管理不重视，或者是相应的管理模式不适合，还有就是预算管理的工作效果差，这些问题都是导致企业面临资金压力的主要原因，一些中小型企业对于预算管理过程缺少管理，执行过程缺乏考核，指导性差，流于形式;合约规划的不完善，引起资金浪费;行业门槛不高，管理水平和效率不高，造成资金使用效率低下。

（三）应收账款管理粗放，内控松散导致资金周转率低

近几年，政府部门对于房地产市场的管理力度越来越大，相应的对房地产资金的管理也越来越严格，对于在房地产中的预收款也采取了严格的管理，需要由建设部门、中国银行业监督管理委员会和中国人民银行三方面进行审核和管理，这就导致在房地产建设初期的资金压力比较大。资金回笼周期拉长，我国中小房地产企业普遍管理水平不高，内控松散，而在政府加大管理和调控力度的环境下，过于粗放的应收账款管理使资金周转率低下。

（四）资金管理意识淡薄，管理效率低下

一些房地产企业在公司的运营和管理上没有建立标准规范的制度和体系，在使用资金时就是哪里需要给哪里，不注重企业整体的发展方向和战略布局，在资金管理方面的意识较差。另一方面相对于大型房企来讲，中小房地产企业资金管理意识较为淡薄，缺乏有效的信息化手段，更多的是依靠人力进行资金管理，加之资金管理的人员素质也有限，所以会扩大资金风险，造成资金运营效率低下。

三、内控视角下房地产企业资金管理优化的具体措施

（一）拓宽融资渠道，降低融资成本

一些中小型企业不能只拘泥于一种融资方式，要开放思想，拓宽眼界，思考其他的融资模式。对于融资的资金不能只要求数量，不要求速度，无形中增加资金运营成本。要有充分的准备，对相关的政策进行充分了解，这样在需要资金时能够较快的进行融资。还可以对于房地产项目进行分期建设，减缓资金压力。还可以依托一些集团进行融资，利用集团的影响力获取融资，再将资金贷给下面的子公司。如果在资金压力较大的情况下而且在合同上具备条件时，可以与承包企业或者是材料供应企业进行磋商，延缓结清费用的时间，减少资金压力。另外。国家对于房地产融资方面出台了新的规章制度，对于房地产企业在进行贷款时的高利息进行了控制，主要内容有三条红线。红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%;红线二：净负债率不得大于100%;红线三：现金短债比不得小于1倍。根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四档：红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债;橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%;黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超過10%;绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。最后，房地产企业要提高融资能力不能全部依托于外部条件，还要加强企业内部的资金管理，通过资金的科学合理运营推进企业自身的发展，只有企业自身发展壮大起来后，企业在市场上才有影响力，才能提升融资效率。还要注重对于企业外部合作，与一些信誉良好、实力较强的企业进行相关的合作，扩大发展。要设计科学合理的资金管理计划，在房地产开发项目时，要有合理的融资规划，避免出现以短补长增加资金压力和风险的情况出现。

（二）建立健全相关的资金风险评估体系

①房地产企业要对房地产市场进行充分的调查研究，对于市场上的风险要注意规避，注重收集市场的信息和风向，对这些信息企业要组织进行研究，分析项目运营的可行性，将企业内部各个工作部门的工作进行合理安排，确保在市场上有足够的风险应对能力。②全项目和年度合约规划编制相结合。在审批通过可行性研究报告基础上，再度细化，明确到每一项业务的具体支出类别，并拟定项目整体和年度的合约规划，其精细程度可以不同，项目整体规划着眼于全项目，可以宏观一点，以成本的类别进行规划;年度规划需要每年根据市场情况进行调整，细化到每一条具体招标项目和合同项目，并按季度进行滚动刷新。③建立资金计划支付机制。在合约规划的基础上，合理的编制资金支付计划，按照不同的资金使用金额划分出资金准备期，提前安排好资金，根据合同的付款节点，提出资金支付申请。要做好对于事前的控制工作，在项目建设中要确保有序性管理，要预留企业内部的可流动资金，确保在一些需要资金的建设环节能够拿出资金，保证项目的正常建设。

（三）细化存货应收及回款管理，加速资金回笼

①要注重对于存货回款制度的优化，根据实际情况采用灵活的收款方法。例如，在建设商业住宅区的项目中，对于车位的回款上就要注重分析客户的心理，根据现实情况采取灵活的回款方式，可以对一次性结清的用户推出优惠政策，或者是宣传利用信贷政策来促进相应的回款，能够有效的缓解资金压力。

②细化应收账款管理，从源头分析并压缩应收账款。对于应收账款的管理变“被动”为“主动”，从产生应收账款的源头出发，对应收账款分阶段进行梳理，根据应收账款所处的阶段分为：按揭资料准备期，资料审核期，银行放款期等，分阶段管理。通过分析各阶段关键管控环节，制定压控措施并有效执行。按应收账款的阶段，明确职能部门的职责范围，可采取“承包到岗”制。定期开应收分析例会，对应收清收情况进行回顾并考核。这样做的好处在于分段管理有利于清晰回款的具体阶段，有的放矢地解决问题，提高应收账款周转率，加速资金回笼。

③要注重对于保证金的回收力度。一般来说，许多地区的公积金在进行资金贷款时，会向企业收取一定比例的贷款保证金，一般都在贷款金额的5%～20%之间，这些资金属于保证金，企业在项目运营时无法使用。所以，要采用合理的方法使这部分资金解冻。可以通过加快工程进度的方式，尽快将这部分保证金解冻。还可以通过与银行进行谈判，减少保证金的冻结比例。

（四）提升房地产企业所有人员的资金管理水平以及职业素养

在房地产运营过程中，首先需要有完善的资金管理制度，这样才能营造出良好的科学的资金管理氛围。房地产企业领导层也应当重视资金管理，然后通过定期开展培训的方式提升每一个员工的职业道德教育以及技能，从而提升管理人员的资金风险防范意识，规范每个人使用资金的流程。其次，房地产企业内部的信息传输通道也应当确保安全性，基层工作人员应当将所有的资产信息按时传达给上层领导，这样方便领导科学分析前景并且准确制定政策，同时还能帮助企业员工认清自身承担的资金管理工作风险，最大程度优化管理机制。最后，房地产企业领导也应当针对所有管理员工建立有效的激励制度，确保提升每个员工的工作积极性，提升每个管理人员的职业素养以及行为规范，使所有的员工都能养成遵纪守法、遵守规章制度、认清自身的责任及义务、自觉承担责任的意识。

四、结束语

综上所述，在全球所有国家均面临经济严峻的形勢下，国内外经济运行均有着巨大的挑战和压力，在这样的压力下，房地产行业若想站稳脚跟，稳定发展，一定要提升自己企业的口碑以及市场占有率，同时加大内部资金管理控制水平。高层领导者把握好市场行情，紧跟市场动态，制定符合政府以及国家要求的发展策略，这样才能真正保证房地产行业健康平稳发展。

参考文献：

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