经济政策不确定性与房地产投资研究

缪百年

摘要：房地产投资周期性较长，容易受到经济政策的影响。在发展过程中，我国房地产调控政策经过循环，借助货币政策、财政政策、汇率政策等手段，实现了对房地产投资的全过程管控。企业在投资过程中应该综合考虑不同资产的配比，分析市场发展的风险性，整合多种数据信息，进行有效的投资。基于此，本文将主要论述经济政策不确定性与房地产投资研究。

关键词：经济政策;不确定性;房地产投资

近年来，我国建筑房地产行业发展如火如荼，住宅房价逐年上涨。房地产市场的波动容易受到经济政策的显著影响，从理论基础上来看，经济政策的不确定性与政策风险存在着一定的关系。因此房地产企业要综合考量财政政策、货币政策、贸易政策、汇率政策等多种宏观经济政策，分析经济政策对房地产开发周期和投资的影响，确保房地产投资更加合理，并为企业赢得更多的利润。

一、经济政策不确定性与房地产投资的概述

（一）经济政策的不确定性

经济政策是政府为了达到价格水平稳定、经济快速增长、收支平衡等目标，为解决经济问题制定的指导性原则。为了保证整体的经济市场有序发展，经济政策的制度需要保持一定的连贯性，经济制度的制定和实施还需要根据具体情况具体分析。一般经济政策包括宏观经济政策和微观经济政策，宏观经济政策主要包括财政政策、货币政策、收入政策。而微观经济政策是指政府根据实际情况，对一些干扰市场运行的行为进行处罚或根据当地房地产销售情况制定一些调控的政策等。经济是一个国家运行的底层基础，各项经济政策的目标是多元化的，产生的因子效应也有所不同，在对经济效应进行评价时，应该综合考虑其增长的稳定性和各方效益，从根本上、从整体上评价经济政策的好坏。

（二）房地产投资

房地产项目投资相对而言投资较大，收益较高，存在着一定的风险，投资活动容易受到外部资本市场和经济政策的影响，具有一定的不稳定性和不确定性。因此在投资房地产项目时要强化自身的风险意识，完善内部的风险管控制度，明确市场的基本行情，立足于国家的基本政策，对多因素进行加权分析，整合主因素分析，最后再借助迭代计算的方法，将风险发生的概率降到最低。房地产企业在预估经济政策对自身发展的影响时，应该制定客观性的标准，不同投资者本身的环境自身经济实力有所差异，因此出发点也各有不同，单纯的主观判断可能会得出截然不同的结论，不利于后续企业的投资发展，因此在分析评价政策时，要以数据为基准进行拟合运算，确保整体评价的有效性和

客观性。

二、经济政策不确定性与房地产投资中存在的问题

（一）作业人员的专业能力有限

我国地理环境较为复杂，大部分的资金和人才集中在东部沿海地区，东西部经济发展不平衡。在市场快速转型的背景下，要求成本管理人员要掌握一定的财务知识、审计技能与计算机操作技巧。一线的工作人员缺乏计算机知识，而懂计算机的成本管理人员又经验不足。在房地产投资过程中缺乏复合型人才，难以进行数据建模和项目分析。

（二）投资管理混乱

企业在房地产投资管理过程中，忽略了投资分析、项目融资、可行性分析的重要性，资金预算制度过于简单，导致整体资金预算体系混乱，企业对外部的宏观经济政策认知不到位，内部的财务部门、审计部门之间责权交叉。此外，企业内部资金流动速度较快，风险管控机制不完善，各个部门之间存在着恶意竞争，风险管理工作难以开展，资本流动数据缺少真实性，不利于企业的正常融资管理。

（三）企业的核心竞争力不足

在开放型经济模式下，只有将人才、资金、技术等捆绑起来，才能确保房地产投资的准确性，使企业在复杂的市场环境中立于不败之地。但经济市场在发展过程中受到多方因素的影响，房地产企业属于传统企业，科技创新不足，严重影响了市场化改革的发展进程。此外，经济作为一个国家和企业发展的命脉，经济管理模式多种多样。在经济管理模式建设过程中，需要依靠数学精算模型与外部市场的走向判断经济管理模式。而在实际管理过程中，资本市场复杂多变，无法达到预期的工作目标，资源要素配置不平衡。

三、经济政策不确定性与房地产投资

（一）构建完善的风险评估体系

经济政策的本质是为了促进经济更加良好的发展，缓和各方矛盾。我国作为社会主义国家，在制定经济政策时充分体现着工人阶级和劳动人民的基本利益，这也是我国制定经济政策的总路线和总任务，因此在制定经济政策时应该正确处理好集体利益和个人利益之间的关系，缓和生产力和生产关系之间的矛盾，满足人民日益增长的需求。在制定经济政策时要具体问题具体分析，应用唯物辩证法的原理，将矛盾一分为二地看待，既要注重矛盾的统一性，同时又要注重矛盾的斗争性，利用积极因素克服消极因素。国家宏观调控经常会引起资本市场的波动，房地产作为市场中的一份子，受到宏观政策影响较强。风险管控作为现代化企业发展中必须要考量的问题，在市场经济中风险无处不在。企业要想实现最大化，必须要强化自身的风险意识。企业经营发展的重要指标是盈利，如果缺少风险管控意识，可能会出现盲目跟风问题，不切考量实际情况的进行资本扩展。此时外部资本市场动荡，可能会导致企业陷入绝境，因此房地产企业要完善内部的风险管理机制，动态调整投资分配，借助高质量的产品，提高自身的盈利能力。

例如，企业在投资融资时，需要密切关注政府有关房地产经济发展的政策变动，准确把握国家的态度，有效规避多余的风险，在整体管理过程中，企业要树立风险意识，组建评估小组，对各类新出台的政策进行评估，加强与政府方面的交流和溝通，积极获取更多的政策信息，根据国家的产业结构进行合作调整，制定分散性的投资计划，减少大规模的投资事务。在获得土地使用权之前，房地产企业要争取政府的支持和政策倾斜，综合考量国家土地政策，地方性土地管理条例等多种政策条例，进行有效的预算，实现对于投资成本风险和收益的全面把控。此外，企业要进行全面的可行性研究，可行性研究作为规避风险的关键依据，在决定房地产投资之前，要综合考量地质学、管理学、统计学，分析国家的各项政策法律法规，根据当地的房地产运行状况和运行趋势，结合政府的各项优惠政策和市场资源分布，合理判断房屋余量和当地人民的需求，对于投资项目进行全面的客观分析和综合论证，在经济学上判断该投资项目是否可行。同时要优化前期的产品定位及设计方案，有效控制成本，在实际投资过程中，借助购买保险的方式有效规避风险，以降低后续的可能出现的经济损失。

（二）整合多项基础数据

经济政策的不确定性对房地产投资的影响是多方面的，既可能产生积极影响也可能产生消极影响。因此，在对房地产进行投资时，应该明确因变量，综合考察EPU变动对于房产开发的影响，建立经济模型，整合多种数据信息进行统计，综合考量总销产出、利率、房价等主要参数的变化。在经济学中价格是由供需关系来决定的，在房地产市场中，供需关系主要由房价来体现，因此企业在进行量化考核时应该综合考量当地居民未来的资本收益和投资回报率，明确分析住房需求和住房存量，加强对于市场的前期调研（特别是加强对房地产调控政策分析研究），通过对小规模的样本数据分析，快速修正模型分析变量之间的短期动态关系，同时综合利用Q值检验提出无效信息，也可以根据变量个数的进行析因设计和随机区组设计，快速解释变量，在简化实验的基础上对原有的数据方程进行修正。

例如，企业可以借助利率、房价等基础的月度数据，取三个月的平均值作为该季度的相应值，将GDP、房地产开发投资作为累计值，综合考量消费心理与此时的经济背景，实现对变量的描述性分析，综合方差检验、t检验等多种统计学方法，借助相应的具象数据进行抽象分析。结果表示宏观经济变量与房价之间的关系较为敏感，在得出基本的数據结果之后，要进行单位根检验，明确整体变量的变化趋势，有效剔除协变量，借助长期化的动态跟踪，实现对原有数据进行修正。房地产投资是一个比较复杂的过程，企业要通过数据研究无差别的自由选择债务与权益之间的数量关系，从而确定最优的资本结果。在现实中的资本市场中受到主观环境影响较多。容易出现无交易费用、交易主体同质化、信息不对称等问题，使得资本市场的定价与理想模型存在着一定的偏差。企业的市场价值低于理想价值，不利于企业的长效稳定发展。企业要适当控制负债规模，持续完善资金周转渠道，考虑指数型、股票型等不同的资金管理方式，确定最佳的融资方式和资本运作方法。结合宏观的经济政策，确定债务资本与权益资本在企业中相对的比例，实现资金管理与财务板块相融合。

（三）确保经济数据的准确性

资本市场运作中会产生大量的数据信息，给房地产投资带来了一定的机遇和挑战，一方面由于数据信息丰富，企业可以借助大量信息凭借历史数据对于未来的经济市场进行预判，但大量的数据会造成数据冗杂、处理速度较慢，因子之间的互作效应会削弱整体检验的准确性。因此，应该快速挖掘有效数据，明确经济市场中长期关系与短期关系。在对经济政策进行分析时，尽量以宏观经济入手，综合考量财政政策、货币政策、汇率政策、贸易政策等基础政策，在对微观经济政策进行分析时，要尽量以当地的信息入手进行分析检验，以确保数据的可用性、真实性。

例如，要综合利用F检验和T边界检验以维持数据的稳定性，同时要对整体数据进行诊断性分析，明确数据的主要影响因素，在完成基本数据挖掘后，要对数据进行清洗，对描述性数据进行标准化处理，实现对数据的有效转化。将数据输入到同一个模型中进行分析，明确经济政策对房地产投资的影响，在数据分析过程中，尽量采用主成分效应分析，实现对原有的多项指标的简化，以维持整体结果的可视化和稳定性。结果分析，房地产投资、住宅投资与经济政策不确定性存在着极为显著的正向关系，这也表明了在长期发展过程中，政策的不确定性作为经济不确定性的主要组成部分，对房地产投资的长期发展影响是正面的。

四、结束语

房地产作为投资的一个基础工具，它可以有效规避风险，从理论层面上期望以安全的投资方式来获得经济增值。要综合采取资产评估的方式，制定完善的评估机制，按照统一的工作标准，形成模式化的数据处理模型，确保整体的投资工作有效推进。

参考文献：

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