探析房地产企业销售与收款环节内部控制问题

张殿琦 冀晓伟

摘要：做好房地产企业销售与收款环节的内部控制工作，需要房地产企业提高认识并重视构建内部控制制度，科学设岗，合理人员配置，坚持难容职位分离原则，依靠内部控制制度强化应收账款催收管理。

关键词：房地产企业;销售与收款环节;内部控制问题

内部控制是房地产企业为保证企业资产安全，体现企业财务报告数据信息的完整性与真实性，提高企业生产或运营效果与效率，促进企业实现长远战略发展，构建规范化企业治理规程，明确企业决策、执行与监督等职责权限，构成相应制衡机制而制定的具有严密性、系统化和规范化的制度控制体系。尽管有些房地产企业已经构建了内部控制制度，但仍存在一些问题，特别是在销售与收款环节当中，愈加需要完善内部控制制度。

一、房地产企业销售与收款环节实施内部控制存在的问题

（一）企业管理层认识不高和重视程度不足

尽管有些房地产企业已经制定并推行了内部控制制度，但在一些房地产企业的管理层当中，因为管理者对施行内部控制制度重要性認识不足，重视程度不高，存在一些认识误区，致使企业执行或落实企业内部控制制度质量不高。比如，有些管理者片面认为，内部控制无非就是调整企业内部结构，制定管理制度，强化管理种种，不能对执行或落实内部控制制度加强管理，难以发挥内部控制优越性;有的管理者认为，实施内部控制制度，会使企业生产或运营活动变得相对复杂，从而影响生产或运营效率，多于推行内部控制制度落实;有的管理者还认为，企业推行的内部控制制度，无法是要做做表面文章，仅是流于一种形式，形成诸多管理环节出现较多漏洞。在销售与收款环节上内部控制管理，同样存在疏忽现象，不能提高相应工作质量，难以提高客户满意度，进而影响到了企业的资金周转问题，干扰了企业销售与收款工作的正常运作。

（二）工作岗位人员配置不能体现相容职位分离原则

相应良好的组织环境，是实施企业内部控制环境的一个重要组成部分，因内部组织机构设置欠相对缺合理，造成岗位分工职责不明或岗位人员不相匹配问题，从而影响了企业内部组织的运行效率。因为组织结构设置出现了问题，各个部门或各个岗位之间中的责权利不能实现有效制衡，在加上监管机制体系的不健全，相对缺少不相容职位分离意识，造成房地产企业销售部门和财务部门职责不清问题。即使有的房地产企业将销售部门和财务部门进行了分离，但又没能细分两个部门内部工作内容或工作责任，依然导致出现企业销售与收款监管不利问题，并由此出现了互相推诿责任现象。说到底，还是内部控制制度没能得到真正的贯彻落实。

（三）应收账款催收缺少相对有效的内部控制制度

有些房地产企业未能构建相对健全的信用管理制度，尤其未对客户建立信用管理制度。在销售房屋以前，评估客户资信工作相对薄弱，并缺少信用评估规范规程。为提升销售业绩和争夺市场，盲目进行采信营销，形成事后很多应收账款，根本不能按照规定时间进行收回，有时还会变成坏账。同时，也未构建合理的绩效考核机制。多数房地产企业采用的销售政策，是激励性销售政策，既将销售业绩与工资实施紧密挂钩。这样，便出现了诸多信用销售，进而形成了诸多应收账款，由此，销售部门算是达到了相应销售业绩，有了报喜的理由，而财务部门则是没有见到多少钱，形成了报忧窘态。尽管销售部门也有催收应收账款的责任，但它并未与其绩效形成挂钩，所以效果不佳。

二、完善房地产企业销售与收款环节内部控制的措施

（一）提高认识并重视构建内部控制制度

高层管理者既是企业决策者，也是企业生产或运营方向的确定者，他们的经营哲学或理念，会对企业发展产生较大影响。因此，只有提高企业高层管理者对构建内部控制制度重要性认识，并支持构建内部控制制度，才能做好企业内部控制制度建设工作，才能增强企业各个部门或全员对内部控制制度的执行力。在企业提高认识基础上，需要借鉴其他企业相对成功或先进经验，并进行企业管理观念更新，认知新时代社会经济建设与发展形势，联系企业生产或运营实际，积极构建企业内部控制制度，用以促进企业实现资产安全，提高企业财务会计数据信息真实性，提速企业经营效率，将销售与收款环节依靠内部控制制度，划清职责，分清权限，并鼓励协调合作，做好内部控制管理。

（二）科学设岗，合理人员配置，坚持难容职位分离原则

房地产企业有其自身特点，需要根据内部控制制度构建基本要求，不断优化企业内部组织结构，并完善企业内部治理结构，精准把握好房地产企业销售与收款环节过程中的相对关键点，贯彻内部控制制度。相对企业销售与收款环节，需要进行科学设岗，并要求两个部门既要有明确分工，又要实施紧密沟通与合作。同时，在岗位人员配置当中，一定要坚持难容职位分离原则，将销售与收款实施严格分离，坚决杜绝出现两者混搭现象，以免出现问题，造成企业损失。

（三）依靠内部控制制度强化应收账款催收管理

销售与收款部门必须要做好对账工作，财务部门主要做好收款与结算工作，为销售部门提供已收款信息，而销售部门则要统计清楚应收款项，并与财务部门进行核对，形成两者统一。遇到逾期欠款时，销售部门帮助财务部门分析原因，再与财务部门实施联合，共同制定催款措施，并将相关催款计划或措施，上报企业高层。在销售与收款环节过程中，需要销售部门根据对客户信用或信息了解情况，按照还款约定，对客户实施催款分类预警，及时告知客户已到付款期限，并说明逾期付款需要承担的责任，帮助财务部门回收应收账款，规避企业减少损失，促进企业发展。

结束语

仅就房地产企业来说，在进行现代化管理过程中，需要构建相对完善的内部控制制度，并重点强化销售与收款环节中的内部控制，提升企业应收账款的可靠性，用以保证企业的资产安全，促进企业实现可持续发展。

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沈阳理工大学 110159