铁路房产行业高质量发展策略与研究

2021-08-21曹宇峰

铁道经济研究 2021年4期

曹宇峰

（徐州铁路经营集团有限公司经济师，江苏徐州 221000）

随着社会的发展，城市的扩容，许多铁路房产已纳入城市中心地带，在国铁集团加快资产开发的要求下，房产经营已成为铁路企业增收创效的重点来源，但在实际经营中，由于各种原因，仍存在房产收益偏低、管理水平不高、经营风险较大等问题，与铁路高质量发展要求有一定差距。

1 铁路房产经营现状

1.1 重视程度不断提高

房产资源作为铁路资产经营开发的重要组成部分，越来越受到各集团公司的重视，相继出台了一系列政策文件，特别是通过专业化经营，发挥专业公司的经验和优势，不断提高经营效益和管理水平。

1.2 经营规模不断增加

实施专业化经营后，铁路运输业和运输辅助业通过协议将区域内房产资源交由专业公司经营，大幅增加了铁路房产行业的经营规模。以笔者公司为例，2017 年以来接收铁路站段房产116 处6.6 万m2，经营面积较前期增加140%。

1.3 房产收益不断提升

通过“公开招商、同区同价，分级审批”等举措，“人情房”现象大幅减少，房产经营收益不断提高。笔者公司2017 年至2019 年房产收益由1 534 万元上升至2 520 万元（2020 年受新冠疫情影响，基本维持2019 年经营水平）。

1.4 经营管理日趋规范

制定完善了房屋租赁管理办法等制度文件[1]，规范了“房屋租赁合同文本”，设计开发了“资产管理信息系统”，通过系统上报招租资料，办理审查会签等手续，不仅提高了工作效率，而且规范了日常管理，降低了经营风险。

2 房产经营中存在的主要问题

2.1 收益增长陷入瓶颈

经过专业化经营后的持续规范，房产经营收益已由最初的大幅增长回落到小幅递增的状态。特别是2020 年以来，受新冠疫情和电商经济的叠加影响，部分合作方经营困难，甚至出现无法维持而退租的情况，保持房产经营收益持续增长难度巨大。

2.2 房产品牌价值偏低

铁路企业对房产经营缺少品牌意识，虽然铁路房产位置较好，但多为铁路生产经营用房转化而来，缺少整体规划和资金投入，“老旧乱”等现象普遍存在，与现代物业有较大差距，不仅无法树立铁路房产品牌，而且难以吸引高端客户入驻。

2.3 经营管理方式落后

随着科技的发展，技术的进步，人工智能、大数据等高科技成果已融入日常生产生活之中，但铁路房产经营仍处在传统以人管理为主的阶段，且管理人员专业技能不强，现代技术、智能设备应用较少，不仅浪费了大量人力财力，而且难以取得预期的效果。

2.4 经营风险依然存在

铁路房产数量多、分布广，日常监管难度较大，房产经营中欠租、违约、违建等问题时有发生，近年来房产经营过程中发生的法律纠纷不断上升，如不能采取有效措施防范风险，必将影响铁路房产行业健康持续的发展。

3 铁路房产高质量发展对策

3.1 优化房产经营策略，提高房产收益

分析房产经营模式、合作对象、经营特征，通过优化经营业态、加大合作开发、路内路外双循环等举措，分类施策，最大限度提升铁路房产经营效益。

3.1.1 按照房产经营模式分为对外租赁经营、自营、合作经营三种类型

对外租赁经营是指将房产资源租赁给合作方开展经营活动，我方收取租金的经营模式。这种模式的优点是管理简单，经营风险小，缺点是不掌握合作方实际经营情况，收益相对偏低。目前铁路企业绝大部分房产都是采用对外租赁经营的模式。

自营是指铁路企业利用房产资源直接用于对外经营，并获得收益的经营模式。该模式优点是铁路企业直接从事经营，收益高，缺点是经营风险和管理难度大。该模式适用于位置较好、所需工作人员少的房产，如车站区域的便利店、无人售货店等。

合作经营是指借助房产资源纽带，通过合资入股、签订合作协议等方式与合作方共同开展经营活动的行为。该模式优点是我方参与经营，共享收益、共担风险，缺点是与合作方可能产生分歧或矛盾，影响正常经营。该模式适用于合作方资信强、经营规模大的项目，如合作经营品牌酒店、商业中心等。3.1.2 按照房产合作对象分为路内企业和路外企业两种类型

路内企业是指铁路房产单位将房产租给路内企业使用并获得收益；路外企业是指将房产租给路外企业使用并获得收益。两者相比，显然租给路内企业优于租给路外企业，不仅风险小，而且实现了铁路整体效益最大化。

3.1.3 按照房产经营特征，分为正常经营、暂时闲置、后期储备、存在问题四种类型

正常经营房产是现正在经营并获得收益的房产，这类房产为铁路企业提供稳定的经营效益；暂时闲置房产是满足经营条件，但没有开展正常经营的房产，如因疫情退租的房产；后期储备房产是暂不具备经营条件，但经过开发能够获得收益的房产，如位置条件较好，但铁路单位自身利用价值偏低的房产，经过调整开发可对外经营使用；存在问题房产是房产存在安全、违建、纠纷等问题，无法开展正常经营的房产，如房产不符合安全要求，与原合作方处在纠纷之中的房产。

根据房产经营特征划分为四个象限，并结合实际制定不同的经营策略，实现房产收益最大化和可持续发展。见图1。

图1 房产经营特征分类

第一象限内正常经营的房产是企业创效的主要来源，要在保持经营连续性的同时采取措施增加效益，如对房产提档升级，腾笼换鸟等。对一些经营优势明显的房产，还可以由简单对外租赁经营向自营、合作经营转变，最大限度增收创效。

第二象限内暂时闲置的房产是企业潜在的效益来源，应加大“线上+线上”招商推介力度，盘活闲置房产，同时要挖潜铁路内部市场，在满足经营需要的条件下，路内单位应优先选择路内房产，形成“以路外市场为主，路内路外双循环的发展格局”。

第三象限内后期储备的房产是企业长期经营的基础，虽暂不能直接使用，但有很高的开发利用价值，应结合实际，尽快形成可开发经营的条件，可提前寻找合作意向客户，进行定制化开发准备。

第四象限内存在问题的房产严重影响企业的经营创效，越少越好，重点是妥善解决安全、违建、纠纷等遗留问题，恢复可经营使用状态。同时，加强对正在经营房产的管理，避免形成新的问题房产。

3.2 统一铁路房产管理，创建企业品牌

品牌是现代企业的重要资产，也是企业长期持续发展的有力保障。国铁集团实施了“复兴号”品牌战略，对于铁路房产也应加强品牌管理，通过“五统一”提升资产形象，塑造铁路房产品牌，推动铁路房产经营向专业化和价值链高端延伸[2]。见图2。

图2 铁路房产“五统一”

1）统一房产经营管理，铁路房产单位拥有所有权，但可以把经营权通过签订委托管理协议等方式交由专业公司，实施专业化经营管理，房产所有单位和经营单位按约定分享经营收益。

2）统一房产名称编号，对区域范围内铁路房产统一名称，并制定编号规则（如按“集团公司简拼-城市简拼-数字”编号），唯一的名称和编号不仅提高房产的认知度，而且有利于日常管理。

3）统一房产商标logo，借鉴“路徽”“火车头”等铁路特色标识，设计符合铁路房产经营特色的图形、文字等并申请注册商标，提高铁路房产形象和品牌知名度的同时，加强无形资产和知识产权保护。

4）统一房产店招揭挂，结合属地政府的要求，对铁路房产门头的标准色、字体等内容统一设计规范。同时，制作统一类型的牌匾悬挂在房产显著位置，注明房产名称、编号、商标等内容，提高铁路房产的认知度和联想度。

5）统一房产服务标准，加强铁路房产标准化管理，统一房产台账资料，规范房产招商招租、费用收缴、安全检查等流程，通过标准化、规范化服务，提高客户满意度，进而提高客户铁路房产品牌的忠诚度。

3.3 加强新技术应用，提高经营水平

通过与人工智能、大数据、互联网+等现代科学技术深度融合，克服新冠疫情等造成的不利影响，挖掘铁路房产资源潜力，提高经营水平和服务品质，实现增收创效、节支降耗的目标。

1）营销方面，推行VR 看房。VR 看房是一种三维全景的在线看房技术，客户可以在任何时间和地点，通过手机或网页就能身临其境地感受，全方位地看房。可选择位置好、潜在合作方多的优质房产形成VR 资料，在招商招租时，推出含VR 看房的链接或二维码，不仅能让客户更方便快捷、更真实地了解房产情况，而且大大节约客户和企业人员看房的时间和费用[3]。

2）招商方面，开发“云招商”软件，提供房产招商“一站式”服务，变“面对面”线下交流为“屏对屏”线上沟通，结合VR 看房等技术，使客户在网上实现即可完成看房、签约、缴费等服务。我方能够提高管理效能，降低经营成本；客户可以节省精力，享受方便快捷的服务，提升服务品质和体验。见图3。

图3 “云招商”流程图

3）监管方面，构建智能监控平台。智能监控平台能在不需要人为干预的情况下，通过对摄像设备拍录的图像进行自动分析，对异常情况及时做出反应。对重要的房产构建智能监控平台，优化摄像设备布局，实现24 h 全覆盖监视，并通过大数据、5G等技术自动分析判断图像数据。当发现非法闯入、违拆违建、火灾等异常情况时，监控平台立即向指定手机发送消息和现场图像，管理人员收到信息后可在第一时间用手机或者电脑查看监控区域画面，及时前往现场检查处理，避免问题和损失的扩大[4]。

3.4 细化经营风险项点，有效防控风险

经营风险贯穿铁路房产经营全过程，根据风险特点，可分为法律、财务、安全、廉政四大类，通过对各类风险项点进行细分并采取防范措施，最大限度防范经营风险。见图4。

图4 铁路房产经营风险

1）防范法律风险，重点是规范房屋租赁合同，明确双方的权利义务。一是使用合同示范文本，特别要明确租金、保证金等收取的时间、数额，房屋装修改造条款必须约定施工范围、金额及合同终止或解除后的处理方式，避免发生纠纷。二是加强客户资信审查，在招商招租过程中，利用“企业信用查询”“天眼查”等网络工具对拟合作方资信情况进行审查，避免与行政处罚和法律纠纷案件较多的客户合作。三是依法主动维护权益，对于严重违约又拒不整改的合作方，积极收集证据，并通过向法院起诉、向公安报警等方式，主动维护企业合法利益[5]。

2）防范财务风险，重点是加大业财融合，确保房产经营收益及时入账，杜绝风险债权的发生。一是将租金收缴时间、金额录入合同、资产开发等信息系统平台，到期前自动提醒相关部门进行收缴，避免出现漏收、欠收的情况。二是财务部门要与业务部门加强沟通，准确掌握租金及水电费等费用的收取情况，对没有按时收取的，及时下发预警通知书，防止出现风险债权。三是强化资金内控管理，明确细化租金、水电费收取、开票缴税等工作标准和流程，租金等收取后要及时进账，避免出现私自挪用等违规情况的发生。

3）防范安全风险，重点是采取网格化管理，明确责任人，加强日常监管，确保房产安全经营。一是建立安全责任制，明确每处房产安全负责人和安全职责，细化日常巡查的次数、频率及检查的内容，并做好安全检查记录。二是升级管理手段，通过开发手机APP，构建智能监控平台等方式，对房产状况进行实时监控，避免出现监管空挡。三是强化隐患处理，通过问题销号、履职考核等手段加大问题处理力度。能立即整改的问题必须立即整改，不能立即整改的问题要明确整改期限，并在过渡期内制定防范措施，落实监控责任，防止隐患发生为事故。

4）防范廉政风险，重点是将房产经营的“决策权、执行权、监督权”三权分立，形成相互制约、互为监督的管理模式，有效防范廉政风险。一是严格决策权，涉及房产经营的决策事项按管理权限分为房产管理小组会议、本级三重一大会议及上级会议等分级进行集体决策。二是规范执行权，严禁同一人参与房产管理全部环节，明确房产日常管理人员只有按约收款、安全巡查等有限职责，同时，定期采取调动、轮换等方式调整管理人员岗位。三是强化监督权。公司业务、财务、合同、安全等部门应加强沟通协调，信息共享，发现问题联动处理，同时，通过公布监督电话、定期回访等多种方式，听取合作方的诉求和建议。纪检部门也要加大违纪问题的查处力度，为铁路房产的健康持续经营发展保驾护航。