房地产交易与不动产登记研究

张译丹

[摘 要]随着市场经济的进一步发展，房地产交易市场也呈现出蓬勃生机。但就当前的具体情况来看，仍存在交易管理与不动产登记整合不完善的情况，使得一些交易过程难免不尽如人意。《物权法》《不动产登记暂行条例》等相关法律的出台，进一步规范了房地产登记行为，这种情况得到一定程度的缓解。但这些问题如果不能从根本上得到妥善解决，既不利于房地产行业的发展，也会对群众的切身利益造成一定影响。因此文章对房地产交易和不动产登记的区别进行了简要的论述，并且对不动产登记优化房地产交易的着力点和管理不动产交易的难点进行了详细的分析，提出解决措施，希望能够为相关研究提供一定的经验，并且不断优化我国房地产交易市场。

[关键词]房地产;交易管理;不动产登记

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.21.067

1 引言

“住有所居”是人民群众的基本民生要求，在社会经济快速发展的背景下，关于房地产交易和登记产生了许多纠纷，国家坚持“房住不炒”的定位，将稳地价、稳房价、稳预期，保持调控政策连续性、稳定性，确保房地产市场平稳健康发展作为目标。2007年《物权法》颁布，第一次从法律上确定了不动产统一登记制度。2014年国务院颁布《不动产登记暂行条例》，结束了我国不动产分割登记的历史。尽管已经迈出了一大步，但是由于不动产涉及权利主体广泛、登记标的多样、权利关系复杂等原因，具体的登记过程中尚有许多问题亟待优化和解决。

2 房地产交易管理与不动产登记的区别

房地产交易是指交易主体之间，把房地产作为特殊的商品来进行市场交易活动。房地产交易以其专业性为主要特征，房地产交易的形式和种类比较多，因此每一种具体交易的条件都不同，将房地产交易与登记分离进行。我国房地产事业起步比较晚，许多房地产权利的规定并不规范，导致自由流转的过程中存在一些问题。而不动产登记则是我国物权法所规定的一项制度，主要是指权利人和利害关系人向国家专职部门申请将不动产权的变动事项记载在不动产登记簿的行为。其重要性不仅体现在将不动产权变动事项进行公示公信，还体现在有效维护房产交易市场的稳定与安全，实现不动产统一登记。因此可以说不动产登记，在本质上是具有司法效果的一种行政管理行为。从上述两个定义来看，不动产登记较房地产交易管理而言，解决了多年房屋登记和交易管理分割的情况，实现了交易和登记一体化，减少了办证环节，从而为企业和群众提供了便利。但实际上我国房地产行业在近年来，特别是在不动产登记的具体过程当中，其工作模式和工作环节仍然存在改进空间。

3 不动产登记优化房地产交易的着力点分析

不动产交易风险高于动产，企业和群众对政策和法规了解不到位，在交易之前常常耗费大量人力、财力和精力，很大程度上增加了交易成本。厘清工作不动产登记原则，规范不动产登记制度，使房地产交易更加透明，也使我国房地产行业的发展更加稳健。

3.1 对交易价格的管控

我国一直非常注重对房价的控制，这是因为如果房价过高会导致我国居民的生活负担加重，降低人们的消费信心。同时，也会对城市化的进程造成影响，这对房地产经济无疑是最大的打击。因此，许多城市的房价在政府的宏观调控之下逐渐趋向于合理，但房地产交易归根结底应该是由供求关系影响的市场行为。随着不动产登记制度的有效执行，在短期内会对市场成交量产生一定影响，转变大众的心理倾向，但是不动产登记制度若想切实落实到位，还要不断地摸索和修正，不断细化制度内容和相关条例，为房地产行业的发展提供更好的制度基础。

3.2 对交易风险的管控

不动产是企业和群众在日常生产生活过程中的大额支出，不动产登记制度应该着力解决房地产交易的可靠性和安全性问题，明晰房地产归属权。我国房地产行业虽然起步比较晚，但是近年来发展得比较快，因此在各个方面也趋向成熟，然而在房地产交易的过程当中仍然存在某些制度漏洞和信息壁垒。为了降低这些问题所产生的风险，更加为了平衡交易各方的合法权益，就需要不断严格对开发企业和相关人员进行规范，优化市场价格评估机制，完善交易资金和救济机制管理，让这些规章制度能够在房地产交易管理过程中发挥更加实际的作用，从而清除那些阻碍房地产事业发展的因素。

4 不动产登记管理房地产交易的难点分析

我国不动产登记近年来在工作效果上有一定的提升，虽然在发展的过程中仍然存在问题，但是这些问题也在不断得到完善和解决。

4.1 机构权限整合难度大

为了维护企业和群众的合法利益，保障市场健康发展，我国一直在積极推进不动产登记整合工作，但是这种整合也存在许多不彻底的地方。由于最初顶层设计不完善，房产交易和登记被分割，导致企业和群众在办理房地产交易时变得更加复杂。例如在两者互相分离的情况下，必须分别去两个部门办理房屋所有权证和土地使用权证。即使是在对房地产交易和不动产登记整合之后，在形式上虽然实现了整合，但在办理房产交易的过程中仍然需要先到房屋管理部门办理网签合同和交易备案，再到不动产登记机构办理不动产登记。或者表面上“一窗式办理”，同一窗口收件但是同步分开办理。因此业务和业务之间仍然处于分离状态，容易拉长整个交易过程，产生不必要的矛盾。

4.2 信息共享难度大

构建完整的信息共享平台，在不动产登记过程中实现信息实时互通共享，并保证信息的隐私与安全是目前面临的一大挑战，关系到持续深化营商环境综合改革，推进国际化营商环境建设取得创新突破的成败。要想提高效率，加强对楼盘表和新建房的管理，加强对房屋抵押工作的监督，加强对房屋交易中介的管理，就必然要采取信息集成、流程集成、人员集成等方式，全面优化不动产登记流程、整合登记环节、压缩办理时间，全面实现不动产登记“减环节、减要件、减时间、减费用”的目标，切实提升便民利民服务水平，提升企业和群众的获得感。这就需要完善房屋的权属和抵押信息，最大限度规避重复买卖、重复登记、重复抵押的情况出现，避免因信息不畅引发的市场秩序混乱。