出让合同中的自持要求是否可以记载登记簿

请教大家一个问题，某地产项目明确规定了哪部分建筑面积为开发商自持部分，对于该自持部分有什么限制性的要求吗？

有自持要求的可以记载入登记簿附记。

抵押、转移有什么限制吗？

有自持要求的我認为都不能抵押和转移，问题是现在出让合同中没说清楚自持含义。

其实这个是有法律问题的，自持其实是合同约定，从法律上来说并不能作为拒绝办理登记的事由。不能说是政府和普通主体的约定就大于《民法典》。

没有处分权的不动产我认为都不能抵押。

非法定不能限制所有权。

我理解的自持仅仅限制拆零处置。如果整体处置有何不可呢？自持属于行政管理的要求，难道可以限制物权，导致抵押合同无效？

所以合同约定的自持含义要由相关部门做出权威解释。除此之外，整体自持的约定究竟是什么含义？是不能转让的意思吗？

您说的我理解，但从登记的角度来说，这个约定能限制物权么？

我认为是可以的。出让方的合同约定属于限制性物权约定，登记中心应执行。否则出让合同约定将成为一纸空文，自然资源部门自己都不能解释，不能执行。

其实这个问题应该让自然资源部在登记规则中明确一下，即出让合同的限制性条款必须记载登记簿。

是的，我也认为应当记载，而且要明确自持的含义，除了不能转让，是否能够抵押或者分立，存续分立和新设分立是不同的。

我不是说不能，关键是要明确，这样基层才好做。如果登记簿记载了，法院应该会采纳。不过也不会影响特殊情况，比如破产和强制执行。

对于特殊的合同义务，比如限制转让、定向转让等登记簿里需要记载吗？

不止登记簿，出让合同也是有法律效力的，登记簿记载是根据合同约定来的，所以已抵押不动产禁止转让的约定可以记载，其实质是一样的。记载在登记簿上的约定有物权效力。

单独只有合同是会有问题的，所以从根本上解决还是得记载到登记簿。

对，出让合同不一样的地方是有法律的明确规定，并且和登记机构属于同一部门，所以登记机构不仅要把关还要承担行政管理的责任。

政府规定的自持部分不动产从法律层面是否可以认为不能抵押？

如果出让合同写的是不允许转让，没写不允许抵押呢？

那就可以抵押。

如果不能抵押，是否有明确的法律条款？因为登记部门拿不出简单明确的法律依据，权利人不能抵押融资，就容易出问题。

我们当地现在还有一个问题，如果登记簿记载了自持，或者不允许转让，银行是不会同意借贷的。

不允许转让意味着不能抵押，出让部门最好能写清楚，但法理上可以这么认为，抵押人要对抵押财产有处分权。

从法律上看转让和抵押是不同规则，两者不等同。

银行现在安全得很，但银行不放贷，权利人都会责怪不动产登记部门。

比如学校、医院不能抵押，但没说不能转让。

银行不放贷并不一定意味着法律不允许，很多情况下是银行自身对风险的评估和管控。

从法律层面来看，土地使用权出让合同属于行政协议的范畴，而自持的约定也仅仅属于合同的约定。从《民法典》和登记的相关法律法规来看，并无要求对此约定进行记载。自然资源部门的文件也并无约定情况的记载的规定。从目前来看，单纯从登记技术角度来说是不应当登记的，如土地使用权人违反约定转让了自持资产，则应当承担违约责任。目前，自然资源主管部门既是出让合同的签约人，又是不动产登记机构主管部门，应尽快明确如何办理。