与城市一起改变——深圳华润万象天地的城市更新

艾侠

CCDI 悉地国际

随着城市化的高速推进，深圳的存量土地发展成为时代的新命题，在其城市更新过程中，物理更替的背后是社会价值的再造。对深圳来说，CBD是外来品，TOD是外来品，只有城中村是深圳地地道道的“本地货”。城中村，伴随着城市的发展而生，又因城市化的加快而走上被拆迁旧改的道路。

2017年，深圳华润万象天地落成，这座复合了多个功能的城市综合体正是由城中村改建而来，华润集团与多家设计公司一路合作，对深圳“大冲村”进行高密度的更新建设，与原住村民一路融合，与公共利益一路共赢，共同谱写了深圳的当下和未来。

1 城中村的更新

现如今，人们已经习惯了深圳的“快”，当深圳“慢”下来的时候，总让人觉得哪里出现了问题。实际上，深圳城中村的更新建设非但快不起来，还必须慢得有条不紊。最具代表性的当属深圳“大冲村”即华润万象天地城市更新，项目以打造新一代都市复合街区为目标，动迁了1 500多户原大冲村居民，拆除了近110万m2的房屋，“拆迁与开发双线并行”“设计工作贯穿项目历程始终”是项目秉持的两大原则。在更新改造模式上，政府主导、市场化运作、股份公司参与，形成“三合一”的工作主体；在拆迁、回迁工作上，根据改造签约结果多次优化调整，充分尊重村民意愿；在工作周期设定上，“前期接洽、回迁谈判、拆迁安置、规划设计、商业塑造、产业发展”六个环节彼此叠合，基本构成了项目的实践历程。

2007年，华润集团将万象天地整体定位为“与深圳未来城市形象相适应的超大规模、新型、高尚、现代化的商务中心及居住社区”，但如何将建筑与城市环境“相适应”，却是值得深思的问题。起初，“相适应”被反复理解为向国际既有高端社区看齐，然而随着项目进程的深入，重新塑造与深圳气候及生活习惯相契合的步行街区，会更加接近这次大规模城市更新的构想。

2 延续深圳的精神内核性

在万象天地建设前，需先理解深圳城中村的历史背景和文化特色。深圳城中村的历史与南方很多城市并无他异，但有句话说得好：“一个深圳人必须来自外地”。在深圳的城中村中，只有不到5%的原住民，其密集的居住人口是深圳的“人力资源发射台”。这里为数以万计的深圳新人提供廉价、便捷的栖所，在拥挤、高密度的城中村中，自治的村管理组织保留了数量可观的“公共空间”，它们点缀在村头村尾，24h运转，展现出丰富的多样性。于是，深圳的城市性格在这些城中村中逐渐积累，形成了一种自下而上的民间氛围。

如今的深圳，需要建立属于自己的城市文化和意识形态，它们或许可以表述为讲究空间的务实和弹性、自下而上的需求反映、多中心发展的自治格局、快速/敏捷的对话机制、对城市角落的积极填补和修复等，无一例外地可以在城中村里找到。因此，城中村已经为深圳定制了一个可识别的历史情境，如何将这个情境通过“设计转译”投射到新的时代，其实是一个不小的挑战。

3 实现城市空间的混合性与辨识度

华润集团将项目定名为“万象天地”，与全国各大城市均有出现的“万象城”相比，去掉“城”字，换成“天地”二字，意味深远。“城”是有边界的，“天地”则存在诸多变化，暗示着对空间边界和尺度的试探。如何在新一轮的城市更新中，找到一种混合式的城市空间形态？如何让大、小尺度的商业设施共存，并为自下而上的城市空间（深圳内生的草根性）赢得一个合法身份？如何改变社会对城中村改造的单一认知，扭转既有的城市偏见，让改造后的新空间与周边界面保持亲密的契合度？这些问题的答案，都在从产业到空间的动态调整中，逐渐变得清晰可见。

业主：华润集团

建设地点：广东省深圳市

建筑设计：CCDI 悉地国际（商业街、办公、公寓）、Foster+Partners（规划、办公）、CRTKL（商业街）

项目负责人：张立

总建筑面积：35 万m2

设计时间：2012

建成时间：2018

摄影：方健

1 高层建筑的集群形态

2 总平面图

3 诚品书店入口前的市民广场

4 下沉广场作为重要的动线节点

5 高层建筑近地夹层作为重要的公共连接空间

万象天地的整体规划共包含五栋超高层塔楼和一栋高层塔楼，由一条平行于深南大道的步行街将地块划分为南北两个区域。北区商业街的东西两侧分别配以低于5层的主力商店、诚品书店及文化剧场，着重演绎小尺度下的都市场景。建筑的“缝隙”朝向城市的渗透面，人们可以在街道上随意穿行、驻足停留。

如果将万象天地的空间混合性与辨识度与其他同级的综合体进行比较，我们会发现很多不同：罗湖区的万象城作为深圳第一代城市综合体，居住、办公、酒店、集中式的商业功能之间有着相对严密的分隔；在福田CBD的开发中，“网格化街区+密集的塔楼”提供了高密度的范本，但由于混合度不足，缺失了“24h”的循环活力。

为此，万象天地在满足消费和产业的多重需求下，试图保留城中村的某些积极因素，从而还原出深圳市井的底层活力。例如，在万象天地内部设置小尺度的“里巷空间”，在里巷上方，进一步叠加空中连廊和步道，塑造出一种高密度的接触感（类似过去的握手楼）。此外，建筑立面石材的多样拼缝、玻璃的多样类型、各色金属的集合、穿插其间的绿植墙面，细腻且丰富地突出了都市生活，给人以轻松愉悦之感。在传统综合体“商业+酒店+写字楼+公寓”的组合基础上，强化绿色自然理念，加入文化设施及公共艺术装置。华润置地还开创了首个自营剧场，在步行商业街中建造专业剧院，每年为市民们提供数十场人文艺术表演，相比于传统剧场，它的亲密感与便捷性更胜一筹（可类比城中村中开放的公共文化空间）。此外，华润置地还与政府达成了弹性条款，在保证幼儿园、政府社团等公共配套设施和绿地面积、城市干路不变且总建筑面积不超过280万m2的前提下，相同用地性质的地块之间可进行用地面积、建筑面积的适当调整。

在人居功能的打造上，T3公寓为万象天地中唯一的居住塔楼，分为东西两塔。公寓立面承袭公建区总体规划的设计语言，以连续起伏的缎带勾勒出建筑侧面线条，而景观条件较好的南北面采用大面通透幕墙以横向线条打造。与其他塔楼相比，T3公寓的立面增加了阳台，可根据自身的结构和公寓属性设计出更契合的建筑立面。塔楼平面布局合理、动静分区，T3西塔高约150m，七层到四十层为公寓，每层五户，其中三户约70m2，一户约120m2，一户约150m2，几乎每户房间都有独立卫浴。T3东塔为商务公馆，高约125m，低区（七层到十六层）每层三户，面积分别为200m2、250m2、300m2左右；高区（十八层到三十二层）每层两户，面积为360～380m2，每户房间均有独立卫浴。位于公寓六层的架空层作为服务公寓住户的会所、健身房和室外露台使用，提升了塔楼的附加价值。

6 建筑的“空间缝隙”向城市渗透

7 T3 公寓标准层平面图（西塔十六层至二十二层）

8 T3 公寓标准层平面图（东塔十五层至十六层）

9 构建小尺度下的都市场景

10 开放而充满连接感的城市街道

11 立面图

4 国际化、多层次、渗透式合作

如前文所述，万象天地的设计工作贯穿了整个项目的开发建设：2005年，政府先期主导的大冲旧村规划方案在开发商未介入的情况下被设计为相对单一的住宅片区；2007年，华润置地组织国际设计竞赛，将社区演变为功能混合的都市街区，提升商业价值；2011年，深圳发布城市更新专项规划批复方案，各地块的规模与布局进一步调整；2013年，万象天地的最终实施方案成形，回迁区以外地块逐步启动设计，国内外多个设计团队同时启动工作。在这个时期，四家大型设计公司及诸多顾问公司不断磨合，构成了项目成功的关键。其中，CRTKL将前期巨型商业中心的方案修改为内街外巷式的亲密街区；Foster+Partners统筹了整体规划，并为六座超高层塔楼树立了高识别度的现代面貌；CCDI悉地国际完成了两座公寓和诚品书店的建筑设计，以及部分办公塔楼和商业街的施工图设计；华阳国际完成了其余大部分的施工图设计，并且从最初的拿地方案全程服务到最终的项目落成。此外，多家咨询公司先后介入了不同设计环节，如室内设计（Wilson）、景观设计（JCFO+SWA）、交通咨询（MVA&综交院）、结构和幕墙咨询（Arup）、灯光咨询（TDA）、标识设计（Pentagram）、剧场设计（台湾大元）等，这些机构在华润置地的协调统筹下，向着统一的目标不断推进。

作为设计集群的成果，万象天地同时实现了三种基本形式的开放空间：1）街巷空间，重新建构了非常细腻的街巷结构和步行体验；2）让渡共享空间，开放的垂直绿化和屋顶花园确保了城市空间节点的丰富性；3）聚合空间，导入艺术和文化元素，促成关键节点的事件触发。

5 结语

我们理解的城市更新，不是简单物理空间的增加和改变，而是在冲突中实现融合，在融合中实现共赢。在万象天地项目完成后，大冲股份公司的集体物业年租金由6 000万人民币增加至近6亿人民币，村民的生活环境得到了极大的改善。在公共配套方面，万象天地及整个大冲村提供给政府约12万m2的公共设施（含5.4万m2保障房、两所学校、三所幼儿园、公交首末站、社区文化站等）。项目的主力产业，形成了在大湾区具有辐射能力的南山科技金融城，通过一二级联动，实现了产城融合的发展模式。

总结万象天地的城市更新，可以归纳为“冲突、融合、共赢”。深南大道两侧的形象冲突和城市既有环境的冲突构成了城市更新的动因，产城融合、草根文化与精英文化的融合、消费与产业的融合是开发设定的重要目标，至于共赢则由动迁利益、开发利益、公共体验、深圳城市精神共同实现。万象天地的更新建设为深圳未来的城市更新树立了新的样本。