房地产行业负债经营风险与对策分析

陈若琼 李松青

摘  要：近年来，人们住房需求的增加，导致房地产行业在我国国民经济中的地位不断上升。我国的房地產行业属于资金密集型企业，丰厚的资金是其良好运营的基础，由于行业特殊性，其经营模式是以负债经营为主。债务规模庞大，虽能为企业带来大量资金，但也伴随着经营风险。该文以房地产企业——万科企业股份有限公司为例，探讨房地产企业的负债经营及其面临的风险，对如何应对这些风险提出相应的保护措施。

关键词：房地产企业  负债  负债经营  风险

中图分类号：F230                            文献标识码：A文章编号：1672-3791（2021）04（c）-0108-05

Debt Management Risks and Countermeasure Analysis in Real Estate Industry

—A Case Study of China Vanke Co.，Ltd.

CHEN Ruoqiong  LI Songqing

（Business School of Hunan Agricultural University， Changsha， Hunan Province， 410128  China）

Abstract： in recent years， the increasing demand for housing has led to the rising status of the real estate industry in China's national economy. China's real estate industry belongs to the capital intensive enterprises， rich capital is the basis of its good operation， due to the particularity of the industry， its business model is based on debt management. The huge scale of debt can bring a lot of funds to the enterprise， but it is also accompanied by operational risks. Based on the real estate enterprises， China Vanke Co.，Ltd.， as an example， discuss the indebtedness of real estate enterprises and its risks， how to deal with these risks related to the protection measures are put forward.

Key Words： Real estate enterprises; Liability; Liability management; Risk

1  理论概述

负债经营是指企业借助银行贷款、发行债券、租赁或者商业信用等方式来为企业筹资，保障企业的正常运营，是为谋取利润而承担的需要偿还债务的责任义务，筹资可以更好地支持生产经营活动，利用杠杆效应来发挥资源最大合理化实现其价值的经济行为。

1.1 负债经营的资金成本具有时间价值

货币具有间价值。在负债经营中，企业所能取得的资金成本金额与该资金的占用时间（借款期限）成正比。简而言之，资金占用的时间越久，资金成本就随之变高。

1.2 负债的清偿预期会导致经济利益流出企业

有息负债存在的最重要的问题就是有偿还期限，当负债的规模扩大，企业将随之面对较大的偿债金额，此时，可能会影响企业的正常运营，资金的利用价值会降低，这种情况下很可能会使得经济利益流出企业，从而产生不利影响。

1.3 负债经营的收益与风险并存

收益的多少是通过比较债务成本与资金利润的差额得出，高收益面临高风险，但如果企业要想提升自身的获利能力，就不得不面临更高的风险。如上所述，就会承担一定的偿债风险，负债过多，也会引起利益相关者的质疑与不信任的风险。

1.4 负债经营为企业带来财务杠杆效应

财务杠杆是由于负债利息的缘故，将会导致在普通股中，每股利润的变动幅度会大于息税前利润的变动幅度，企业的目的是想以杠杆的形式来进一步提升权益资本的收益。财务杠杆系数具有较高的主观调整及决策程度，通过理性配比资本结构，优化资本结构[1]，调整负债比率，使得收益能覆盖风险带来的影响，从而提高每股收益。

2  企业概述

1984年成立的万科企业股份有限公司，其成立的初始阶段的主要业务是进出口贸易，顺应时代发展和良好的市场机遇，在成立4年后开始走多元化的发展道路，进军房地产行业，通过丰厚实力与市场上积累的优良口碑，在目前万科企业已经成为了我国房地产行业中的佼佼者。

在我国，根据房地产企业的主要特点是资金的需求量庞大，据此负债经营就成为了房地产企业最为常见的经营模式。人们对住房需求的不断增加，房地产企业为了顺应市场需要进一步扩大增长规模，那么大量的资金支持是必不可少，这就导致了该行业的负债的规模在持续的增加[2]。不论是初始投资阶段需要大量的资金获取土地，还是项目进行中的规划设计、工程施工等以及竣工后的宣传等，都需要投入不少的资金。根据2019年的相关信息显示，我国房地产行业的三大公司——碧桂园、中国恒大以及万科的总负债合计已经高达5万亿元之多[3]。

3  万科企业负债经营分析

通过表1可以看到，从2016—2019年，固定资产在增长，万科企业的规模在不断拓宽。流动资产的金额也在不断上升，体现出公司的支付能力与变现能力是在逐步增加的，同时负债也是在不断增加。到了2019年，万科企业的负债总额增长到约14 594亿元，是2016的2.18倍，债务规模增长速度较快。其中银行贷款占主要部分。2017—2019年的银行贷款金额分别为1 153.7亿元、1 379.6亿元、1 404.1亿元，如此巨大的借款数额，自然是需要企业具备有足够的现金流来保证偿还其庞大的债务。

依据是否需要付息，将万科的总债务可以划分为有息负债和无息负债两部分，其中有息负债金额在逐年攀升，数据显示2018年的有息负债金额已高达2 612.1 亿元。有息负债占总资产的比率也达到17.10%，说明万科在增大财务杠杆[4]。具体情况见表2、图1。

选取了代表盈利能力的3项指标：净利润、利润总额和营业利润，可以看出万科企业的盈利能力是非常可观的，而且呈现逐年增加的良好趋势。具体情况见表3、图2。

该文选取了几个主要的财务指标进行分析，具体见表4。

（1）通常认为，当流动比率指标值越接近于2时，速动比率的指标值越接近于1时，企业既拥有良好的偿还债务的能力，又拥有乐观的流动资产结构。而万科企业的这两项指标并没有达到常规意义上的值。通过数据显示，从2016—2019年，该企业的流动比率和速动比率指标值都在下降，这是需要引起重视的，企业需增强短期偿债的能力，避免偿债困难影响正常运行的风险。

（2）资产负债比率，通常看来，当企业该指标处于40%～60%区间时，是认为该企业处于理想水平的。但是根据房地产的行业特征，其平均资产负债水平较高[5]。万科从2016—2019年4年间，其资产负债率持续都维持在80%以上，依次为80.54%（2016）年、83.98%（2017年）、84.9%（2018年）、84.36%（2019年），这就表明万科的负债率在这4年中保持在很高的水平上，虽然通过举债万科筹集到了巨额的资金，但是不容忽视的是较高的资产负债率可能会导致企业的资金鏈受到政策的影响，从而在出现清偿负担过大的问题。

（3）股东权益比率，该比率应当适中，维持在 50%左右，万科企业的该项指标过小，甚至难以达到20%，表示企业负债的确较为繁重，因此企业在获得更多机会的同时也会从一定程度上削弱公司抵御外部风险的能力。

（4）固定资产与股东权益比率，该指标可以用以衡量公司财务结构的是否稳定。万科该项指标是远小于标准值1的，当股东权益数额远大于固定资产数额时，表示固定资产所创造出来的价值较高，从一定程度上说明万科的资本结构较为稳健。

（5）利息保障倍数，该项指标的值越大，说明企业有良好的收入获利能力，那么对于债务的偿还压力就不会过大。万科的利息保障倍数近几年保持在6.8～9.5之间，说明万科的偿还债务的能力较强，因此从总体上来看，万科整体的财务风险是较低的。

综合房地产行业的特点及上述指标的分析，不难发现，万科企业的负债较为庞大，但是却没有明显的债务危机标志出现，同时其经营状况较为良好。透过万科的高负债水平，可以看到：该企业在一定程度上可以有效地抓住投资时机，因为该企业有可观的收入、良好的盈利能力以及偿还债务的能力，可以在适当时通过举债进一步扩张业务，给了企业发展的缓和余地，也给企业提供了发展机会。发展壮大主营业务，加快存货的周转，提高了企业的偿债能力，并且其获利能力很有潜力，因此对于债务以及利息的偿还是有足够把握的。但负债经营仍然存在较大的风险，还因为国家宏观政策的变化产生不同影响程度，因此企业还需要进一步加强内部的资金管理，合理调整资本结构，完善风险预警[6]，预防经营风险的发生。

4  万科企业负债经营风险分析

综合上述分析，该文认为万科企业有着明显的房地产行业特征，负债额巨大，目前经营较为良好，但仍需要有风险意识，避免陷入困境。应从以下方面评估及正确面对风险。

4.1 利率变动的风险

利率的变动与筹资成本的变动有着直接的相关性。当利率提高时，企业的债务资金成本会不断增加，而利息费用的增加会吞噬企业的利润，偿债负担变得更加沉重，这时对流动资金需求会有所提升，当现金流不足时，资金使用的灵活性下降，从很大程度上增加了财务风险，因此万科需要持续关注利率的变化。

4.2 偿债风险

万科通过负债方式来筹得资金，这部分的资金带来依法承担按期还本付息的义务，若金额庞大会导致企业面临较大的偿债负担，将会面对较高的财务风险。此时，若经营不善，例如：会在日常经营过程中将出现企业的变现能力不足、财务状况急转直下等情况，企业此时将面临无法及时偿债的风险，轻则影响企业的信誉，重则使得企业陷入困境直接要面临破产倒闭的风险。

4.3 影响企业再筹资、有损企业信誉

万科的负债比例过高，要具备更强的面临风险的能力和被拒绝提供资金支持的承受力。如果说在已经有过筹资后万科仍需要获得资金的支持，要想再次通过举债的方式来获取资金，金融投资机构的审核部门会更为严密严谨，对其资本结构的合理性、盈利能力的高低、偿债能力的高低等评价指标将更为严苛和细致，会增加企业再筹资的难度和成本[7]。

4.4 财务杠杆负效应

万科不可以无限制地扩大负债的规模，因为财务杠杆在一定情况下也会呈现出负效应。获取更高的回报收益，但是要注意适度原则，避免物极必反。一旦企业在经营方面出现问题，在管理方面出现漏洞，导致企业的投资收益率要低于企业的负债利息率，会使得企业背负偿还本金和偿还高额利息两座大山，此时企业极大可能需要动用自有资本进行弥补[8]。

5  合理负债经营的措施

5.1 确定企业负债经营的时间和数量

明确合理且有规划地进行负债经营，确定企业在一定时期所需要的资金总额，在企业资金不足需要筹资的情况下，量体裁衣，确定好借款资金的使用时间，筹集到能让企业正常运行且有能力偿还的债款。

5.2 建立有效的风险防范机制

树立风险意识以及信用意识，培养风险与诚信经营的理念，避免为了追求高收入高利润而肆意筹资举债，避免盲目地负债经营带来更大的财务风险[9]，使企业背上沉重的财务负担。

5.3 优化企业负债的结构

确定合适且合理的债务结构，确定好最佳额度，把握好负债的比例，权衡好负债的期限。其中，属于短期借款的金额要留出控制范围，中长期的负债需合理进行搭配，使得偿还期分散，减轻到期还本的压力。着力优化财务结构，在权益资本和債务资本间协调配置好一个适当的比例关系，与此同时，应时刻关注金融市场、经济走向及汇率的变化情况。最后，由于企业的偿债能力与资产流动性有着极为密切的联系，因而企业很有必要尽可能地保持资产的高度流动性，这也是提高偿债能力与抵御风险能力的关键因素。

6  结语

常言道“无债一身轻”，但是对于公司来说，保持一定的负债率是公司良性运营的标志。企业合理地安排资本结构，适当的负债经营可以获取资金的支持，可以合理地运用其杠杆原理，使产生的收益从一定程度上覆盖利息的支出，就能为企业带来盈利，从而提高企业的资金利用的价值以及升华财务管理的水平。尤其技术性负债、资金的注入能够给技术升级、设备改造以及为企业规模扩大都提供了新鲜动力。当然也需要重视的是，在负债进行经营的同时，管理人员也要关注企业的现金流，保证企业有充足的流动资产在不影响正常经营的情况下用以偿还流动负债。

（1）在如今的企业经营管理策略中，走负债经营这条路可以很好地促进企业发展，该决策要贯彻落实在每一个环节，在整个经营过程中都发挥作用。

（2）负债经营对企业来说确实是一把“双刃剑”，在丰厚的收益背后同时也蕴藏着巨大的风险，企业须注重加强财务工作，提升企业运营安全，培养管理层及员工的风险意识，研究和制定适合自身企业特色且可行性高的风险控制策略，建立风险预警机制，提高抵抗风险的能力。

（3）负债经营过程中要合理开展筹资，科学地分析评估，拒绝企业追求短期利益而产生过度负债，降低企业的经营风险。从实际情况出发，以利润最大化为目标，通过分析企业的财务数据，合理调整与管控资本结构，筹资方式多样化，利用多种渠道、多种方式来满足企业的资金需求。负债经营用得好，不仅可以使得企业获得丰厚的回报，还可以在市场上提高企业的竞争力。

参考文献

[1] 涂君.企业负债经营的利弊及对策分析[J].经济师，2020（10）：280-281.

[2] 齐兴娜.房地产企业负债经营的风险与对策研究[J].企业改革与管理，2021（4）：221-222.

[3] 梁媛媛.房地产企业负债经营风险及其防控措施[J].经济研究导刊，2020（26）：25-26.

[4] 方重，陈盼盼，刘子培.上市公司债务风险探析与对策[J].清华金融评论，2017（6）：84-88..

[5] 张晓红.房地产企业负债经营的风险与对策[J].中国集体经济，2021（1）：12-13.

[6] 邓茹月.我国房地产企业负债融资风险研究——以某某地产为例[J].财会学习，2019（12）：216-217.

[7] 谭笑芬.企业负债经营的探索与思考[J].大众投资指南，2020（11）：54-55.

[8] 王博.高负债经营下的房地产企业财务杠杆效应及财务风险研究[D].内蒙古农业大学，2020.

[9] 叶陈毅，管晓，杨蕾，等.企业负债经营的风险控制方略[J].财务与会计，2020（24）：74.

①作者简介：陈若琼（1996—），女，硕士在读，主要从事财务与会计研究。

李松青（1967—），男，博士，教授，主要从事生态经济与管理、风险投资与内部控制研究。