房地产开发企业融资的方式、难点问题及解决对策

熊会敏

摘要：现阶段，房地产业已逐步成为中国的支柱产业之一，在国民经济中占有很大的市场份额，对促进中国经济的发展具有一定的作用。房地产业的发展与国家政策和社会环境等因素密切相关。自2018年以来，房地产市场融资规模总体呈收紧态势，许多房地产开发企业面临较大的还债压力，探索多元化的融资渠道，研究融资风险的同时加强风险控制对房地产企业获得持续的资金支持和确保其稳定发展具有深远的意义。文章通过对我国房地产企业资本现状和融资方式的简要阐述，首先，总结了房地产开发企业的融资模式及其主要特点，基于该模式存在的难点问题及实际问题，并对改善和加强房地产企业融资的问题提供了一定的意见和建议。现阶段，房地产企业应通过合理完善政策匹配机制、完善房地产企业融资市场制度、加强房地产企业的多元化模式以及探索新的融资渠道等四个方面提高企业流程管理的依从性，提高内部财务监控水平。

关键词：房地产开发企业;融资;难点;解决对策

基于我国土地政策的不断落实，房地产开发企业也得到了长足发展，我国国内无论是商业用房还是住房市场都随着供不应求的市场关系而使价格飞速提高，同时伴随着中央政府和地方监管制度文件的不断出台，房地产开发企业的房产销售量及其资金回笼速度也受到影响。鉴于房地产价格一般较高，无论是住宅抑或是商铺的购买绝大多数会使用贷款模式，从这角度上来说，房地产企业的资金回笼速度较慢，开发投入较大，无法及时偿还贷款，高杠杆模式让房地产偿还贷款难度加大，房地产企业的负债率上升。

在房地产企业负债率不断提高，房产价格不断攀升以及国家宏观调控的市场价格主导下，房地产开发企业优质的融资策略将会有利于其高负债率的降低以及资金回笼速度的加快，同时有助于增强其在同批房地产开发企业中的市场竞争力，并在市场筛选时期更加稳定。房地产开发业是国民经济发展的支柱产业之一。作为高度依赖资金的行业，房地产开发企业的全面融资风险控制已成为促进企业可持续发展的关键措施。

进入2018年之后，中国的住宅市场处于紧张状态。一系列国家监管政策的介入以及居民住房市场的饱和，使房地产业的监管成为一个僵化的发展趋势。银行收紧了房地产开发企业的贷款规模。传统的标准化贷款业务无法满足房地产开发企业所需的庞大资本规模，这使得该行业呈现出多元化融资发展的趋势。本文专门探讨了房地产开发企业的融资问题，并提出相关解决路径，以期有效促进房地产开发企业的可持续发展。

一、房地产企业资金构成及融资特点和现状

（一）房地产开发企业融资特点

随着我国房地产政策的不断出台，国内房地产业对房地产开发的内部和外部风险具有长期影响。

我国房地产开发企业融资的特点主要表现在以下方面：首先，基于国内大环境，银行贷款是所有房地产开发企业的资金首要来源，其内在动因主要是由于房地产企业前期开发投资较大，房地产业在国内经济发展和银行盈利能力中起着支撑作用，另一方面，其他渠道也无法实现大规模融资，这使得银行贷款被迫成为优先的融资方式。其次，非标准金融业务已成为房地产开发企业的重要融资来源。股权融资、资产证券化、房地产信托投资基金已逐渐成为房地产开发企业正在尝试或即将尝试的融资新渠道。最后，目前房地产信托融资模式的现状呈现压抑的趋势，这影响了房地产开发企业对第三种房地产的热情。绝大多数城市通过多种方式进行融资，从而影响了其融资规模。通过房地产开发企业的各种融资渠道及其所含的特点来看，多种方式融资对房地产开发企业的风险管理有一定的影响，并有可能继续增加其融资成本。

（二）房地产企业资金构成及融资现状

在资金构成上，房地产企业的资本主要来源包括：自有资金、银行贷款，以及其他类型融资等。

1. 房地产开发企业自身现金流

房地产企业的自身现金流即其自由资金一般是由三方面内容构成的，分别是企业的原始投资、控股投资、经营收入。政府颁布的很多政策中均有关于房地产企业自有资金方面的内容。首先，自有资金需具有合规性，只有通过合规的資金才可进行土地的购置;其次，自有资金当中的部分需划归至项目融资范围，由此才可保证房地产企业的平稳发展。

2. 房地产开发企业股权融资

房地产企业通过股权融资筹集资金。他们可以根据自己的经营状况调整股息政策，并且没有固定的股息负担。房地产企业是否支付股息以及支付多少可以根据自身情况确定。房地产企业的股权融资还可以增加企业的资本，提高企业的债务融资能力，降低财务风险。其缺点是可以分散企业的控制权。

3. 房地产开发企业境内银行开发贷款

对于房地产企业的发展来讲，银行贷款为其十分重要的支柱。银行贷款整体的融资规模是很大的，一般融资成本也会在银行基准利率的变化下出现相应的变化。但银行贷款为房地产企业最佳的融资方式。在中国信贷政策进一步收紧的基础上，银行在房地产企业方面的信用审计严格程度也有了很大程度上的提升，比如针对其贷款的额度、担保的模式、审计的时间等均有相应的内容，这样一来，想获取银行贷款的难度便进一步提升。

4. 房地产企业信托

房地产企业的融资即是房地产的信托融资。当下，国家对货币政策进行了优化，此种状况下，信托于中型企业融资当中所展现的效用进一步提升，这也让房地产企业的发展有了更多资金的支撑。然而，信托融资的缺点是其自身成本也是很高的。通常状况下，房地产企业走投无路时才会选择信托融资。

5. 房地产企业债券融资

中国房地产企业的债券市场发展缓慢。常见的债券融资方式包括公司债券、中期票据和短期融资。和股权融资进行比较，此类融资方式不会触碰企业的控制权。因为房地产开发其自身具有的特征便是投资周期长、资金周转慢，所以支付风险是很高的，由此在准入门槛方面和一般投资相比也是较高的。