探讨我国商品房销售管理的法律风险与防范对策

【摘要】在我国，商品房买卖与社会经济发展以及民生问题息息相关，为了规范商品房市场，党中央及政府部门对于房地产行业的管理投入了足够的关注，希望能够通过完善的销售管理手段来降低不必要的法律风险。但是从实际情况分析，在商品房销售管理中，依然有法律风险的存在，需要消费者提高风险防范意识，保障自身合法利益。

【关键词】商品房;销售管理;法律风险;防范对策

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.022

市场经济环境下，人们对于物质生活的追求，推动了房地产行业的发展，而在商品房销售管理中，因为各种因素的影响，存在一定的法律风险问题，要求房地产开发企业及时更新自身的观念和认识，在端正工作态度的同时，加强与消费者之间的沟通交流，对商品房销售流程进行优化，将法律风险降到最低。

1、商品房销售管理法律风险特征

1.1发生原因的法定性

商品房销售管理中法律风险的发生是由法律规定或者合同约定引起的，在我国《房地产管理法》中第二十九条明确规定，开发商是以营利为目的从事房地产开发和经营的企业，换言之，出卖人具备特定性，只能是开发商，这也是商品房销售区别于其他房屋买卖的主要特征。从内部分析，若开发商在销售商品房的过程中，没有严格遵循国家相关法律法规的要求，则会导致法律风险的产生;从外部分析，地区之间存在着规章制度的冲突，因为立法不一致加上执法不协调，同样可能引发相应的法律风险。

1.2企业承担法律责任

法律风险一旦发生，会引发相应的法律纠纷问题，在企业无法掌控局面的情况下，行政机关、司法机关和仲裁机关将会介入其中，充当裁决的主体，企业需要承担相应的法律责任。法律风险爆发的结果对于企业而言十分严重，会带来巨大的经济损失，严重时甚至会出现一场官司打垮一个企业的现象。

1.3风险存在的全程性

开发商所有的生产经营和管理活动都需要在法律规范的约束下进行，企业与购房者、其他企业以及政府部门的关系需要借助相关法律进行规范调整，法律需要贯穿商品房销售管理活动的始终，从这个角度分析，法律风险同样存在于商品房销售管理的全过程。

1.4风险联系的紧密性

对于开发商而言，在经营管理中的各种风险并非独立存在，其在特定条件下会相互转化，而且存在着交叉重叠的问题。法律风险与其他各种风险之间都存在密切联系，如战略风险、采购风险、信用风险等，都可能发生相应的法律风险。最近几年，政府部门加强了对于商品房销售市场的宏观调控及行政干预，引发了市场环境的变化，最终也可能演变为法律风险。

2、商品房销售管理中的法律风险

2.1预售风险

当前，我国房地产行业发展迅速，房屋价格的持续增长，使得人们开始越发关注商品房的采购，这种情况下，很多地区在商品房交易中都出现了一房难求的现象，导致很多时候，房地产开发商销售的都是期房，即消费者在签订购房合同时，房屋尚未建设完成甚至沒有进行开放，消费者需要在对商品房完全缺乏认知的情况下，与房地产开发商或者置业单位交易，可能遭遇各种各样的法律风险。消费者购买房屋的行为需要与销售方签订商品房预售合同，而在合同签订的过程中，可能遇到一定的行业潜规则，因为部分商品房开发商本身并不具备预售资格，如果消费者对其不了解，则会在建设方不具备商品房销售资格的基础上，与之进行交易并且签订预售合同，这种情况下产生的合同并不具备法律效力，即便是能够借助法律程序来进行维权，往往也只能退还部分房款或者利息，甚至可能遭遇开发商携款逃逸的情况。

2.2认购风险

消费者在对商品房进行认购的过程中，同样存在有不少风险，要求其必须建立起正确的法律认知，维护自身的合法权益，规避经济损失。当前，在部分商品房认购合同中，存在着个别条款与房屋实际情况不符的问题，如房屋面积不准确、房屋位置偏差、交房日期不明确等。最近几年，新闻中报道出部分开发商在商品房认购中，将一套房屋与多个购房者签订认购合同的情况，引发了“一屋多主”的问题。另外，部分商品房认购合同中，设置有不平等条款，这些条款利用了购房者的盲目性，会给其购房行为带来更多风险。

2.3定金收取风险

在商品房销售过程中，消费者向开发商缴纳的定金存在各种各样的称呼，如预付款、押金等，依照我国相关法律法规的要求，如果当事人在交付定金、押金、担保金等的过程中，没有对定金的性质进行约定，则当事人在主张定金权利时，不会受到人民法院的支持。基于此，在签订定金合同时，如果合同中明确提出了“定金”的字样，则其能够适用定金罚则，若没有采用“定金”的说法，但是合同中约定了适用定金罚则，则可以将其看作是定金。开发商在进行商品房销售的过程中，通过向购房者收取定金的方式，能够确保认购方不签订商品房买卖合同时，降低相应的损失，但是也会丧失将对应商品房专卖给他人的机会，否则需要承担双倍返还定金的法律风险。

2.4交付法律风险

开发商在进行商品房销售的过程中，需要承担按期交付商品房，同时保证交付质量的责任，否则需要承担相应的法律风险。如果逾期交房，将会引发一系列的问题：一是贷款银行会质疑开发商的偿债能力，在考虑贷款安全的情况下，银行可能会暂停相关项目的贷款业务，导致开发商的融资渠道断开;二是开发商将会面临大面积的诉讼，导致自身信誉的下降;三是在出现大范围退房的情况下，楼盘的二次销售将会面临更加巨大的挑战。因此，一旦出现商品房交付逾期的问题，开发商将会面对巨大的法律风险。

3、商品房销售管理法律风险防范对策

3.1防范预售风险

针对商品房销售管理中的预售风险，消费者如果想要尽量规避，必须避免盲目的购房行为，在购房前需要对建设单位有一定的了解，通过网络等途径，明确建设单位的资质、规模、信誉等，对于广告宣传应该保持理性认识，不能听信工作人员的口头承诺。在正式购房过程中，合同签订前，需要对开发商的预售许可等证书进行检查，若工作人员以各种理由推脱，则消费者需要提高警惕，尤其是在开发商无法提供相应资质证书的情况下，消费者不能与之签订预售合同，更不能支付定金，以最大限度的避免经济损失。另外，如果工作人员提供的是预售资格证书的复印件，消费者同样应该保持足够的警惕心，因为这个复印件存在着伪造的可能性。基于此，对于有购房需求的人，无论是自用还是处在或者转售，在购房过程中都必须提高自身对于法律风险的防范意识，不能听信一些小道消息，更不能在对开发商缺乏了解的情况下，随意支付定金，签订合同。在商品房交易中，应该明确购房细节，采取有效的措施和方法去尽可能防范可能出现的法律风险。

3.2关注认购管理

对于消费者而言，在进行商品房认购的过程中，如果发现合同中存在消费陷阱或者不平等条款，可以联合其他业主进行维权。市场经济环境下，房地产行业的飞速发展，使得商品房变得供不应求，消费者在商品房买卖过程中，处于相对弱势的地位，加上现阶段我国政府部门对于商品房的交易和管理工作不到位，没有能够制定出完善的法律法规体系来保障消费者的合法利益，导致消费者经常遇到各种各样的法律风险。针对这样的问题，消费者应该从自身做起，提高风险防范意识，在签订商品房认购合同时做到慎之又慎，例如，在合同签订环节，需要对销售单位和建设单位的职责以及法律义务进行明确，要求销售方对合同中存在的不平等条款进行修改。合同签订前，必须对签订的合同文本进行核实，确保其为正式合同，对商品房交付使用的条件进行明确。如果发现其中存在有大量不平等条款，消费者应该敢于提出质疑，对合同进行修改。在面对需要买卖双方协商才能填写的合同条款，但是却被开发商单方面填写的情况时，消费者应该提出对内容进行协商以及重新填写的要求。如果在合同签订环节，因为各种各样的原因，导致没有做好防范工作，消费者可以依照我国现行《合同法》中的第40条规定，在一年以内行使合同撤销权，通过这样的方式来降低法律风险，维护自身的合法权益。

3.3建设顾问队伍

企业法律事务机构是具体实施企业法律事务管理的职能部门，根据各个企业的实际情况，有的设有独立的法律事务部，有的设在风险管理部门或者办公室，但无论如何其在企业法律风险管理体系中起着专业的保障作用。法律事务机构具体负责法律风险管理、风险因素发生的监督控制以及法律风险发生后的处理等，法律事务机构必须处理好与其他业务部门、其他职能人员相互协作的关系。企业法律事务虚与商品房的开发、销售等业务融为一体.成为推动和保持业务发展以及提升竞争力的手段，做到企业的商品房销售业务发展到哪里，法律工作就要延伸到哪里。房地产开发商需要建立起专业化的顾问队伍，提供专业的商品房销售法律服务，顾问队伍的人员可以从企业内部选取，也可以充分利用周边资源，做好对于法律人才的培养工作，将其纳入到人力资源管理的范畴中，调动有利资源，提高企业法务人员的专业素质，配合与企业存在密切联系的专家队伍，逐步形成能够在商品房销售管理的各个环节提供优质法律服务的专业队伍，有效规避法律风险。

3.4完善相关制度

从开发商的角度，在对法律风险进行防范的过程中，应该坚持事前防范、事中控制和事后补救相互结合的基本原则，推动法律风险防范制度及相关工作流程的优化和完善。具体来讲，一是应该切实做好对于商品房买卖合同的审核管理，推动审批流程的完善，严格执行合同审核会签以及专人专办制度，要求企业法律机构能够做到严格把关，针对合同签订和履行的全过程进行审核监督，尽可能降低合同风险;二是应该建立相应的法律咨询制度，确保在执行重大决策时，能够经过法律论证。重要决策在企业管理中发挥着不容忽视的作用，对于商品房销售管理的各个环节同样影响深远，是开发商防范法律风险的核心所在。基于此，开发商应该结合自身的实际情况，建立起完善的法律咨询制度，对商品房销售管理中的各项决策进行深入分析和研究，将决策纳入到法律风险管理体系，实现对商品房销售管理中法律风险的有效控制;三是应该建立起法律风险责任追究制度，做好对部门及个人法律责任的追究，确保法律风险防范管理能够被纳入到部门绩效考核体系，对于因为内部因素引发的法律风险，需要做好严肃处理。如果是个人在重大决策或者销售活动中出现违规违法行为，给企业带来巨大经济损失的，应该给予相应的处罚。

3.5确立管理流程

房地产企业的规模、资质以及运营经验能力各有不同，为应对各种商品房销售法律风险的凸现，企业应根据实际情况，建立相应的风险管理组织。以集团企业为例，集团公司层面可通过建立风险管理委员会、风险管理办公室和各个风险领域工作小组来推进总部风险管理体系的建设工作：各分公司也可参照总部建立本公司的风险管理体系。在对风险进行管理的过程中，一是应该做好风险识别，尽可能对商品房销售各个环节的法律风险进行识别，由风险管理委员会领导，以头脑风暴的方式来进行风险识别，并根据企业面临商品房销售法律风险引发的因素来区分风险，设立风险识别列表;二是应该做好风险评估，建立起相应的风险优先级，为后续的风险应对提供思路，在风险评估环节，可以采用定性分析和定期检查相互结合的方式;三是应该做好风险应对，制定出切实可行的风险应对措施和具体的行动方案，确保每项控制措施都应落实到业务的各项制度中，并制定相应的流程，确定相关责任人，明确应对目标以及期限，设立风险应急方案以及应急方案启动条件，尽可能将已发生风险所造成的损失降到最小。

结语：

总而言之，市场经济环境下，商品房销售管理中，可能遇到相应的法律风险，影响消费者的合法权益。现阶段，受我国基本国情和复杂行业特征的影响，商品房销售管理体系不够完善，无法完全规避法律风险问题，需要购房者保持足够的警惕心，提高风险防范意识，借助科学的风险防范措施实现合理维权。

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作者简介：

何腾（1986—），男，汉族，山东省青岛平度市东阁街道办事处，中级经济师，研究方向：建筑与房地产类。