论民法典视阈下居住权制度对房地产行业的影响

万涵祺 熊文瑾

[提 要]2021年正式实施的《中华人民共和国民法典》物权编中对居住权制度进行了相关规定，这是对社会群体居住需求的回应。该制度入典为保障社会弱势群体居住问题提供了强有力的法律支持。在民法典视阈下，通过研究探讨居住权制度对房地产行业带来的影响，结合域外法律对社会性居住权与投资性居住权分类讨论，着重强调了投资性居住权对房地产行业转型的影响，并为房地产行业的转型提供了相关的建议。

[关键词]民法典;居住权;房地产行业

[作者简介]万涵祺，江西财经大学民商法专业法学硕士，研究方向为民商法学;熊文瑾，江西财经大学法学院博士研究生，江西省社会科学界联合会助理研究员，研究方向为法学理论。（江西南昌 330000）

居住权制度是《民法典》物权编的重大创新，该制度贯彻了党的十九大“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的要求，在坚持物权法定原则的基础上，开放性地提出了新的物权种类，从而实现意思自治原则与交易安全保护上的最佳平衡[1]。

一、居住权的涵义解析

（一）居住权的概念与特征

居住权制度作为一种人役权起源于古罗马时期，系为保障特定人居住利益而赋予其享有的使用他人房屋的权利[2]。《民法典》把居住权定义为：居住权人有权按照合同约定或者遗嘱要求，经登记，占有、使用他人的住宅，以满足生活居住的需要。居住权主要具备以下三个特点：

一是优先性。《民法典》将居住权定性为物权，居住权人可以对抗所有权人，排除他人的不法侵害，即当所有权与居住权相冲突时，居住权具有优先性。

二是主体的特殊性。居住权是专属于特定人的人役权。罗马法创设居住权的目的就在于保障弱势家庭成员的居住问题，充分考虑不同人群的生活需求。我国《民法典》规定居住权的主体仅为居住权人，一般是自然人。享有居住权利的人，不应该限于居住权人本身，还应包括居住权人的家庭成员，但这并不影响其主体的特殊性。

三是稳定性。居住权具有物权属性，相较于债权属性的租赁权更加稳定。作为用益物权的居住权具有支配性，可以在生活居住的基础上对房屋进行灵活使用。然而，作为债权的租赁权相较于居住权，其可支配性较低，承租人对房屋的占有使用受到法律规定和出租人严格限制。例如，如果房屋租赁合同约定租赁目的是商用，那么承租人在约定的期限内只能商用该租赁物，不得改变用途，不得转租牟利。此外，居住权人可以依据《民法典》第367条的规定，标明居住权的期限，维持居住权的稳定性。

（二）居住权的法律定位

居住权是物权，这也是其与长期租赁制度最本质的区别。生活居住是民生的基本保障，房屋所有权人虽然对房屋享有占有、使用、收益等权能，但这些权能并非是居住权。根据《民法典》第366条的规定，居住权制度设立于他人所有的房屋，是房屋所有权人行使其所有权的一种表现，也是发挥房屋价值最大化的方式之一[3]。换句话说，居住权制度是房屋所有权权能分离的结果，由所有权人以外的其他物权人享有。

居住权还属于用益物权的范畴。一方面，根据居住权在《民法典》中的定位可知，居住权具有用益物权属性。基于此，居住权人不仅能以居住为目的占有使用他人住宅，還能排除房屋所有权人以及其他权利人的不法妨碍;另一方面，居住权的设立是为了满足特定居住权人的居住需求。受此目的的约束，居住权主要表现为，为了扶养、赡养特殊人群，满足其正常的生活需要，居住权人可以使用他人全部或一部分房屋。同时，因为居住权制度的设立是为了自然人的居住，故法人或其他组织不能成为居住权人。但这并不意味着法人或其他组织不能为他人在自己所有的房屋上设立居住权，这也为居住权的商业化利用打开了一个“关口”。

居住权还归属于用益物权中的人役权，“役权之目的，在供特定人或特定地之利益”[4]。我国《民法典》承认了其具有人役权的特点，主要体现在：首先，居住权人应严格限定于特定人。马尔西安曾经提到过“役权附着于人身”，表明作为人役权的居住权也具有很强的人身性，只能为特定人所享有，不可以转让或者继承。该点在《民法典》第369条也有明确的规定。其次，居住权具有时间性。根据《民法典》规定，居住权以期限届满或者居住权人死亡为限，当事人双方可以约定具体的居住期限，最长期限是居住权人的生存期限。最后，居住权具有无偿性。人役权为了保护社会弱势群体而设立，往往与房屋所有权人之间拥有特殊的关系，因此通常是无偿设立的。此点在《民法典》第368条也有体现。

综上来看，居住权制度在《民法典》物权编中的定位是作为用益物权的人役权，以他人房屋为标的，满足特定人的居住需要，具有高度的人身性和期限性，不可继承或转让。

（三）居住权的功能

居住权的功能主要体现在保障和用益两方面。

1.保障功能

据前所述，居住权制度入典是为了响应“住有所居”的政策，以解决特定人员的居住难题。最高人民法院在《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第27条第3款规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”这体现了国家通过强制力来保障社会弱势群体的居住权益，表明了法律的人文关怀。

罗马法一直很重视居住权的保障功能。罗马法居住权制度设立的最初目的在于解决没有继承权的女性或者奴隶无居所的问题，保障罗马社会特定弱势群体的居住利益。后世各国法律不断调整，但均没有改变居住权的保障功能，并且还把居住权的救济对象范围扩大。只要是与房屋所有权人具有特定法律关系又有居住难题的人，都可以成为居住权的保护对象。

2.用益功能

当今社会使用财产的首要法则是实现其价值的最大化。“从经济分析法学的观点来看设立居住权正是为了达到这一目的，使财产所有权与财产利用权的配置达到最优化。”[5]所以许多国家在物权立法的过程中都对其效用予以充分考虑。

除此之外，现实生活中还存在大量的“夹心层群体”，处在高收入阶层与低收入阶层之间。对于这些因为资金不足或其他原因无法获得房屋所有权又不属于特定国家保障低收入人群的阶层，居住权的商业化利用显得尤为重要。单纯通过房屋所有权或租赁并不能解决所有人的居住问题。国家虽然有推出“廉租房”“公租房”等国家保障性住房政策，但因为相关法律规范的缺失、监管不严及租赁的不稳定性等原因，“廉租房”“公租房”等国家保障性住房并没有根除社会上的居住矛盾。而居住权制度的出现恰好能缓解“夹心层群体”的居住压力。房屋的所有权人可以发挥居住权的用益功能，通过签订的合同的方式，让渡房屋的居住权利，一方面满足了他人的居住需要，另一方面优化了房屋所有权与财产利用权的配置。

二、居住权的类型化界别

《民法典》颁布之后，学界从各个角度论证了居住权的性质定位与类型化界别。居住权制度能够保障社会弱势群体的居住权益，并且丰富房产的融资途径，具有社会性与投资性的双重功能。

（一）社会性居住权

社会性居住权原则上是无偿设立，是基于保护社会弱势群体住房权益而设立的，一般不可以转让或者继承。依据其功能性质大体上可以分为两类：基于家庭关系的社会性居住权和基于国家政策的住房性保障。

基于家庭关系的社会性居住权在社会实践中已经普遍存在，一般体现于家庭法范畴，比如有关离婚、赡养、继承等纠纷。它建立在家庭内部，为满足老年人、未成年人以及离婚后有住房困难一方等特殊身份弱势群体的居住需求，所以只能用来居住而不可以商用。

与基于家庭关系特定家庭成员之间的互助不同，基于国家政策的住房性保障存在于家庭成员之外，但并不是说它针对的社会群体不具有特殊性。例如：公租房一般出租给城镇中等偏下收入且住房有困难的家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。由此可见，国家住房保障的理论基础不是家庭保障而是社会保障，具有社会福利性。但由于涉及的权利人过多，当事人享有的房屋所有权、租赁权、居住权等杂糅，经常出现产权界限不清晰的问题，导致纠纷频发。法院对此的判决意见也不统一。

基于家庭关系的社会性居住权体现了立法对家庭中有居住困难的成员的倾斜保护，国家保障性住房则体现了国家或者单位对特殊社会成员或者职工的住房优待。这些措施都是为了给特定人群提供住房保障，故而原则上社会性居住权不得出租、转让和继承。

（二）投资性居住权

与社会性居住权不同，投资性居住权原则上是有偿设立的，在符合条件的情况下可以转让或者继承。居住权制度使房屋所有权人在保留所有权的前提下，尽最大可能发挥其不动产所具有的价值，非所有权人通过获得居住权这一法律行为更加稳定地利用他人财产[6]。投资性居住权与社会性居住权并不是对立的，建立在家庭关系基础上有偿设立的居住权也属于投资性居住权。

除上述情况外，我国还存在“以房养老”的模式。居住权制度允许老年人在保有稳定的居住条件下，出卖房屋的所有权换取养老金，即“身后的钱，生前花”。“以房养老”模式指的是保留居住权的房屋买卖，居住权人以权利人终身为限，不能转让、继承。但与前处不同在于其不必然存在于家庭关系，老年人可以和房地产商进行合作。

基于投資性的居住权可以在更大的范围内发挥房屋的居住效益，为房屋交易市场提供了一个全新的权利形式，实现私人自治与经济效率的统一。

三、房地产市场的波动及因应

房产具有两个属性：消费属性、金融属性。消费属性对应居住，金融属性对应投资。在政治、经济大环境的变化下，居住权制度入典，未来居住权将会被提高到和所有权等同的效力，房地产市场必然会受到影响。这是机遇还是挑战，需进一步分析居住权制度在商业领域的内涵。

（一）房屋市场价值受影响

目前我国的房屋租赁市场还不健全，承租人的租赁权很难得到有效保护，房屋的出租者只要付一定的违约金就可以解除租房合同。而等居住权制度正式实施之后，此不足之处将得到弥补，承租人可以要求出租人把房屋的居住权出售给自己，使居住权的时效与租房合同的时间保持一致。此法律模式可以很好保护承租人的合法住房权益。只要按时缴纳房租，即使出租人想要解除房屋租赁合同，但承租人享有居住权，便可以一直居住。由此可见，居住权制度很好地保护了承租人的合法权益。

居住权作为物权能得到强于债权的保护，故针对想要获得居住权的承租人，出租人必然会提高租金。尽管如此，房屋租赁市场肯定存在想要追求住房稳定的承租人，其必然愿意选择多付租金换取更稳定的居住权。所以居住权制度的出台，可以有效提高房屋租金，对于房屋租赁市场的出租人来说是一个有效的投资机遇。另外，由于居住权的时限最高可以至居住权人死亡，这也为长期租赁提供了可操作性。因为社会需求的变化，未来的房屋租赁市场必然会出现有居住权保障的长租房。比起短期出租，目前房屋市场上的长期租赁更加不稳定，故而不少有需求的承租人会愿意选择以居住权的形式租房以求稳定。即使要求出租人一次性把居住权期限内的房租缴清，也会有人接受。若一次性无法缴清，承租人可以找银行贷款。近几年“租金贷”业务在房屋租赁市场已然存在，但由于房屋租赁市场的不规范，“租金贷”业务并没有得到很好的发展。居住权制度的正式入典促使其与房屋所有权享有同等地位。当租赁市场走向规范，以居住权形式进行的房屋租赁会使房租上涨，“租金贷”业务也会大受欢迎。

比起房屋租金的上涨，设置了居住权的房屋的价值将会下跌。因为房屋所有权人对带有居住权的房屋将无法实际使用，所以在居住权设立后，房屋的价值会有所下降。价格是价值的货币表现，价格围绕价值上下波动，房屋价值的下降，价格自然也随之下降。带有居住权的房屋在二手市场将不受欢迎。为了日常居住去买二手房的人不会购买不能居住的房屋，即使能拥有房屋的所有权。因此，带有居住权的房屋在二手市场上的流动性极低，价值的下降加上流动性停滞，这是对房屋价值的严重威胁。

另一个影响房屋价值的因素是银行的抵押。通过银行进行房屋贷款抵押的是房屋的所有权，房贷是银行所有抵押业务中最优质的，长期稳定且坏账率低。从银行的角度来看，一旦房屋带有居住权，居住权存续期间内若发生坏账，想要处理房屋偿还债务将很困难：首先，银行没有任何正当理由去清退居住权人;其次，在法拍市场上设置了居住权的房屋难以卖出好价格。诸如此类问题，会导致银行大幅度降低设置了居住权的房产评估价格，评估价低的房产在二手市场上将不受欢迎。如此往复，可能会出现这样一个恶性循环：房屋被设立居住权，银行会降低评估价，评估价过低导致二手无人接盘，二手无人接盘的房屋价格会更低，银行又会进一步的降低评估价值。

由此可见，设立了居住权的房产，房屋的租金会上涨，但价值和价格会受到波动而下跌。

（二）商业领域的投资性居住权

土地资源有限、建筑成本高昂等原因，导致不可能完全通过房屋所有权来解决人们的居住问题，而投资性居住权的设立不仅为房屋所有权人在经济上行使所有权，也为非所有权人提供了合法稳定地使用他人财产的可能性[7]。商业领域的投资型居住权集中体现在旅游、酒店、房地产等行业，比如分时度假酒店、养老公寓等。商业领域的投资性居住权能够使房屋所有权与财产利用权的配置达到最优化，实现最大效益[8]，从而满足人们投资和居住的双重需求。

比如在合资建房或购房方面，有些人会选择共同获得房屋的所有权，但有些人会提前约定出资占比多的一方获得房屋所有权，出资占比少的一方取得终身居住权。德国就存在着建筑造价补助这一说法。鲍尔教授在《物权法》中提到，地上权人为在他人房屋上设定长期居住权，便向对方提供了建筑造价补助。德国的地上权人在给对方支付了建筑造价补助的时候，就可以自己享有所有权，并给对方设立居住权，满足对方居住的需求。对于出资人来说，不用支付足额的购房款就可以获得居住的权利。我国也同样存在着这样的社会现象，比如说，子女建房或购房资金不足，父母会提供支持，却无法保证自己能老有所居。此时，我们就可以借居住权制度来满足父母和子女的不同需求，由父母子女共同出资，将房屋的所有权登记在子女的名下，居住权登记在父母名下，这样，一方面解决了子女资金紧缺问题，另一方面又解决了父母老有所居的问题。有人提出用共有制度来替代居住权制度，然而在现实生活中这可能难以施行，例如该房是单位统一集资建房，政策不允许共有。

由上可见，在商业领域，投资性居住权已经在社会中被广泛运用，除了用于家庭成员之间的合资建房、购房，对于房地产开发商来说也是一个重大的机遇。

四、基于居住权制度对房地产的业务转型思考

居住权制度在我国房屋市场的适用范围可以延伸到商业领域。对于房地产行业来说利用居住权制度的相关规定进行业务上的转型，这是一个难得的机遇而不是威胁。

（一）养老公寓

房地产企业可以尝试推行养老公寓的业务。我国老龄化问题突出，国家养老资金有限，传统的“4个老人，1对夫妻，1个子女”家庭结构，养老负担过重。社会还存在着孤寡老人有房居住但日常生活开销无法得到保障的问题。根据居住权制度，我们可以推行以房养老的模式，由房地产企业开发养老公寓。当事人购房的目的是为了老人的居住，房地产企业保留房屋的所有权，并将房屋的居住权登记在老人的名下使其终身享有，按月支付给老人养老金，用于其日常的开销、出行等费用，形成多样化的养老模式。在此种业务模式下，老人既获取了基本的生活费用又不用担心无房居住的问题，而作为房地产商最终可以获得房屋的所有权。集中式的养老公寓，可以让同年龄层的老人们一起生活，使老年人们的生活更加丰富有趣。

（二）分时度假酒店

分时度假酒店（Timeshare， Holiday Ownership， Vacation Ownership）又可以称为时权式酒店，如名字所示，分时度假酒店是一种向他人销售一定时期（三周或五个月）用于住宿、娱乐或其他目的的酒店模式。申卫星教授认为，基于居住权的时间分配具有灵活性，可以由各权利人直接在某一时间段内对其房屋享有居住权，也可以由多个权利人按份共有[9]。

在西方国家，这种分时度假酒店十分常见。一些人们为了提高自己的生活质量，假期常常选择去喜欢的城市度假。此时如果通过购买的方式去投资一块土地建房或者直接在当地买下一栋房屋，显然不适用于所有家庭。过高的投资成本会给收入一般的家庭带来巨大的负担。如果选择通过每日付酒店费的方式居住普通的酒店，倘若在此地逗留时间过长，酒店的居住费也不是一笔小数目，而且很可能会住到不合心意的酒店。此时，基于居住权的分时度假酒店的出现，便是房地产商转型业务的途径之一。通过多人的共同投资，每个投资者都享有度假酒店一定时间内的使用权，降低了投资者们的负担，又可以享受高品质的服务。从法律上来看，投资者不仅能受到物权的保护，还因为消费者的身份而受到消费者权益的保护，如合同期限延长可能性、价格优惠待遇等等[10]，由此可以看出，德国民法典对基于居住权而运营的分时度假酒店，赋予了更多的权利自由。

而在我国，分时度假酒店也有充分的可运营空间。随着经济社会的不断发展，我国社会的主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这说明我国人民在满足基本温饱后也开始追求更高品质的生活。分时度假酒店作为一种兼顾投资与休闲的全新投资形式，解决了中国房地产的空置率，开辟了投资的新渠道，从而受到旅游业以及房地产业的欢迎[11]。对于居住权人来说，分时度假酒店既降低了购买房屋的高成本，又避免了临时租房的无规划性，所以，分时度假酒店开发这一业务板块在未来的中国房地产市场拥有广阔的发展前景。

（三）旅游民宿

随着近几十年旅游产业的快速发展，旅游民宿行业也悄然而生。蓬勃发展的旅游民宿行业将居住权制度延伸到了商业领域的更深处。我国人民对旅游景点的向往从单纯的风景观光转向对当地风土人情的深入感受。对于此，民宿的优点就显现出来了，比起统一标准化装修的酒店，民宿的装修更加温馨，更有家的味道，独栋的民宿也能容纳更多的人。按照《旅游民宿基本要求与评价》的规定：“旅游民宿”是“利用当地民居等相关闲置资源，经营客房不超过四层、建筑面积不超过800m2，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施”“包括但不限于客栈、庄园、宅院、山庄等”。这里值得关注的是国家标准并没有限制民宿主人的属性，既可以是个人也可以是企业。房地产商作为房屋的所有权人，在合法的范围内，可以在旅游业发达的地区开展旅游民宿产业。居住权制度相较于租赁合同来说更加稳定，物权的保障性质也优于债权。除此之外，旅游民宿的经营理念与投资型居住权的内涵不谋而合。投资性居住权更加符合商业领域对财产权的基本要求。农村宅基地改革还会进一步推动旅游民宿行业的发展，投资性居住权的经营功能也将因此得以彰显[12]。

五、结语

《民法典》背景下的居住权制度具有投资与保障的双重属性。社会性居住权是国家管制与政策的体现，它集中表现在家庭与社会保障领域，并且可以通过法定、意定、裁判的方式设立;投资性居住权只能通过意定的方式设立，但对房地产市场产生的影响将最大，比如对房屋价值产生的影响等。房地产商可以抓住法律给房地产市场带来的政策优惠，借居住权制度这一股“东风”，大力发展具有居住权性质的养老公寓、分时度假酒店、旅游民宿等相关方面的业务，促进企业业务的优化升级转型。

[参考文献]

[1]席志国.居住权的法教义学分析[J].南京社会科学，2020，（9）.

[2][6]周枏.罗马法原论（上册）[M].北京：商务印书馆，2004.

[3]钱明星.关于在我国物权法中设置居住权的几个問题[J].中国法学，2001，（5）.

[4]陈朝璧.罗马法（下册）[M].台北：台湾商务印书馆，1936.

[5][8]陈华彬.设立居住权可以更好地保护弱势群体利益[N].检察日报，2004-02-09（03）.

[7]崔建远.民法分则物权编立法研究[J].中国法学，2017，（2）.

[9][12]申卫星，杨旭.中国民法典应如何规定居住权[J].比较法研究，2019，（6）.

[10][德]鲍尔/施蒂尔纳.德国物权法（上册）[M].张双根，译.北京：法律出版社，2004.

[11]包剑虹.产权式酒店真的是致富的神话吗[J].金融法苑，2003，（6）.

[责任编辑：马丽莎]