老旧小区改造全过程风险分析与对策研究——基于改进的熵权—灰色关联法

李 芊,安 琪

(西安建筑科技大学 管理学院,陕西 西安 710055)

一、引言

据国家统计局及住建部统计数据显示,我国20世纪 80 年代起至本世纪初期间竣工的老旧小区已达 80 亿余平方米[1]。大部分老旧小区都存在着年久失修、交通组织不畅、停车矛盾突出、基础设施老化、环境秩序较差、物业管理欠缺、信息智能化服务水平落后等问题。截至2019 年5 月,根据排查各地仍需改造的老旧小区还有17 万个,涉及上亿居民。通过对老旧小区进行改造,不仅可以提升既有建筑的居住性能,还可以改善既有住户的居住条件。然而,国内老旧小区改造的实施刚刚起步,目前缺乏相关的法律法规,老旧小区改造又不同于新建工程,改造过程中涉及多个业主和权利人利益调整,同时老旧小区居民的年龄阶段、思维方式、建筑功能要求等方面也难以统一,周期较长的施工过程也会对居民生活的便利性带来一定影响,这些因素从一定程度上阻碍着老旧小区改造的进程,并隐藏着一定的改造风险。此外,老旧小区改造的部分不确定性在各方面抑制了社会资本及原始住户等改造的积极性。为了加快我国老旧小区改造,对其风险管理问题进行研究分析极为重要。

二、研究回顾

目前,相较于老旧小区改造,既有建筑节能改造的风险研究已经较为深入和广泛。可为老旧小区改造的风险研究提供参考。在既有建筑节能改造方面,陶凯等人通过构建节能改造项目风险层次模型,探讨因素间的层次结构与关联机理,并利用AHP 方法定量分析权重,得到具有较高权重的政策法规风险、管理决策风险、融资风险与节能检测风险[2]。在此基础上,刘晓君等人从既有建筑改造的合同能源管理角度,进行风险评价指标的识别和评价体系的建立。利用AHP 确定因素权重,并运用Grey 方法构建合同能源管理风险评价模型,最终从企业和政府角度提出建议[3]。

在既有建筑节能改造风险研究的基础上,国内学者开始注重既有建筑绿色改造的风险研究。Hwang 等人从文献中确定新加坡绿色改造项目中的20 项风险因素,利用风险临界指数进行风险评估,通过实证调查确定三大风险事件:(1)缺乏资金支持;(2)低收入住户缺乏节能措施;(3)缺乏高质量执行能力强的承包商[4]。王莹等人则从全寿命周期角度,采用Fuzzy-FMEA 来进行风险识别和评价,得到改造高风险FMEA 清单[5]。综合来看关于老旧小区改造的研究主要针对于改造涉及技术的先进性、改造资本来源及采用模式以及改造后小区的宜居性、适老性等方面,缺乏对老旧小区改造的风险研究[6-8]。

关于风险评价方法,目前采用较多的是层次分析法及层次分析和模糊评价组合法。而这些方法的定量数据少定性成分较多,不能得到定量化的结果,也不宜结合具体阶段开展风险分析。本文采用熵权-灰色关联度结合法对老旧小区改造风险进行分析。采用熵权法计算客观权重,灰色关联度计算主观权重,最后将主观权重与客观权重进行融合得到总权重。通过权重融合可提高方法的准确性和客观性。

三、我国老旧小区改造现存问题

(一)改造资金来源单一,筹集难度大

目前我国大部分老旧小区改造的资金来源是政府财政拨款,向社会及业主筹集资金较为困难。以陕西省为例,2019 年出台的陕西省《关于推进全省城镇老旧小区改造工作的实施意见》中提出资金筹措在争取中央补助资金的基础上,各地政府也切实加大资金投入,以单位投资、居民出资和社会资金为辅,但通过调研大部分仍旧是政府出资改造。这样单一的资金来源只能改造房屋外基础设施,不能满足原有住户对于住宅内部、加装电梯以及增加车位等的改造需求。如何吸引原有单位、居民及社会资本的资金投入,是老旧小区改造的一大难题。

(二)改造涉及部门多,管理难度大

老旧小区改造通常需要对小区面貌、房屋功能、基础设施及居住环境等进行改造升级,在这些改造工作中又涉及到供电、供水、燃气及各类管线的改迁及修缮[9]。这就需要各相关单位积极配合,一旦配合失误,容易造成工期停滞等问题,对项目成本、进度以及居民生活都造成一定的影响。

(三)老旧小区改造建设管理较为粗犷

一些老旧小区具有地域差异、南北差异等,其改造标准难以统一制定。此外,老旧小区改造作为一项民生工程,具有项目分散、目标进度计划要求高等特点。在改造前需征求各业主的意愿,有繁杂的各项办理手续,尤其当各业主的需求难以协调,施工过程中可能会存在工程变更,会对整个项目进度及造价成本造成影响[9]。

四、老旧小区改造风险因素识别

在分析我国老旧小区改造现状的基础上,通过阅读相关文献资料,对老旧小区改造实施项目、政府管理部门、施工单位、设计单位等进行实地调研,并参考部分老旧小区改造专家学者的观点,从老旧小区改造全过程出发,识别了决策阶段、设计阶段及施工阶段老旧小区改造风险因素,经修正完善最终确定27 个因素,如表1 所示。

表1 老旧小区改造风险因素清单

五、熵权—灰色关联度算法分析

(一)熵权法

熵权法属于客观赋值法,根据指标值的差异程度和提供的信息量大小来确定指标权重。熵权值越小,则指标权重越大。因其完全根据真实数据计算,故其结果客观性强,可信度高[10]。

第一步:建立评价矩阵Xmn。

式中:m 为评价指标的个数;n 为评价对象的个数。

第二步:归一化处理。

由于每个评价指标不能直接进行分析比较。采用归一化方式对指标进行处理。具体处理方式如式(2)所示。

得到归一化后的矩阵Ymn:

第三步:计算信息熵。

根据式(4)计算信息熵。

第四步:计算熵值。

在计算熵值时ωi采用标准化处理方式,如式(6)所示。

得到客观权重:

(二)灰色关联分析算法

灰色关联度评价模型是由灰色系统理论发展的一种新的系统评价方法,用关联度的大小来描述受多因素影响的灰色系统之间关联程度的一种定量化方法,以序列之间关联度的计算来进行系统的决策分析[11]。

第一步:确定参考数列和比较数列。

收集数据确定指标,确定原始评价矩阵及确定参考数列为ω*j=(ω1,ω2,…ωn)。

原始评价矩阵Amn:

第二步:归一化处理。

得到矩阵Bmn:

第三步:计算绝对差值。

对已经归一化的数据,求得每个比较数列和参考数列相应元素之间的差异绝对值:

第四步:计算关联系数。

利用相关公式计算得到第i 个评估指标(比较数列)与参考数列(评价对象)之间的关联系数值。

其中,ρ 为分辨系数,其值在(0,1)之间。通常取ρ=0.5。

第五步:计算关联度。

利用公式(12)计算第j 个专家的关联度。

当原始关联度rj 与1 越接近,表明第j 个专家评分所占权重越大。

得到主观权重:

(三)组合赋权

本文采用的是将熵权法得出的客观权重和灰色关联度分析得到主观权重进行综合,得到组合权重。具体方法如下:

其中,α+β=1,一般情况下α=β=0.5。

通过综合权重对各个阶段风险因素进行权重从大到小的排序,综合权重大的风险因素对目标的影响越大。

六、基于熵权—灰色关联度的老旧小区改造关键风险因素确定

(一)对风险因素进行赋权

邀请5 位从事老旧小区改造项目相关领域的专家,对识别出来的27 个风险因素分别进行风险高低程度的打分。其中,5 分表示具有高风险,4 分表示具有较高风险,3 分表示具有一般风险,2 分表示具有较低风险,1 分则表示低风险。打分结果如表2 所示。

表2 指标打分表

根据上文所述的计算步骤,汇总5 位专家对风险因素的打分情况作为输入值,求得不同阶段风险因素的权重并进行排序,结果如表3 所示。

表3 权重排序结果

(二)结果分析

从结果中得出每阶段排名前二的关键风险因素,得到老旧小区改造高风险因素清单,如表4 所示。关键风险因素分别为:改造项目审批手续繁杂、社会资本引入困难、缺少原有老旧小区设计资料,增加改造设计难度、现场调查不足,设计方案并非最优方案、历史文化建筑,街区保护风险、设计方与施工方沟通不全面及人工、材料、机械成本变化。

表4 关键风险因素

将本研究结果与以往的既有建筑绿色化改造、节能改造的风险分析结果相对比,发现在老旧小区改造施工阶段的成本风险是这几类改造项目共同的关键风险。除此之外,在老旧小区改造中资金筹集是一项难点工作,单靠政府出资难以满足居民的各项需求。因此如何筹集资金及控制成本是推进城镇老旧小区改造应注重的突出问题。而在之前的既有建筑改造中所突出的政策风险,在老旧小区改造中并不突出。这主要归因于国家近年来一直大力提倡城镇老旧小区改造,发布了相关激励政策及标准,并向各地政府提供中央补助资金,减轻了各地政府支持老旧小区改造的负担,同时在一定程度上消除了原有住户对于老旧小区改造的部分顾虑。由于老旧小区改造涉及原有住户合作以及原有建筑历史遗留问题,因而在改造中涉及原有建筑相关资料不全、历史文化建筑、街区保护等风险,这些风险会对项目进度目标、成本目标影响较大。老旧小区改造涉及的老旧小区种类众多,每个小区都需要进行严格的实地考察,制定相应的改造方案,从而做到“一区一策”。因而对于老旧小区改造工作而言,改造设计方案是否是最优方案也存在一定的风险性。

七、对策建议

(一)加快修订完善老旧小区改造项目的具体操作标准、规范和配套政策

具体完善老旧小区改造实施方案、技术标准、导则等,是提高地方政府、社会资本及原有住户积极参与老旧小区改造项目积极性,促进老旧小区改造保质保量进行的重要前提。因此要解决历史文化建筑、街区保护风险、设计方与施工方沟通不全面等问题。首先,应着力推进各市区老旧小区改造项目实施方案、技术标准等体系建设。

(1)重点解决目前各地老旧小区改造没有较多成熟的经验可供借鉴,并且全国只有少数地区针对老旧小区改造制定了相应的技术标准、守则等的问题。依据已改造的老旧小区的现有经验,结合各地房屋结构特点及实际情况,尽快编制老旧小区改造内容清单和制定改造标准,并纳入各地实施方案中。

(2)切实明确老旧小区改造项目操作过程中关键问题的处理办法。在进行老旧小区改造过程中,很多问题具有突发性和特有性。有些小区地理位置特殊、小区建筑具有一定的历史价值,部分小区原有住户对居住空间进行了一些违规改造、扩建,要顺利进行改造首先得对违规扩建的部分进行拆除。这些事件都在一定程度上阻碍了老旧小区的改造进程,给原有住户带来不便。因此,需要相关部门在结合之前老旧小区改造经验的基础上,制定各类老旧小区改造关键问题、突发事件处理的指导意见。

(3)建立健全相关政策以鼓励社会资本融入老旧小区改造。首先,老旧小区具有分布散、多样化、体量小的特点,中小企业在基础配套设施、公共物业服务这些环节上参与,具有一定的优势。但是老旧小区改造后投资回报率低,回收期长等问题使得各类中小企业望而却步。对于这类中小企业,政府应出台相应扶持政策,如采取利益捆绑、商业捆绑开发等方式,给予企业较长时间的经营权等优惠扶持政策,以推进项目市场化运作。

(二)加快信息系统建设,严密组织实施,实现对老旧小区改造整体标准化、信息化、精细化管理

(1)建立老旧小区电子档案,借助电子平台对改造全寿命周期进行管理。大部分需改造的小区建于2000 年以前,由于缺乏完善的信息管理体系,造成老旧小区部分设计资料遗漏缺失。因此老旧小区改造后要进行信息化管理,加快信息系统建设不可或缺。首先,各地应实地调查摸清老旧小区数量、户数建筑面积、产权性质、建成时间等基本情况,并对资料数据不完整的部分进行完善,建成完整准确的待改造小区电子档案信息。在普查信息基础上合理安排计划与任务,对电子档案信息进行分类,统筹安排老旧小区的改造顺序,科学编制改造计划,合理确定改造任务。最后通过电子平台,记录整合老旧小区的历史数据及改造现状或运维管理现状,对供水、供电、供气和供暖等资源进行统一管理,实现集既有老旧小区资源管理、改造管理、运营管理及信息共享为一体的信息管理系统。

(2)建立工作统筹联动机制,简化老旧小区改造审批程序。对于部分老旧小区在改造前审批手续繁杂、改造中部分资金未审批到账致使改造项目进程被迫终止的问题。各地应探索建立工作统筹联动机制,建造适应老旧小区改造的项目审批绿色通道。简化项目立项、规划审查、地址勘察、施工图审查、财政评审等审查程序,以提高项目审批效率。