投资性房地产会计政策选择因素分析

吴诗琪

【摘  要】会计政策的选择是指在国家规定的会计政策范围内，企业可以根据自身发展情况，选择适合企业的会计政策。企业开展会计政策选择的原因包括2个方面：第一是方便企业核算和解决企业在经营中遇到的问题，第二是满足各利益相关群体的需求。上市公司选择不同的会计政策，既有利于形成与企业经营特色相关的会计核算系统，也有利于管理者更好地规划企业发展方向。

【Abstract】The accounting policy selection means that within the scope of accounting policy stipulated by the state， enterprises can select the accounting policy suitable for enterprises according to their own development condition. There are two reasons for enterprises to select accounting policy. The first is to facilitate enterprises to calculate and solve the problems encountered in the operation of enterprises. The second is to meet the needs of various stakeholders. The selection of different accounting policies of listed companies is not only beneficial to the formation of an accounting system related to the business characteristics of the enterprises， but also beneficial to the managers to better plan the development direction of the enterprises.

【關键词】投资性房地产;会计政策选择;公允价值计量模式;成本计量模式

【Keywords】investment real estate; accounting policy selection; fair value measurement mode; cost measurement mode

【中图分类号】F299.23                                             【文献标志码】A                                                 【文章编号】1673-1069（2021）06-0164-02

1 研究背景

1978年，我国实行改革开放政策以后，我国的经济蓬勃发展。在经济全球化的带动下，我国的企业经营方式也日趋多元化和国际化，企业的日常经营范围逐渐扩大，经营产品逐渐复杂，企业相应的会计工作也逐渐多元化和复杂化。各行各业对于会计事项的需求逐渐出现差异化倾向。企业的不同利益相关者对获取的会计信息的重视程度也存在一定的差异性，会计信息使用者对企业信息质量的要求也越来越高。企业要良好发展就必须有高质量的企业信息以供判断和选择。在这样的大环境下，利益相关者和企业信息需求者对会计信息质量的要求在不断地提高，高质量的企业信息需要依赖正确的会计政策。

2 两种会计政策在我国的应用现状

本文以上海豫园股份有限公司投资性房地产后续计量模式的会计政策选择为研究对象，主要分析两种不同的政策带来的不同结果。目前在我国，对于投资性房地产来说，企业管理者存在两种可以选择的计量模式：第一是成本计量模式;第二是公允价值计量模式。成本计量模式有着悠久的历史，从投资性房地产的兴起直到现在，运用范围很广泛，目前仍然是众多企业的第一选择。我国在2006年之前，存货、固定资产、投资性房地产都采用成本模式计量，但因为经济业务的逐渐发展、市场的变化，成本模式计量的弊端也日渐凸显。于是人们开始运用新的计量模式。自公允价值计量模式在国外被提出以来，其在国外的运用也备受争议，我国于1998年第一次运用公允价值计量这种新型模式，但在2001年后就开始避免使用该种模式，2006年新会计准则的颁布才使得我国的上市公司在2007年再次开始使用公允价值计量模式。

3 上海豫园股份有限公司简介

上海豫园旅游商城（集团）股份有限公司于1987年11月25日在上海市注册成立。日常经营包括金银饰品、百货、房产开发、经营，自有房屋租赁、物业管理等。上海豫园股份有限公司拥有一些投资性房地产，公司管理层决定于2016年6月30日正式采用公允价值模式计量企业目前拥有的投资性房地产，并对2015年年报进行追溯调整。

企业目前持有的投资性房地产大多位于一二线城市，这些城市的房产价格逐渐提高，且随着公司的日渐壮大，公司的投资性房地产面积也越来越大，相对于之前的成本价值计量，企业运用公允价值模式计量企业的投资性房地可以更加准确地反映该项资产的价值。该公司目前所持有的所有投资性房地产满足了我国会计准则对投资性房地产以公允价值模式计量的条件，并且随着国际上对该模式的应用范围逐渐扩大，该计量模式也得到了更好的完善。因此，该公司管理层决定将持有的投资性房地产后续计量模式由之前的成本模式变更为公允价值模式。

4 采用公允价值计量模式对企业的影响

通过对表1和表2的对比分析可以得出，公司在运用公允价值计量模式后对企业有以下几个方面的影响：

第一，对企业总资产的影响。采用公允价值计量模式以后，投资性房地产的账面价值等于市场价格，所以账面价值大幅度提高，最终导致企业的资产总金额上升。在企业负债保持不变的情况下，企业总资产上升会使资产负债率提高，资产负债率代表一个企业的长期偿债能力，该指数越大，企业长期偿债能力越强，财务风险越小，企业的融资筹资能力越强。

第二，对企业营业成本的影响。2016年，该企业采用公允价值计量模式以后，企业的营业成本大幅度下降。对于企业的投资性房地产运用成本模式进行计量的仍然需要计提折旧，相应的折旧金额最终会记入营业成本和管理费用，会导致企业的成本增加。依据我国相关会计准则规定对于企业运用公允价值模式计量的资产，该项资产不需要再计提折旧和计提相应的减值准备，所以企业2016年改用公允价值计量以后原本计入管理费用、销售费用的折旧都将减少。费用的减少最终将导致企业成本的减少。

第三，對公允价值变动损益的影响。企业对投资性房地产采用公允价值计量模式以后，公允价值变动损益出现大幅度的上涨。在公允价值计量模式下，如果企业的房地产在市场上的资产的公允价值大于资产的原始账面价值，其中，这两种价值之间的差计入公允价值变动损益，期末影响利润总额。2016年，房地产价值不断提高，所以采用公允价值计量模式以后企业的公允价值变动损益出现大幅提高。

第四，对企业利润总额的影响。企业采用公允价值计量模式以后，企业利润有大幅度上涨。结合前面几点的分析我们可以看出，在公允价值计量模式下，豫园企业2015-2016年成本会下降，公允价值变动损益会上升，通过对企业利润总额的计算可以得出，企业的利润会上升。公允价值变动损益会随着市场价格的变化而变化，在一定程度上会导致企业利润随着市场波动而有较大的波动，不利于企业稳定发展。

第五，对企业税负的影响。依据我国现行的会计准则相关规章制度，若将投资性房地产的计量模式转换后，企业必须对之前年度的财务报表进行调整。对于两种不同计量模式下产生的差额，需要计提递延所得税负债，对于企业成本模式下计提的减值准备需要计提相应的递延所得税资产。转换当年税收计算难度有所增加，增大了相关工作人员的工作难度，之后的每年都要增加计算税负的工作量。企业在成本模式计量下，投资性房地产计提的减值准备和相应的折旧可以在税前扣除，可以起到减轻税负的作用。而公允价值计量模式不允许计提折旧，且资产的价格会随着房地产市场价格的波动而产生变化。当市场上资产的价格上升时，会导致资产的公允价值上升，企业的利润增加，利润的增加必然会导致企业的税收增加。

第六，对现金流的影响。现金流对企业而言就相当于血液之于生命，是必不可少的衡量价值的标准。一般来说，企业盈利能力增强，利润总额上升会导致企业的现金流增加。但是对于房地产企业，企业投资性房地产在采取公允价值模式后，投资性房地产的价格会跟随房地产市场价格的上调而上调，最终导致企业利润增加，但企业并没有产生实际的现金流入，没有产生可以实际控制的资金。综上，投资性房地产企业采用公允价值计量模式对企业现金流产生的作用微弱。

第七，对企业发展的影响。公允价值计量模式能更加真实地反映企业实力。当企业总负债不变时，企业运用公允价值计量模式，可以提高企业的资产负债率。资产负债率代表了企业的长期偿还债务的能力，这项指标的数值越大就表示这个企业的长期偿还债务的能力越强，企业散发出的这种信号对吸引投资者的投资有非常好的作用。投资性房地产采用公允价值计量模式有利于企业资产规模的扩大，企业资产规模的扩大有利于增强投资者的投资信心，吸引更多的投资者投入更多的资金，同时，有利于得到政府的支持与补助，有利于企业进一步扩大发展。

5 结语

会计政策的选择是一个企业的重中之重，会计政策对于企业就如同骨架对于身体的支撑，它的重要性不言而喻。企业的管理者在国家宏观规定的会计政策选择范围内应该充分考虑企业利益相关者的利益，选择符合企业特色的会计政策以达到企业利润最大化的目的。

【参考文献】

【1】陆晓敏.会计政策选择研究——以投资性房地产后续计量方式选择为例[J].东方企业文化，2012（6）：6-7.

【2】李佳璇，董蓉，李彦衡，等.房地产上市公司会计政策选择及影响分析——以万科为例[J].财会研究，2016（9）：29-31.

【3】夏玮.浅谈投资性房地产会计政策的选择因素与对策建议[J].中国经贸，2016（10）：208-209.