房地产企业土地增值税清算时应注意的问题分析

毕胜

当前我国房地产经济发展快速，房地产企业已成为国家重要税收来源之一。随着营改增税收制度推行，土地增值税对于规范房地产行业成本控制和经营管理起到了重要作用。由于土地增值税清算工作较为繁琐，难度大，如此便致使目前房地产企业土地增值税清算工作存在一些问题。本文通过对土地增值税清算工作时应注意的问题进行分析，探讨完善土地增值税清算工作的有效策略，以促进房地产企业土地增值税清算工作顺利开展。

我国社会经济快速发展的刺激下，房地产企业经营模式走向多元化，为进一步整合优化房地产企业内部资源，降低企业税负，提高国家土地税收征收率和质量，土地增值税随之实施。土地增值税的实施提高了房地产企业税务管理效率，降低了企业的缴税成本，另一方面也促使房地产企业做好土地增值税清算管理工作，以便使房地产企业在土地增值税清算工作更加统筹、规范、合情合法，促进企业经济效益的提升。但当前房地产企业内部组织结构复杂，涉税项目日益增多，土地增值税清算工作难度加大，房地产企业如何注意防范和解决土地增值税清算工作存在的问题亟待解决。

一、房地产企业土地增值税清算概述及重要性

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋 （ 不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为 ），具有征税面广、按次征收、实行超率累进税率，以转让房地产的增值额为计税依据等特点。土地增值税清算是指在符合国家相关税收法律法规等内容基础上，根据土地增值税政策指导，房地产企业作为纳税人按照科学合理的计算方式对土地增值税（土地增值税=增值额*税率）的资金额度进行计算并对该房地产项目进行税款缴纳的行为。它是做好房地产土地增值税税收筹划的重要工作内容，是强化企业税收筹划意识，提高房地产企业税务工作管理效率和财务管理效率的有效途径。

二、房地产企业土地增值税清算时遇到的问题

（一）房地产企业管理层对土地增值税清算工作不重视

房地产企业管理层对于做好土地增值税税收筹划和清算工作没有足够重视，把更多精力投入到如何减少成本支出，提高经济效益上，对如何优化企业管理，做好土地增值税税务筹划和清算工作，降低税务风险没有足够认识，依然停留在和税务部门打好关系、跑好人脉关系的僵化腐化浅薄层面，对新的税务政策不够熟悉掌握。由于国地税合并，使用金税三期发票监控平台可以使企业匹配库存信息共享，这促使企业内部要求更高，对企业监管力度加大，也使房地产企业违法税收成本加大。由于房地产管理层不够重视，就容易忽视可能出现的税务风险，如在销售房地产项目时没有第一时间申报销售金额，或者通过工程结算人为推迟，在预售款结转收过程中没有及时开具房地产专用发票，从而导致企业土地增值税税收和清算工作容易出现纰漏，导致企业征信声誉受损，还错过国家相关优惠政策，继而致使企业经济利益受损。

（二）清算工作不合理导致企业面临税务风险

由于房地产企业管理层和企业涉税人员事先没有对土地增值税税务法律法规全面了解掌握，容易造成前置于缴税行为的土地增值税筹划和清算工作陷入被动。企业涉税人员容易因为对土地增值税税收政策理解不透彻或者条款采用不当，导致企业税务筹划和清算方案与政策脱节，甚至为了达到降低纳税基准，方案出现违背政策约束的情况，如在房地产成本费用扣除清算过程中，容易存在虚构工程项目、工程量或编制虚假工程决算规划方案、混淆降低成本归属期、虚增扣除项目等违法违纪现象，这些不规范的清算行为很容易让房地产企业涉入税务风险。

（三）房地产企业税务管理人员专业水平欠缺

由于我国当前税收法律不断更新出台，税收管理模式不断优化更迭，房地产企业涉税工作人员面临不小的挑战和压力。目前房地产企业很多涉税人员多为财务工作人员担任，缺乏设置专门的税务管理工作部门和工作岗位，这就导致税务人员在承担繁重财务工作情况下还要承担在企业经营工作中占据重要位置的税务管理工作。这容易导致涉税人员职业倦怠，疏于管理，责任心不够。加上涉税人员缺乏相关专业知识培训，不能及时掌握国家法律法规及税务管理知识，容易造成涉税人员在土地增值税清算和筹划行为上出现盲目性和主观性，如出现主观上无意识少缴税，或者违背税法出现错误操作造成偷税漏税等行为。这容易使房地产企业在纳税上有失信、犯罪风险。

三、优化房地产企业土地增值税清算的相关措施思考

（一）完善房地产企业土地增值税税务管理制度，建立税务风险防控组织

房地产企业管理层及涉税人员应树立正确的税务管理理念，根据企业经营实际情况，建立完善税务管理制度，做到权责清晰，便于贯彻执行。同时建立由企业服务、项目部和税务筹划、清算工作部门有效结合的税务风险管控组织部门，对房地产企业税务风险实施全面防控，并做好企业税务风险自查工作。税务风险管控部门对企业税务管理工作设置专门岗位，明确岗位职责，同时完善监督制度，加强对税务管理人员专业培训，特别是土地增值税税务筹划和清算知识培训，提高企业税务管理水平，有效防范税务风险。

（二）有效规范房地产企业土地增值税清算工作

1.規范管理涉税资料与相关票据

做好涉税资料与相关票据的管理不但能够让企业税务工作者以及管理人员更好的掌握相关税务信息，防止后期出现资金不足而导致无法按时进行清算缴纳的情况出现，这样可以避免企业需要补缴税费，而且还能够有利于核算准确性的提高，为相关部门的检查提供便利。具体可从如下几方面着手：第一，房地产企业应当要积极构建涉税资料与票据管理的数据库;第二，尽可能让数据库和当地税务部门构建起共享机制;第三，房地产企业需对定期检查与核对数据库内的相关信息，一旦发现指标不明的情况需要及时核查相应实物票据。

2.建立土地增值税税务风险管理协同制度

在涉税信息繁多、条规不断更新的情况下，房地产企业除了要提高土地增值税税务筹划和清算风险意识外，还要建立税务信息与各层级的相互协同制度。一是涉税人员加强对涉税信息收集、汇总、处理、传递等执行程序的能力提升，做到能召开有针对性、各层级交流沟通顺畅的税务筹划风险例会，向企业管理层及时反馈税务风险和税务管理工作相关情况。同时企业涉税人员要加强与负责企业税务管理工作相关部门的沟通交流以及配合，做到信息共享，及时掌握最前沿税务筹划和清算动态信息和最新政策，确保企业税务管理工作及时、正确。

3.紧密依托“金三”大数据平台，建立房地产企业税务管理信息化体系

大数据时代背景下，房地产企业也必须紧紧依托“金三”大数据平台，协同大数据和互联网系统服务平台做好土地增值税信息数据收集和统计。涉税人员可利用税务信息数据库对土地增值税清算和筹划工作信息的收集整合，从而提高税务风险管控力度。通过利用税务信息化共享平台，房地产企业税务管理不仅快速便捷对庞大数据信息进行分析统计，有利于及时加深对税收政策了解，对自身业务知识和工作方向进行及时调整，还可以提高企业对于具有不良信用记录或者不良税务记录合作商的警惕和甄别，从而有效地帮助企业规避税务清算政策风险。

（三）注重专业管理人员的培养

房地产企业应当要不断强化管理部门了解与认识税务管理工作的程度，将其列入重要管理工作内容当中，构建起科学合理的税务管理体制，同时配备具备优秀专业素养的管理人才，同时注重对内部管理人员的培训与培养，不断提高其专业素質，以便于能够及时分析与研究我国税收现状和出台的有关政策及有关规定，以便于能够统一管理企业的纳税行为，同时开展合理的规划，最大限度减少企业的经济损失，让其更好地将其为企业发展所用。在对土地增值税清算政策进行学习时需要对如下内容予以明确：①土地增值税的定义，也就是单位或个人在进行国有土地使用权、地上建筑物与附着物同时获得相应收入后所需缴纳土地增值部分税费。②土地增值税的计算方式，其进税率主要是根据四级超率累积的方法。③缴纳方式，预交后实施清算。④清算条件等相关内容与规范。因为实际清算过程中，增值率不超过20%就无需缴纳土地增值税，所以必须要做好增值率确定值的计算。只有对以上内容还有当地土地增值税清算的相关政策内容后，方可在与相关政策相符的基础上开展清算工作，充分运用土地增值税的优惠与减免政策来做好清算缴费工作。

四、结语

综上所述，国家实施土地增值税相关法律法规，就是为了规范房地产企业在土地增值税税收筹划及清算工作行为，促进房地产行业健康发展。因而，房地产企业土地增值税清算工作要纳入企业日常管理行为的重要内容范畴，认真税务筹划和清算工作，完善企业税务管理制度并建立企业税务风险防控和管理协同机制，提高税务筹划清算的风险防范意识，这样才能有效优化房地产企业土地增值税清算管理，确保房地产企业可持续健康发展。

（作者单位：诸暨融享房地产开发有限公司）