经济新常态背景下房地产公司筹资战略分析

丁玲

我国房地产在2005年进入大型的宏观调控之后，在经济新常态背景下的运行环境日渐艰难，经济新常态的到来，使我国全球的经济发展趋于平稳状态，过高房价在政府的遏制下逐渐趋于稳定。经济新常态到来的同时，也改变了全球的经济调控方式，在该背景下对房地产公司的筹资战略分析是推进房地产公司发展的关键，房地产公司中的筹资战略分析对公司的发展有重要的影响及作用，因而公司发展过程中，要全面分析公司筹资战略。论文主要从现阶段房地产公司所制定的筹资战略现状进行了分析，根据战略分析中存在的问题，从四个方面提出了经济新常态背景下的房地产公司的筹资战略。

一、引言

经济新常态背景下的房地产公司在全国范围的运行规模越来越大，但在房地产投资的增长速度上呈现减缓的趋势，在经济市场的改革体制中出现供大于求的现象，其次，在土地市场同比回落，我国房地产公司所运营的商业产地销售相较于住宅区市场相比有明显的上升趋势，造成这一主要原因主要是由于全国国民的GDP值一直在上升，城市居民的消费水平有明显地提升。其三我国房地产公司现阶段面临着一系列的金融政策，在企业运营中，限购松绑与限贷政策在一定程度上擴宽了房地产公司的运行环境。在中央与地方政府调整房地产的相关政策之后，企业的市场预期未达到理想的效果，地方政府陆续出台了相关的政策帮助居民使用信贷公积金和财政支持等方式来拉动市场居民的购房需求。其四，我国多数的房地产公司的销售低于预期，并且高库存、高负债，融资的规模相较于之前也有上升的趋势，在战略目标的完成通过率上低于同年往期。总的来说，房地产公司的发展并不景气，在房地产企业竞争压力如此大的环境下，应针对经济新常态背景下对房地产公司的筹资战略进行有力的分析，从而推进房地产企业的发展。

二、房地产公司筹资战略制定的现状分析

（一）未能根据房地产开发企业的发展战略制定筹资战略

我国的房地产在1978年之后才开始正常起步，还没有发展到成熟的阶段，由于时间短，也没有适当的经验可供房地产公司借鉴，还是依照传统的筹资模式，因而运行形式比较单一，造成我国房地产企业不利于实现可持续发展原则。在企业的运行过程中，也未能根据房地产开发企业的发展战略制定筹资战略，在房地产发展中未能根据自身的实际运行情况选择合适的筹资战略。房地产企业未制定筹资战略导致在运行过程中出现了很多的问题，首先是我国房地产在筹资结构上出现了不合理的现象，房地产企业所需要的资金相较于其他行业来说，需求量更大，企业中自身所占的资金比例小，而大部分资金主要依靠银行贷款，甚至包括对银行贷款和股权筹资等，在房地产企业内部筹资资金所占比例小，导致企业运行过程中会出现失衡的现象。其次，房地产未根据企业本身的发展战略直接影响了市场运行机制，在运行过程中容易出现供求关系不合理的现象，无法对房地产的价格进行合理的制约，导致房价飞快上涨，不利于房地产企业的长远发展。在房地产企业的开发运行过程中，应根据企业的发展战略制定合理的筹资战略。

（二）资金安排不够精细，房地产筹资成本较高

房地产企业中的建设周期长，需要大量的资金才能完成一个项目，在运行过程中，如果房地产企业不给相应的项目投资者或者股东派发应有的利润，会直接影响企业的信用程度。我国现阶段的房地产企业中，在资金安排上还不够精细，导致房地产的筹资成本比较高。除此之外，还存在以下问题，其一，房地产筹资未严格按项目需要及进度进行，测算不合理，资金到位过于理想化。这一问题直接导致了房地产企业在建设项目的过程中由于资金的理想化计算造成项目中断，不利于房地产项目的开展。其二是我国的房地产企业的资金周转率有待提升。例如对于某些项目较少的开发企业，存在着大量资金盈余的情况。对于部分多项目的企业，未能将预售资金等进行合理安排，导致部分项目存在资金盈余而部分项目资金缺口的情况。其三是我国房地产资金安排不合理往往导致急需项目开发滞后，整体上增加了开发成本，或者通过信托民间借贷等，既有较高风险，资金成本也远高于银行开发贷款。除此之外，由于国家出台了限制房地产的一系列政策，导致房地产本身的资金成本负担重。在出台限令和增收房地产税率的影响下，导致我国房地产企业的筹资资金的成本增加。

（三）资本结构不合理，导致筹资战略错配

房地产内部的资金主要包括两个部分，一是股权筹资，二是企业的持续的资本积累。房地产企业本身对于资金的需求就非常的大，现阶段我国房地产内部资金的结构不合理，容易造成在企业涉及到项目时容易出现筹资战略错配的现象。造成资本结构不合理主要是由于我国房地产企业自身所占的资金比例很小，在资金建设当中，主要还是靠我国的银行精心贷款，企业内部所占的内部筹资比例非常小，这一现象造成了我国房地产内部资金结构出现了严重的不合理性，导致房地产的内部筹资没有在企业中发挥到最大的价值，除此之外，很多企业内部对资金筹资战略的意识不强，导致在筹资战略上没有收获较大的效果。最后是内部资本结构不合理主要是因为实收资本金不足或者比例偏低，导致开发所需要资金往往通过筹资解决，这一现象导致企业内部的筹资战略往往达不到理想的效果。

（四）房地产筹资方式与来源相对单一

我国房地产公司在经济新常态的背景下，所实施的筹资方式来源还比较单一也是现阶段房地产公司需要解决的一个问题。我国现阶段的房地产公司所筹资的主要渠道目前往往是偏重于银行贷款，银行贷款是我国筹资额度比较高，利润和债券筹资相比会低很多，并且风险较小。房地产在向银行进行筹资贷款的过程中通常采用两种方式，一是抵押贷款，抵押贷款的筹资方式主要是通过对股票，房屋不动产等产品进行抵押，一旦没有在规定时间内还贷款，直接没收上述的所有抵押产品。还有一种筹资方式是信用贷款，信用贷款贷给企业的前提条件是只贷给信用合格的企业，用企业自身的信誉做担保，房地产企业利用信用贷款的条件比较多，并且贷款的利润要高于一般的利润。不符合开发贷款时往往通过信托等方式，资金成本很高且限制条件多，在综合性企业挪用流动资金贷款用于开发，不符合国家政策，且容易导致资金链紧张。房地产企业在进行筹资的过程中通常利用这两种贷款方式，所筹资的形式比较单一，房地产企业应根据自身的发展方向制定筹资战略目标，在市场中找到更多有效的途径，达到减少筹资成本的同时，能够降低筹资风险的目的。

三、经济新常态背景下房地产公司筹资战略

（一）结合房地产企业的发展战略制定筹资战略

房地产企业中最重要的阶段应属于企业内部的筹资决策，在企业中建立完善的筹资战略机制是确保房地产企业开展正常项目的保障和基础，是促进房地产企业快速发展的有效手段。针对我国房地产企业未结合企业的发展战略制定筹资战略，要从以下几个方面为房地产企业制定筹资战略。首先在筹资结构与发展战略上，两者要有效结合，在发展中不断协调，使房地产企业的内部筹资结构能够不断适应对企业的战略目标所提出的要求。其次，房地产的筹资战略需要依靠市场的筹资环境和资金构成结合与市场的供求管理的变化而变化，这三者共同决定了籌资战略，一旦三者中的一种发生变化，房地产所制定的筹资战略也应随之发生改变。其三，房地产在选择筹资战略时，应在最佳筹资结构的基础上，要求其筹资战略能够对房地产企业内部的结构同样有优化作用。通过以上三方面促进房地产企业制定筹资战略，确保房地产企业的正常运行。

（二）提升房地产企业的资金精细化管理程度

由于房地产企业在运行发展中所需要的资金需求量比较大，如果在企业运行过程中不将资金进行合理的应用，会导致出现项目在运转过程中出现资金不周转的现象，因而，在房地产的运行中，要提升房地产企业的资金精细化程度。主要从以下几个方面进行资金精细化管理。首先在房地产开展经营活动之前，要加强所涉及到的预算资金分析，根据预算管理分析，制定好相应的市场营销推广方案，确保房地企业的内部经营活动不与自身的实际发展情况相脱节。其二，是提高房地产内部的资金管理水平，内部资金的管理针对房地产企业中的各项财务费用及盈利状况进行分析和预测，在项目中涉及到财务活动时，能够减少合同款的比例，在确保项目正常开展的同时，能够间接减少流动资金所产生的高额利息。其三，房地产可以建构现金流模型，有效对房地产企业中的财务管理和成本管理相结合，确保财务执行的一致性。通过对房地产企业的资金进行精细化的管理，避免在项目开展中出现资源浪费的现象。

（三）合理设计房地产企业的资本结构和负债结构

针对房地产企业的资金结构不合理，导致在战略管理中出现错配的现象要注意合理设计房地产企业的资本结构。首先要根据房地产企业或者项目公司的开发规划，配置合理的资本金，以确保资本能基本覆盖拿地成本，并且避免后期开发过程中的资产负债率过高的情况。其次，要避免在项目运行中出现负债结构不合理的现象，要加强提高企业的长期贷款比例，在短期贷款比例上进行合理地分配，从而有效降低资金流动性的风险。再次，对于房地产企业的利润分配等也要综合考虑，避免在项目开发资金需求较高的情况下过多地进行股利分配，使企业的所有者权益保持合理的比例，才能使各项目开发稳健推进。

（四）逐步发展多元化的筹资渠道

我国房地产企业的筹资来源单一，在一定程度上影响了房地产企业对资金的需求量，针对这一现状，可以在以银行借贷为主要渠道的同时，结合企业的自身发展状况，合理地选择适合房地产企业发展的证券筹资以及信托筹资，在房地产企业中发展多元化的筹资渠道，将筹资战略中将会涉及到的风险将其分散开来，最大程度减少房地产企业的经济损失。除此之外，房地产企业还可以发展与推广房地产基金，通过降低成本利息，为房地产企业减轻一定的经济压力。还可以利用海外发债等方式，将房地产企业中的筹资战略创建多元化的筹资渠道，确保房地产企业在发展过程中有更多优化的筹资选择，降低筹资困难。

四、结语

经济新常态背景下房地产公司在进行筹资战略分析中，依然还存在许多不足之处，但需要不断地结合房地产筹资的以往经验，并不断在实践中发现问题，才能不断优化房地产企业中的筹资战略，从而促进房地产企业能够得以在调控政策下稳健发展。

（作者单位：青岛正北投资发展有限公司）