揭开披着旅游开发外衣房地产项目的面纱

高联民 陈俐

一、案例介绍

2018年，康达农牧业发展有限公司以打造4A级旅游景区为名与甲县县政府签订了绿色山庄田园综合体项目开发建设合同书及补充合同书，享受该县出台招商引资建设项目有关扶持、优惠及其他特定政策。同年该公司注册了全资子公司江西宏康文化旅游开发有限公司，从事房地产开发、销售等业务。该子公司于2018年和2019年先后以市场价格竞拍到绿色山庄的一宗居住用地和一宗商服用地用于别墅和商业街开发和销售。2018年和2019年县政府分别以财政扶持资金的名义，在国土基金预算中列支了子公司土地出让价款溢出部分二千多万元。此外，该县人防教育体验馆及附属工程规划也在绿色山庄内。

二、相关规定

1.《节约集约利用土地规定》（中华人民共和国国土资源部第61号令）第二十二条规定：“经营性用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格。各类有偿使用的土地供应不得低于国家规定的用地最低价标准。禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款”。

2.国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）中规定“任何地区、部门和单位都不得以‘招商引资、‘旧城改造、‘国有企业改制等各种名义减免土地出让收入，实行‘零地价，甚至‘负地价，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入”、“对未按照合同约定足额缴纳土地出让收入，并提供有效缴款凭证的，国土资源管理部门不予核发国有土地使用证。要完善制度规定，对违规核发国有土地使用证的，收回土地使用证，并依照有关法律法规追究有关领导和人员的责任。”

3.财政部、国土资源部、中国人民银行《关于印发国有土地使用权出让收支管理办法的通知》（财综〔2006〕68号）第十条规定：“任何地区、部门和单位都不得以招商引资、旧城改造、国有企业改制等各种名义减免土地出让收入，实行零地价，甚至负地价，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入;也不得违反规定通过签订协议等方式，将应缴地方国库的土地出让收入，由国有土地使用权受让人直接将征地和拆迁补偿费支付给村集体经济组织或农民等。”

三、审计方法和思路

1.从享受财政补助明细表中发现可疑异常企业。

从财政部门获取审计年度“财政扶持企业发展基金等专项补助情况表”，筛选不符合政策要求的可疑异常企业名单，再添加筛选条件“项目级次——国土类补助资金”，进一步缩小非工业企业范围，其中包含“江西宏康文化旅游开发有限公司”。

2.取得并审阅招商引资合同。

2018年，甲县人民政府（以下简称甲方）与康达发展有限公司（以下简称乙方）签订了绿色山庄田园综合体项目开发建设合同書及补充合同书，合同约定（摘要）：该公司享受当地政府出台的同期工业园区招商引资建设项目有关扶持、优惠政策;项目按照国家4A级旅游景区标准进行打造;项目规划某镇境内约一万亩山地开发建设;建设用地由综合用地、旅游设施用地、商服用地、其他（居住）用地等构成，其中居住用地一期供应按不低于市场评估价公开出让，甲方实收乙方该类用20万元/亩，公开出让溢出部分土地价款由甲方扶持乙方用于基础设施建设;若该公司引进县外副高以上职称人才二位数户以上业主入驻某小镇，将在20万元/亩的基础上再给予4万元/亩资金扶持;商服用地每亩按成本价（同上）上浮1万元供应。

3.利用天眼查锁定关联企业并调取招拍挂资料。

经天眼查发现江西宏康文化旅游开发有限公司为康达农牧业发展有限公司发展有限公司的全资子公司，经营范围为房地产开发、销售等，该公司于2018年和2019分别以数千万元价格竞拍到山庄的一宗居住用地和数百万元的价格竞拍到山庄的一宗商服用地。

4.调阅商品房预售许可台账并与供地资料比对。

在商品房预售许可台账中筛选出2018年至2020年9月公司所有的开发项目。SQL语句查询：

select * from [甲县经济环境发展].[dbo].[商品房预售许可台账$] where [开发企业名称] like '江西宏康文化旅游开发有限公司%'

在土地出让台账中筛选出该公司2018年至2020年9月所有的土地出让项目。SQL语句查询：

select * from [甲县经济环境发展].[dbo].[土地出让台账$] where [用地单位] like '江西宏康文化旅游开发有限公司%'

将同时期筛选出来的公司所有的商品房预售许可项目和土地出让项目对比，不难发现，上述2块竞拍宗地被该公司用于某小镇一期（居住用地）和某商业街（商服用地）商品房开发、销售，并在2019年办理了几百套别墅商品房预售许可证，分别在2019年与2020年办理了几十套公寓商品房预售许可证。

5.取得政府抄告单和财政部门土地出让金收支明细账。

2018年和2019年，县财政局根据县政府办下发的抄告单，以拨付财政扶持资金的名义在国土基金预算中列支了宏康文化旅游开发有限公司公开出让溢出部分土地价款数千万元。

至此，披着旅游开发外衣房地产项目的面纱被揭开（文章中的公司名称均为化名）。

（作者单位：赣州市南康区审计局）