新晋上市企业表现

继2019年的物业企业上市热潮后，2020年物业服务企业仍旧是新晋上市榜单的热点，28家新晋上市企业中物业占据了18家。

对28家地产相关新晋上市企业进行监测，通过六大财务指标以及品牌、管理和创新等指标进行测算，最终筛选出10家表现优越的上市企业，入选“2020中国房地产行业新晋上市表现TOP10”。

从评选指标看，排名前十有4家均为物业企业，位列榜单前三的分别是华润万象生活、恒大物业和贝壳找房。从首发募集资金来看，募集超过百亿港元的仅有两家，分别是恒大物业（142.7亿港元）和华润万象生活（141.05亿港元）。

对比2019年物业公司最大IPO保利物业的53.82亿港元，2020年物业股最大募资规模翻了将近3倍。从市场价竞争力来看，两家企业也遥遥领先，恒大物业达到了576.65%，华润万象生活为494.24%，远超行业平均水平，备受资本市场追捧。

自上市以来，恒大股价短短两个月实现了翻倍，成为2020年上市物业股中最为耀眼的新星。但回顾刚上市1个月并不亮眼的表现，恒大物业的转变来自于发布的两则公告：一是恒大物业预计2020年净利润及股东应分配利润预期均为去年的2.8倍左右;二是召开誓师大会，要在2021年新增拓展在管面积3.6亿平方米，净利润超39亿元。

为实现这一目标，2021年1月29日，恒大物业斥资15亿元全资收购浙江亚太酒店物业服务有限公司，收购后恒大物业新增超8000万平方米在管面积，扩大规模的决心显而易见。再加上母公司能够持续提供在管面积，问鼎物企第一的目标似乎并不遥远。而恒大物业股价飙升，也意味着资本市场对其未来发展的看好。

另一物业股华润万象生活除了募资金额超过百亿港元之外，上市市盈率也处于行业领先水平，达到了178倍，上市不到一个月市值就突破千亿港元。

对比2017-2018年营业收入，恒大物业较大，但净利润更少。2019年恒大物业营收增长24%，毛利润却增长143%，净利润更增长289%。来自母公司的输送让恒大物业上市前财报非常亮眼，但是从之前表现来看，相同营收情况下恒大物业净利润不如华润万象生活。

营收越大，息税前利润率反而越小，这或许就是物业企业难以打破的怪圈。众所周知，物业行业最吃紧的是人力资源，收费越高的服务对高质量人才需求越大，意味着营收越多支出越大。

综合来看，排名最高的三家物业企业在募资金额、上市市盈率、市场价竞争力三个指标上具有绝对优势，在息税前利润率和市场定价方面则表现平庸。

同时上榜较多的另一类型是住宅开发类新股，分别是上坤地产、金辉控股、汇景控股以及大唐集团。

从整体指标来说，住宅类新股属于中规中矩型，发行估价与30日后市值对比在20%左右，股价稍有波动但年底收盘价基本与发行价齐平。不过住宅类新股的税前利润率处于榜单较高水平，上坤地产更是以35% （预测值）水平成为了该指标的第一。

一直以来，住宅开发类企业的高杠杆、高利润都是支撑中国房地产高速发展的原始动力。在2020年房地产行业重磅政策“三道红线”颁布后，将高杠杆融资堵死，再加上大型房企持续挤压扩张，很多未上市的中小型房企只能艰难维持周转。在这种环境下还成功上市的住宅开发企业，也算是暂时松了口气。

本次上榜的还有一家代建企业绿城管理，作为国内代建行业登陆香港联交所第一股，绿城管理受到了资本市场和行业的关注，也给房地产企业从高杠杆向轻资产转型，以及分拆代建业务上市提供了一条新的道路。据绿城管理公告披露，2020全年公司代建项目累计取得合同销售面积约560万平方米，合同销售额约745亿元。

稳居探花席位的贝壳找房，是依靠技术赋能的房产交易服务及居住服务平台。贝壳找房和传统的房地产服务企业有着本质区别。据年报显示，贝壳2020年营收为705亿元，同比增长53.2%，净利润达27.78亿元，首次实现美国会计准则下全年盈利。

疫情帶来的数字化无疑给贝壳找房这类网上平台带来利好，但未来作为一个与实体不动产联系非常紧密的网络平台，如何推动技术创新，还需要更多尝试。

2020中国上市房企

盈利能力TOP10

评选参考指标：财务能力（毛利率、息税前利润、营业收入、营业收入增长率等）、管理能力（企业团队组织与建设、企业管理模式、企业领导力与执行效率等）、商业模式（产品的独特性、革新的生产方式、营销方式与组织、资金运用及融资等）、品牌价值（企业品牌熟知度、企业品牌认可度、社会贡献等）。