房地产开发经营的建筑工程项目管理问题与对策应用研究——以上海东方渔人码头一期工程项目为例

李成龙

上海新碧房地产开发有限公司 上海 201600

引言

现阶段，房地产开发处于初期发展阶段，开发经营模式朝着产业化、市场化、专业化方向发展。房地产开发经营项目管理，成熟度持续提升，然而也出现较多显见问题，对建筑工程项目运营影响非常大。在建筑工程施工环节，不注重安全管理工作，未明确施工责任落实情况，缺乏施工质量与安全把控，对施工材料存储与使用影响非常大。所以，深入探索房地产开发经营项目管理概念，系统化分析管理方法与措施。

1 建筑工程项目管理概述

建筑工程项目管理，涉及以下内容：①施工现场管理：营造良好施工环境，确保工人安全生产，重视施工人员、机械设备管理科学化，同时保证施工物资合理安排。②项目组成要素管理：项目管理期间，必须全面思考组成要素。充分发挥管理优势，确保工程建设稳步开展。③合同管理：在建筑工程建设中，施工合同属于关键性、重要性文件。完善合同管理，能够规范管理行为、施工行为。④信息管理：项目管理涉及大量信息，信息管理内容，包含企业内部管理、人员工资管理、物资价格管理、市场信息管理等[1]。

2 建筑工程项目管理内容分析

在房地产开发经营中，须重视全周期管理，其中涉及进度管理、安全管理、质量管理、合同管理、要素管理、信息管理等。上述内容均具有关联性，做好前置策划是关键。

2.1 施工管理

合理有效的前置策划，科学规范的施工管理，可以有效完善工作环境，确保作业面安全整洁，同时合理安排人、材、机等，可以确保工程顺利开工，稳定工程建设进度，助力企业健康发展。

2.2 工程要素管理

在工程建设中，工程要素管理必须得到有效落实，全面发挥过程管理优势，确保工程建设顺利开展，从而实现工程建设高效率，增加企业经济效益。

2.3 合同管理

房地产建设过程中，必须高度重视施工合同管理。在施工前，做好合同交底工作，施工过程中，严格执行各项合同条款，完成工程建设后，全面做好工程验收，确保整个建设周期合法合规满足合同要求[2]。

2.4 信息管理

房地产项目建设过程，必须高度重视信息管理。社会发展与信息资源关系密切，开展房建工程施工，高度依赖信息资源。在房建工程中，信息管理不仅在于项目本身的数据信息化管理，还需掌握施工人员费用、材料价格、市场行情等信息。因此信息管理对建筑工程管理影响非常大。

3 建筑工程项目管理现状问题分析

3.1 责任分配不明确

为了确保不同领域获利效果，建设主体应当抓住市场发展机遇，以此加强市场竞争实力。当前，房地产行业市场需求较大，并且呈现出分众化、大众化。因此，我国建筑工程投资、企业运营，也开始具备多元化特点。然而，施工企业管理人员知识素养，管理水平，和实际要求差距较大。在处理管理问题时，特别是突发性问题，所面临的阻碍影响较大。值得一提的是，项目的目标任务责任分工，没有及时升级改进，并且模糊不清。当发生问题后，工作人员会相互推诿，所以必须落实项目责任管控主体，图1为建筑项目责任划分等级图[3]。

图1 工程项目责任划分图

3.2 建筑项目安全管理不到位

在建筑工程建设中，安全属于不可触碰的红线。注重提升生产效率、优化完善管理方法，提升专业技术水平，有助于提升经济效益。但是，安全第一，以人为本，安全生产，警钟长鸣。在施工过程中，要做好安全技术交底工作，加大安全培训频次，加大施工现场安全管理力度，定期开展各项应急演练工作，积极组织安全知识竞赛，及时足额发放安全文明施工措施费用，并全过程监督投入使用情况，做到人人懂安全，人人管安全，培养全员安全管理意识，在确保安全的情况下，做好生产工作。但是，对于目前现状而言，多数企业不注重安全管理的相关宣传教育工作，在工程验收环节，工作态度、责任心不到位，对人员安全、工程质量影响较大，还会导致建设进度滞后，使企业经济收益下降。

3.3 项目质量把控不严格

在现代社会经济结构中，面临市场竞争激烈，尤其表现在房地产行业。工程质量满足规范要求，才可加强企业市场竞争力。尽管房地产市场处于繁荣发展态势，但是项目质量管理力度匮乏，和国际发展差别较大。在近几年发展中，房地产工程质量问题频发，表明房地产建筑水平不一，监督与管理力度不足，安全漏洞非常之多。房地产建筑工程施工中，不注重提升质量安全，致使安全漏洞非常多。不注重提升企业项目管理水平，整体管理效果不足，致使房地产工程项目质量问题非常多。

3.4 建筑施工材料准备不足

开展房地产建筑项目管理时，施工材料准备充足可以确保项目开工顺利，保障工程建设进度。然而在房地产项目实际施工中，由于工程材料价格、项目资金影响，多数建筑材料无法大量前置采购与存储。在施工过程中，极易面临材料供应不足问题，导致施工工期延长。造成上述问题的根源，多是由于施工现场管理、工程项目策划不合理[4]。

4 建筑工程项目管理问题的解决方法与优化对策

4.1 探索新型管理体系、落实责任分配

开展房地产开发经营项目管理时，涉及较多管理因素，比如项目成本管理、施工现场管理、工程进度管理、生产安全管理。为了全面提升工程项目管理水平，必须科学规划项目管理因素，主要涉及以下几点：第一，项目成本管理：在建筑工程施工建设期间，须科学把握项目资金，维护资金投入、项目支出、工程施工成本，严禁出现资金赤字问题，维护工程建设进度。第二，现场施工管理：按照工程建设进度、材料使用进度，科学调节与控制，按时保质保量完成任务。第三，生产安全管理：重视生产安全问题，将其作为顺利开展房建工程重要基础。房地产企业必须重视施工生产安全，维护施工环境、人员安全，才可顺利开展施工建设。

4.2 编制人员管理方案

在编制人员管理方案时，应当遵循以下内容：第一，人员技术管理方案，开展建筑项目施工之前，必须组织工程人员参与岗前培训，保证工程人员技术操作满足标准。在施工建设期间，注重技术考核，保证工程质量能够达到设计技术标准。第二，人员安全管理：注重人员安全管理，在重大危险源部位设置安全警示标语，同时在危险工作岗位，安排专业人员旁站，保证施工人员遵循安全规范。同时，房地产企业管理人员，注重日常学习和研究，丰富管理经验，制定满足社会发展的标准规定[5]。

4.3 加大施工安全管理力度

注重工程项目过程管理，加大施工管理力度。第一，工程管理部负责施工管理，由公司层按照项目特点、经营状态，确定科学管理方式、承包模式，涉及到工程总承包模式、设计施工一体化模式等。在我国建筑行业中，房地产施工建设多数采用GC模式发包。工程建设规模比较大，层次水平高，房地产开发企业需要采用多模式开展工程建设。第二，项目开发、签订管理合同，负责项目施工效果，即施工总承包模式。一般情况下，MC企业不参与工程建设，而是采用分包工作方式。MC模式可以提升建设进度，并且由开发企业托付CM企业，以承包商方式开展施工建设与管理，对项目建设进度予以控制，同时对工程设计方式影响较大。采用此种模式，可以有效连接设计与施工，使企业风险降到最低。虽然应用形式不同，然而目的相同。当成本合理时，可以在最短时间内完成工程建设。为了实现上述目标，开发企业必须注重质量、成本、进度管控，采用招投标、验资、监理管控等方式，合理控制项目建设进度、质量、成本等。同时协调和控制供货商。

4.4 加大项目开发质量管理力度

房地产企业开发工程项目，注重管理企业人力资源、财务、后勤、销售，确保企业顺利开展后续工程建设。项目负责人注重项目进度、招采管理，合理把控施工质量与进度，协调施工各参建方，全面做好资金预算管理。下图为工程质量管理框架。同时，定期查验企业经营状态、财务状态。开发管理内容包括，编制项目财务计划、发放工程资金、管理经营开发费用。营销需转变传统销售模式，编制销售方案、合理定价、拓展销售渠道等。人力资源管理部需合理分配项目开发工作任务、做好绩效考核、建立激励体系等。后勤部门负责生活保障[6]。

4.5 推广应用新技术

时代发展过程中，注重房地产项目开发建设，确保其满足现代化建设标准。在建筑项目中，合理应用现代化技术措施，不仅可以引入现代化技术，还可以应用标准化管理方式，发挥出现代施工技术优势。同时，邀请现代建筑工程师，全面提升技术人员的技术水准，维护工程建设质量。

4.6 科学管理工程施工材料

在项目施工期间，对施工材料使用与存储要求较高。施工材料性能与质量，对工程质量影响非常大，因此必须科学管理施工材料，将其作为建筑工程施工重点。在选择施工材料时，遵循施工方案合理选择，严禁由于利润问题，选购质量不过关材料。在存储和保管施工材料时，按照材料特性存储，避免材料存储出现问题，降低自身强度，对施工建设进度造成威胁。在建筑工程项目管理中，施工材料管理属于重要内容[7]。

图2 工程项目质量管理框架

5 房地产开发经营的建筑工程项目管理应用案例

5.1 上海东方渔人码头一期工程项目概况

上海东方渔人码头一期工程项目总建筑面积19万m2，由A区办公/酒店综合塔楼、B区鱼形商业综合体、C区特色购物广场及三层地下室组成。笔者负责项目生产管理工作，辅助项目经理完成日常工作。

5.2 项目管理重难点

第一，项目工期紧，任务重，面临前置招商，按时开业的压力；第二，A区椭圆柱数量多，形式变化复杂；第三，A区塔楼南立面呈鱼肚弧线，Y形劲性钢柱造型独特，肢丫角度大；第四，层高变化较多，高支模施工范围较大；第五，塔楼劲性钢柱、钢梁导致钢筋穿入困难；第六，钢筋规格大且过密，导致振捣棒无法下入，混凝土石子无法下落[8]。

5.3 项目管理问题的优化措施

第一，面对以上工期以及生产技术上的困难，组织编制工序版施工总进度计划，将图纸详细工序编制到project计划中，便于计划分析管理及纠偏，便于设计变更统计及替换，便于随时与甲方汇报工作进展。第二，针对椭圆数量多、截面尺寸变化多问题，组织考察多家定型木模厂家，优中选优。施工前期，做好培训交底、落实样板工作。针对立面鱼肚弧线部位劲性钢柱，组织甲方，监理，技术，设计等部门进场交流，并制定实施方案，在确保安全与质量的前提下开展工作。针对层高变换及高支模方面，前置交底，前置配模，积极组织专家论证。项目实施过程中，各道工序联动监理，技术、安全、严格把关，验收会签后进行下道工序。针对钢筋穿入钢柱、钢梁等问题，组织设计及专家进行现场踏勘，验算，出具最终意见书后再进行正常施工。针对钢筋规格大，且密度过密问题，组织设计进行变更，将混凝土变更为高标号自密实混凝土，从而解决振捣棒无法下入，及混凝土离析问题[9]。

6 结束语

综上所述，在本文研究中，总结了建筑工程项目管理存在的问题，针对问题提出科学处理对策，例如探索新型管理体系、科学管理工程施工材料、编制人员管理方案、推广应用新技术、加大项目开发管理力度、加大施工管理力度等，全面保障工程管理效益。联合工程实况，讨论项目管理重难点与管理方法，验证了本文所示项目管理方法的应用效果。在后期工程建设中，必须高度重视项目管理理念与方法改进，以此维护工程建设效益。