产业地产项目全生命周期运营及盈利模式研究

2021-06-24汤海妹

企业改革与管理 2021年10期

汤海妹

（成都传媒集团成都智媒体城文化产业发展有限公司，四川成都 610041）

近年来，产业地产作为推动产业发展的重要载体，一方面，对实现产业集聚、促进技术创新和区域经济发展起到了重要作用；另一方面，房地产调控政策持续，各大龙头房企纷纷以“产城运营商”的定位进军产业地产。但无论从产业要求、盈利模式还是现金流保障来看，产业地产的运作模式远比传统地产的投资开发模式复杂，深耕运营成为产业地产成功的关键因素。

一、产业地产的运营概述

产业地产是指以产业为依托，以地产为载体，有机整合自然、社会、经济等资源构建的产业价值一体化平台。广义的产业地产包括物流地产、旅游地产、工业地产、养老地产、主题游乐园等形式，是其他产业与地产的结合[1]。早期的产业地产多采取赚取土地升值和地产开发红利的模式，通过产业用地与开发用地捆绑拿地争取优惠，以开发利润覆盖自持物业投入。随着经济和政策环境的变化，房地产调控政策持续、资源要素向实体经济集聚，政府对产业用地的出让要求越来越严格，原有的地产驱动模式难以为继，产业地产逐渐从重开发转向重运营的产业驱动模式。

传统的地产运营常常被理解为开发商对自持物业的经营管理。而在产业驱动模式下，产业地产运营涉及项目策划规划、开发建设、建成投运直至退出的全过程，形成以产业为核心的全生命周期运营模式[2]。产业地产发展商不仅为入驻企业提供空间载体和物业服务，更要为企业打造生态化的产业发展平台，通过增值服务、股权投资及物业升值等多元化收益分享产业发展红利。与全生命周期运营相对应，产业地产发展商的盈利模式将不再是传统的“以开发利润覆盖持有物业投入”，而是要形成从开发、建设到证券化直至退出的闭环。

二、全生命周期运营

产业地产的开发运营需要统筹各利益相关方的价值需求，主要有，政府的价值需求、入驻企业及员工的价值需求、发展商的价值需求和社会公众的价值需求。其中，政府一方面需要履行经济职能，导入产业实现产值、税收和就业增长；另一方面作为公众利益的代表，通过对建设项目全过程的规范管理来保障社会公众的价值需求。可见，产业地产涉及的专业领域广、利益相关方众多。构建开放的产业生态运营体系，与入驻企业共生发展的同时赋能城市发展，是统筹各方利益诉求的关键点，也是贯穿整个项目生命周期的重要举措。

1.策划规划阶段

在策划规划阶段，产业地产发展商需要深入研究当地的城市发展战略和产业规划，充分沟通拟入驻企业的选址要求、物理空间需求、水电气交通等市政负荷要求、上下游产业配套等因素，形成产业策划和项目规划方案。

对于多业态复合型项目而言，在此阶段，尤其需要以生态化和平台化的视角做好产业策划的顶层设计，即：把项目作为所在区域产业体系的局部生态圈，导入契合区域产业规划的主导产业，以龙头企业为核心，通过产业链延伸和配套，整合资源形成相互赋能融合发展的多元化产业集合。同时，需要设计实现资源互补和共享的产业服务平台，如智慧化运营管理系统、共享的数字化底座、涵盖融资、交易、展示、人才、管理等服务的孵化器和加速器等。

策划规划阶段的主要成果包括项目策划规划方案、龙头企业的入驻或合作协议、与政府的投资协议。此阶段对于整个项目周期而言至关重要，一方面整合产业资源，形成有生命力和竞争力的产业体系，赋能城市发展；另一方面通过对区域产值、税收等经济指标的贡献向政府争取更优惠的拿地条件，为后续开发运营的财务可行性创造更大空间。

2.开发建设阶段

开发建设阶段是对项目策划规划成果的落地实施。一方面，对于有配套可售物业的项目而言，将通过部分开发利润的兑现，降低资金峰值。此类项目政府往往在土地出让条件中将销售物业的开工或预售时间与产业载体的建设进度挂钩，以确保产业项目按时呈现。因此，从投资角度需关注项目现金流的保障情况，除传统的地产融资模式外，也可争取与产业相关的政策性贷款、产业基金、专项债等资金来源。

另一方面，开发建设阶段将进一步围绕主导产业的上下游和关联产业招商选商，完善产业生态体系。建立多维度的产业入驻评审机制，以生态合作模式代替传统的物业租售模式是实现产业集聚效益的有效途径。具体做法是，根据产业地产项目的效益目标确定基准租金或售价，设定入驻项目评审指标（如按经济效益、社会效益、产业生态贡献等维度）并综合量化评审指标，按照不同的评估分值设立准入分数线及优惠分数，实现资源的合理调配。同时，以股权入股、基金合伙、项目合作、服务采购、物业租售等多种方式，开放连接内外资源，形成不仅仅局限于物理空间的产业生态体系，赋能产业发展。

3.建成投运阶段

建成投运是产业地产项目的价值实现阶段。一方面，传统产业园区一般由开发商下属管理机构对园区配套设施和物业服务进行综合管理，往往局限于“物管+政策优惠+工商代办”。产业地产发展商作为项目产业生态的建设者、维护者和参与者，同时也是入驻企业的事业合伙人。通过建设和维护涵盖行业技术、投融资服务、人才培养、展示交易、创业孵化、数据支持、信息交流、管理咨询和生活配套的生态化产业发展平台，助力企业发展，形成更强的产业吸附能力和资源议价能力；另一方面，通过增值服务、入股潜力企业及物业升值等分享产业发展红利，而不仅仅限于物业租售收入。

尤其在“新基建”的助推力度增强和数字经济强势崛起的背景下，产业需求多元升级，智慧园区管理运营日益受到关注。2020年11月阿里云携手德勤发布《数智园区白皮书》，提出围绕政府、运营商、入驻企业及人的需求，运用人工智能、大数据、物联网、区块链、5G以及BIM技术，以数据运营为核心驱动力，构建具备场景化、全连接、可生长、自进化、优服务、重运营等特点的生态系统[3]，为数智赋能产业园区运营提出了实施路径。

《数智园区白皮书》以价值导向，以真实价值实现的场景定义数智园区的本质，通过数据的连接和分析，实现园区功能场景及应用的开发和落地，满足多元主体需求，实现园区的智慧化再升级。数智园区场景架构详见图1。

图1 数智园区场景蓝图（来源：《数智园区白皮书》）

良好的运营带来稳定增长的现金流，为项目通过资产证券化实现融资或退出创造条件。例如，对位于重点城市、核心区域或重点产业园的成熟运营、租约稳定的产业及商业地产项目，包括写字楼、酒店、商业、物流园区等，可采取CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）、类REITs等方式融资，收回前期建设资金投入。其中，CMBS因融资期限长（上交所18年以内）、融资规模高（抵押率可达70%），资金使用灵活、融资成本低，逐渐成为盘活存量资产的重要途径。据中国资产证券化分析网（CNABS.com）统计，2020年国内发行CMBS/CMBN合计71单，发行总额1416.9亿元，较2019年发行总额增长24.6%。

三、盈利模式

产业地产的盈利模式是在项目全生命周期的生态化运营基础上，与产业共生发展获取收益，主要有：地产开发收益、增值服务收益和金融投资收益。地产开发收益包括土地整理开发收益、物业租售（含定制）收益和配套设施开发收益，这是多数传统地产企业的主要盈利点。增值服务收益包括对入驻企业提供的产业发展服务收益和智慧管理服务收益，也包括政府对产业地产商的税收奖励和招商服务费；金融投资收益包括对园区企业的股权投资收益、园区创投基金收益和不动产基金管理收益。

目前成功的产业地产企业其盈利模式多为以上一种或几种方式的组合。例如，国外典型的产业地产盈利模式有美国普洛斯的“物业租售+基金管理”模式和奥斯汀资本工厂的“创投孵化”模式。国内产业地产盈利模式有华夏幸福基业的“土地开发+配套开发+增值服务”模式，以及张江高科、天安数码城的“物业租售+股权投资+增值服务”模式等。

另外，自持物业的资金占用量大、时间长，对现金流管理提出了更高的要求。从盈利模式的角度需要统筹考虑长短期收益的匹配，例如，将项目部分土地转让给入驻企业或其他产业地产投资商，提前兑现土地溢价收益；定制或出售物业回笼资金；在项目稳定运营后通过资产证券化进行变现；以增值服务获取收益并提升物业价值，等等。