《民法典》居住权若干法律问题研究

金洛萱

摘   要：《民法典》以法律形式确定了居住权制度，迎合了人民的居住需求，在制定过程中虽有少数反驳声音，但大多数人都是热切期盼它的到来。居住权的设定保障了特定群体的住房权益，充分发挥了房屋的利用价值，满足了司法裁判的需要。但为之欣喜的同时我们也发现居住权制度的一些问题，如设定方式局限、客体范围不明确、居住权人利益受限、权利义务规定不明确等，这些问题容易导致在司法实践实施中的困难，引起居住权纠纷，因而需要从其性质和必要性出发加以分析，并探究其出现的问题与完善措施。

关键词：居住权;人役权;制度完善

中图分类号：DF51  文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2021）14-0156-03

人役权起源于罗马法。在罗马时期崇尚家长制为核心，家庭的一切事物和财产都属于家长，在继承方式上概括继承制是其沿袭的传统，其他人员没有自己的财产。随着社会的发展和思想解放，不少奴役和丧夫女子没有房屋居住，给国家的社会治安和财政负担带来巨大的挑战，古罗马法学家因此创设了居住权，使得非财产继承人也可以享有在房屋长期居住的权利。我国此次《民法典》关于居住权的修订经历了从2002 年《物权法（征求意见稿）》中以8个条文首次规定了居住权制度到后来删减没有在《物权法》中规定，一直伴随着诸多的争议，如今也算是尘埃落定。那么，对于居住权制度的6个条款如何理解，又有哪些规定不明需要完善之处，本文将详细予以阐述。

一、居住权的定性

（一）居住权的人役权性质

人役权即特定人利用他们所有物的权利。要想判断居住权是否符合人役权的属性，就需要从人役权的性质来探析。人役权具有以下几个性质与特征：（1）期限性。人役权区别与所有权的一大重要特点为时间性，人役权一般有时间期限，如果合同没有约定一般推定为权利人生命终结时，而所有权则一般没有时间限制。（2）无偿性。人役权通常是给予具有亲属或者血缘关系的人，没有市场交易行为，具有无偿性的特点。（3）不可转让性。由于其制度设立初衷在于保护弱势群体，发挥社会职能，有学者认为居住权具有高度的人身性，如若将人役权定义为可有偿或者可交易，均不符合人役权的制度设计初衷[1];居住权具有期限性、无偿性、不可转让性的性质特征，因此属于人役权的范围。但在我国只有地役权没有人役权，我国居住权制度的整体设计与构建多是借鉴大陆法国家的人役权，但在《民法典》草案中曾囿于比较法的经验对居住权进行了较为封闭严格的限制，强行禁止转让继承房屋。最终颁行的《民法典》369条规定居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。虽对权利没有进行完全限制，允许自然人可以通过合同进行例外规定，但主要原则还是以禁止转让为价值标准。随着现代市场经济的发展，居住权不再只是为了保障弱势群体“住有所居”而也可以有一定的经济属性，为以房养老、投资需求等多元房屋利用方式提供可能，不单直接作为国家解决住房问题的公共政策，更应该体现民法的自治性，赋予民事主体自由权。居住权的设立人并不一定是自然人，还可以包括法人和非法人组织，突破人役权的限制，可以为后续居住权的发展奠定基础，促进市场经济的高效发展。

（二）居住权的用益物权性质

一开始居住权仅仅作为一种债权，直到优士丁尼在《法学阶梯》中将这三种权利规定在人役权中[2]，确定其为一项重要的物权制度。物权的属性有以下几方面。

1.对世排他性。居住权排除他人对居住权人的居住权利进行侵害，任何人不得未经居住权人同意干涉其居住权。

2.绝对权。区别于债权的请求权，物权不需要请求他人协助完成，对物具有直接支配力，可以对物享有占有使用的权利。

3.物权请求权。当有人侵害权利人的居住权时，居住权人享有请求其停止侵害、恢復原状或者损害赔偿的权利。根据罗马法分类物权分为自物权和他物权，居住权对于物没有处分权利，不属于所有权即自物权，所以人役权属于他物权，具有用益物权属性。

二、居住权设立的必要性

（一）保障特殊群体的住房问题

自古以来住有所居就是中国一贯的文化传统，而由于不断攀升的房价、计划经济分房政策的取消，出现很多诸如离婚丧偶的特定人群无房居住的情况，不利于社会的稳定性。居住权的出现就是为解决这一问题，虽然不能让这些特定人群取得房屋的所有权，却能够在房屋长期无偿居住直到去世。这一制度解决了现存的住房紧张这一重大问题，满足了许多老人想要把自己房屋留给妻子、保姆和以房养老等需要，保障了弱势群体的生存居住权益，有利于婚姻家庭的和谐与社会的统一稳定。

（二）充分发挥房屋的利用价值

居住权的设计使房屋的所有权与使用权分离，产生了另一种新的房屋利用方式，即房屋所有人可以通过合同或者遗嘱的方式将房子让与他人居住，既满足了民事主体的意愿，又实现了房屋价值利用的最大化，另外让许多拥有投资性住房，家有余房的人有了更多选择的可能性。即使现在按照《民法典》的规定对于居住权原则上禁止转让、租赁，但在不远的将来其经济利用价值还是可以实现的。比起租赁权，居住权是物权、绝对权，可以排除他人妨害，具有长期性，必须经过登记才可以实现，对于权利人保护效力更强，且对于居住权具有物权优先于债权的效力，更好地实现我国住房稳定的社会需要;租赁权是债权、相对权，时间短变化多不具有此优势。因此，居住权满足了居住权人、所有权人和第三人利益要求，增加了多样化的房屋利用方式，提高了房屋的利用价值与效益。

（三）司法裁判的需要

在以前的司法裁决离婚诉讼案件中，一方大多是女方因没有自己的住房而生活困难，法官处于保护、同情弱者利益的价值导向，按照公序良俗原则进行裁决，判决弱势一方对房屋享有暂时居住的权利。但是这种判决缺乏明确的法律规范，法官的自由裁量权过大，容易造成“向法律原则逃窜”的嫌疑，导致同案不同判的情形，不利于国家司法的公信力与权威性。《民法典》关于居住权的规定为法官判案提供了法律依据，有利于规范司法裁判行为，对司法实践具有十分重要的积极意义。

三、居住权制度的问题与完善

（一）设立范围

《民法典》第三百六十七条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同……”其第三百七十一条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章规定。”根据法律规定，要想设定居住权只有合同和遗嘱两个方式，没有其他的方式，排除了法律设定和法官设定的可能性，其设立方式的确定初衷偏向保护在婚姻家庭继承中特殊主体没有住房的问题。但是仅靠这两种方式对居住权的设立范围并不周延，可能使弱势群体无法得到真正的保护。在司法实践中我们发现，大量离婚案件中，无房的妇女一方为弱势群体，但她们在地位上处于弱势，很难与有房的强势一方达成合同合意，也很难通过遗嘱的方式取得居住权，因此，只有这两种设定方式无法真正解决特殊群体的住房问题，不能发挥居住权的应有之意，应增加居住权设立方式的范围，可以通过合同方式、遗嘱方式、法官设立、法律规定四个方式来设立居住权，赋予法官一定的自由裁量权，允许其在法律规定范围内规定居住权，以利于更好保护特定人群的利益，实现立法的原则与本意。

（二）客体规定

根据《民法典》规定，对于客体只能是他人的住宅，首先是住宅的范围，住宅的范围可以仅仅包括住宅，可以是包括住宅及附属的设施设备，因为其附属的设施与居住人的生活息息相关，规定不明确会给居住人的生活带来诸多不便。笔者认为，参照租赁权的规定基于法律体系应当统一化的考虑，居住权的住宅范围应当包括住宅区域和其附属设施。诚然，住宅作为独立的单一整体，只能在其上设立一个居住权。但是有时一幢住宅不等于单一的居住空间，所以是否允许在一栋住宅上设立多个居住权[3]，存在一物多权这种更加充分利用房屋效益价值的居住权利用方式，如果当事人均协商同意设立多个居住权，法律不应强加规范，应充分尊重当事人的自治性，符合民法平等自愿的基本原则，也有利于刺激市场活力，促进市场经济的发展。

（三）居住权人的权利义务

1.居住权人的权利。居住权人应对物享有占有、使用、处分、收益这四项权利。占有权是居住权作为用益物权的应有之意，是基本的权利，也是实现其他权利的前提和基础。使用权范围从居住人的生活和立法本意考虑应包括住宅及附属设施。而对于处分权和收益权在《民法典》中做了限制性的规定，《民法典》第369 条规定，“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”根据制度设计的目的，对于房屋禁止转让出卖，原则上禁止租赁，除非当事人经过合同约定。据此可以看出我国对于居住权可分为社会性居住权和投资性居住权。主要的立法目的仍然是要保障特殊群体的住房权益，以社会性居住权为主要原则。而对于投资性居住权则是例外规定，从一定程度上限制了民事主体私法自治的范围，使其不能自主地利用行使权利。同时我们应该看到，在如今高速发展的中国，我们对于居住权因可处分性而获得活力，让市场上的主体在自由的环境下自由选择，实现效益与自治的双重目标。此种模式也有利于缓解我国一直以来过分关注土地权益而造成的土地资源日趋紧张的局面。

对于租赁人和共有人按照法律规定均享有对房屋的优先购买权即房屋所有权人将房屋出卖时，居住权人在同等条件下可以优先购买自己所居住的房屋，而对于居住人享有的优先购买权在《民法典》中没有给予规定，那么居住权人是否应当享有优先购买权呢？笔者认为应从两方面进行分析：（1）法律体系：租赁权作为债权对房屋享有优先购买权，那么根据物权优先于债权的法律规则，居住权应享有优先购买权，这有利于实现法律体系的协调统一。（2）现实需要：相比于租赁权的短期性，居住权人房屋居住一般如果没有合同约定应推定为生命结束之时，具有长期性和稳定性，对于房屋的各项设施使用熟练、有感情，能够更好地保护房屋。同时，从市场交易的效率来看，将房屋卖给居住权人减少了对于购买人联系、签订合同、磋商等一系列问题，节省了大量时间与交易成本。但是居住权人和租赁权人还有共有人的优先购买权行使先后顺序问题没有明确的法律规定，容易造成一物多卖的纠纷产生，也容易出现同案不同判的司法实践问题。因此，要对优先购买权的顺序问题进行规定，租赁权人和居住权人从居住时间与权利性质来看，居住权人应享有优先于租赁人的购买权，而对于共有人来说，共有人是对房屋享有部分所有权的人，应享有优于居住权人的优先购买权，所以三者排序应为共有人优先，其次是居住权人和租赁权人。

2.居住权人的义务。一是合理使用的义务。居住权人应积极维护房屋的各项设施设备，保护房屋的基本结构与用途不发生改变，在合理范围内享受权利;不可未经所有权人同意随意更改房屋的基本结构，损害房屋。二是承担必要的日常费用。居住权人在享有权利的同时也要承担相应的义务，日常生活所要支出的诸如水电费、物业费、房屋破损等必要费用由居住权人承担。三是返还住宅的义务。居住权人享有对房屋的占有使用权，没有所有权，所以在居住期限截止后应将房屋归还给所有权人，并且要保证住宅的完整性与质量性。

结语

《民法典》中关于居住权的制度弥补了物权法当时想要加入居住权却没有成功实现的遗憾，一定程度上解决了特定群体的居住问题，保障了他们的利益，并充分实现了房屋的利用价值，提供了更多样化的房产利用方式，为司法裁判提供了依据。但是不可忽略的是，居住权的规定尚不全面，设立范围狭窄，客体规定不明确，居住权人的权利受到限制，不利于投资型居住方式的发展，限制了民事主体自治范围，还存在优先购买权顺序规则不明确等问题。法治的发展是需要循序渐进的，不可能一蹴而就，希冀尽早完善居住权制度，更好维护权利人的权利，发挥居住权的制度优势。

参考文献：

[1]   汪洋.从用益权到居住权：罗马法人役权的流变史[J].学术月刊，2019，（7）.

[2]   黄积虹.构建《民法典》物权编居住权的思考[J].上海政法学院学报（法治论丛），2019，（1）：98.

[3]   张妮，杨卓.居住权制度设立的必要性及完善[J].黑龙江省政法管理干部學院学报，2021，（1）：70-73.