房价调控哪种模式更有效

谢九

我国楼市调控大多集中在需求侧，但在供应侧发力不够，尤其是保障性住房的供应不足，无法从根本上解决楼市的供需矛盾。

从2016年“房住不炒”以来，我国的房地产调控坚持了4年时间没有放松，仅今年年初，全国就有多个城市出台了密集的楼市调控政策，但为什么严厉的楼市调控无法遏制房价上涨呢？

我国的楼市调控政策大多数是以打压需求为主，比如提高限购门槛、提高二、三套房的首付比例和贷款利率、限制银行资金违规进入楼市等等，这些措施对于打击炒房者很有针对性，在短期之内也能给楼市降温。但是从更长期来看，中国楼市的需求可谓生生不息，既有刚性居住需求，也有大量的投资需求，尤其在货币放水的背景下，人们并没有太多对抗通胀的工具，楼市就成为人们最本能的选择。

房价走势最终由供需双方共同决定，我国楼市调控大多集中在需求侧，但在供应侧发力不够，尤其是保障性住房的供应不足，无法从根本上解决楼市的供需矛盾。

从国内的几大重点城市来看，最近几年房价真正出现下跌的只有北京。北京一向被视为国内房价最不可能下跌的城市，但是过去几年二手房价跌幅高达两成，原因就在于北京市的调控除了压制需求，同时也在供给端集中发力。

2018年开始，北京市开始大规模推出限竞房（限房价，竞地价），将大部分限竞房总价控制在500万元以内，以此满足更多普通刚需购房者的需求。最近几年，北京市的土地供应大部分向限竞房倾斜，导致新房供应井喷，2019年，北京的新房供应大增近60%，楼市库存创下8年新高。最终使得北京楼市的供需天平出现实质性倾斜，这是北京这几年二手房价格大跌的重要原因。

那么，我国很多地方政府的调控为什么不是重点解决供应端问题呢？原因很简单，因为压制需求端的调控成本很低，主要由购房者来承担，而解决供应端问题需要地方政府牺牲巨大的土地财政收入。

房价调控是世界性难题，从国际上来看，房价控制相对较好的国家是新加坡和德国。这两个国家控制房价的手段主要是增加供应，尤其是保障性住房。

新加坡的模式主要是政府为绝大多数居民提供公共住房，有超过8成的居民住在政府提供的价格相对便宜的组屋里，购房者还可以申请低利率的公积金贷款，购买公共住房对大多数新加坡居民没有什么压力。

中国在1998年启动房改时，最初确定的路线是学习新加坡模式，以政府建立保障房为主，但是到了2003年，房地产被确认为支柱型产业，转向了完全市场化的香港模式。

房价在过去20年时间里大幅上涨，带来的负面问题越来越严重，最近几年，中国开始重新思考房地产的发展模式。2016年，国务院提出“以建立购租并举的住房制度为主要方向”，大力发展租房市场。个别不依赖土地财政的地方政府，甚至开始重拾新加坡模式，去年9月份，深圳市提出要学习新加坡，将来让深圳市60%的市民住进政府提供的公共住房。

无论是德国模式还是新加坡模式，首先都需要政府做出更多的付出，否則再好的模式也只是摆设，最多只能学个皮毛。

摘编自微信公众号“三联生活周刊”