万科企业股份有限公司财务分析与业绩评价

张羽彤

（长春理工大学，吉林 长春 130028）

一、万科集团及其财务状况

1.万科集团简介

万科企业股份有限公司于1984年成立，是中国首批上市企业之一，其核心业务为房地产方面的开发，已经成为目前国内最大的住宅开发商。万科获得了Sony在客户服务方面的先驱思想，并在中国引入了“物业管理”的概念。如今，万科的企业价值观及其相关服务的管理模型已与该概念紧密相关。以客户为伙伴传播价值，以人才为资本，保持领导地位等。2020年，万科将通过专注于吸收过去现代化的成果来做三件事。第一，是分析市场环境的深入变化，返回到主要业务逻辑，并寻找可能永久导致条件变化的变形方式。第二，着眼于产品和服务的力量，为好起见，提高竞争力和工作效率。第三，深化组织重建，在实践中检验组织能力和效率，使人们能做好工作。

2.万科集团组织结构

万科的房地产系统分为三种治理架构：该集团的总部位于第一级；第二级是位于集团总部下的四个地区办事处，作为最初的机构；第三级位于该区域下方。总部位于与城市（vanke）一致的地方，在内部被称为“第一线”。在结构上，万科的管理模式非常简单，除了在战略，品牌，资金，研究和流程方面的一线支持外，集团总部主要从三个方向进行：一是投资；二是财务管控；三是人事。除此之外，考虑到地产公司的行业特点，万科一线公司的运营自由度相当大，不仅体现在对具体项目的判断和运作上，甚至各个一线公司的组织架构都是不一样的。

3.万科集团的财务状况

（1）资产变动分析

据表中数据分析，2017年开始，万科流动资产中增加了持有待售的资产69亿元。2018年此科目增加了66亿元，2018年还增加了流动资产，包括交易性金融资产11900806302.82元，合同资产1364126797.84元；非流动资产中，其他权益工具投资 1636583744.09元其他非流动金融资产1052331100.20元。2019年年末交易性金融资产为11735265424.66元，持有待售资产42亿元；其他权益工具投资2249953722.90元，其他非流动金融资产673982298.05元。

表1 万科房地产公司 2015年～2019年部分财务状况 （单位：元）

万科房地产公司在 2015年至2019年资产总额呈增长趋势，其中流动资产增长了891964978686.64元，非流动资产增长了226668904025.30元，流动资产的增长速度远超非流动资产的增长速度。

（2）负债变动分析

据表中数据分析，2017年万科负债科目中多了衍生金融负债，从2018年开始，应付账款和应付票据合并为一个科目应付票据及应付账款。2019年合同负债577047227178.73 元，其他流动负债47854227137.67元，租赁负债21277365792.32元。 从表中可以看出从2015年到2018年负债一直呈上升趋势，增加了817972676108.96元，其中流动负债增加了701852109905.03元，非流动负债增加了16120566203.93元，而2019年负债减少了1106218575499.65元。增加债务的主要原因是，当公司在房地产市场中占有一席之地时，它需要大量的资本来支撑。虽然支付和账单在许多融资方法中成本相对较低，资金短缺问题在资本链被打破时可以暂时解决，但这会给企业带来相对高的财务风险，并可能进一步影响公司的信誉。

（3）万科集团的经营成果

净利润、利润总额和营业收入在2015年至2019年持续增加，而总成本在16年上升之后在2017年又下降，2018年和2019年又持续升高。根据万科集团过去四年的财务数据分析了其财务状况和操作结果。通过资产和承诺的变化来分析财务状况，通过净利润、总利润、利润和总成本的趋势来分析运营收益。

二、万科集团财务指标分析

1.偿债能力分析

偿债能力是指公司流动负债、非流动负债可由预期在该项债务到期前变现资产来偿还债务的能力。

据分析可以得到万科房地产公司流动比率由2015年1.3逐渐降低到2019年降到最低1.13，说明企业短期偿债能力强，几乎没有什么大的变动；但是速动比率由2015年0.43提升至2017年达到0.5，而后又开始下降，2019年回到0.43，低于1的速动比率通常反映短期偿债能力偏低，可能是应收账款的变现能力比较弱导致了这一指标偏低。资产负债率若小于50%，则说明该企业的偿债能力和负债经营能力较好，近五年的资产负债率均高于50%。说明万科房地产近几年还是存在偿债能力不足的风险。

2.盈利能力分析

表2 万科房地产公司 2015年～2019年盈利能力分析 （单位：%）

根据表2数据指标可以看出2019年前做出的投资项目产生了收益，使盈利能力上升。但企业在2015年至2017年盈利能力逐年下降。而近几年有所增加，从公司发布的年报上来看，盈利能力下降是由于万科出现资产重组，公司股权架构的变化对企业的获利产生了一定的影响。

公司销售净利率在2015年至2016年下降，2015年高于房地产行业平均水平12.6%，2016年低于房地产行业平均水平13.46%，而从2017年销售净利率开始逐年增加，2017年高于房地产行业平均水平15.07%，2018年高于房地产行业平均水平10.06%。说明A房地产公司销售净利率处于上升趋势，销售收入和净利润都有较大的上升。从近五年年度报告可以看出物业管理和房地产仍然是是万科的最主要收入来源。虽然2016年和2017年房地产占主营收入有些许下滑，但整体上几乎没有变动，整体营业收入逐年上涨。

3.营运能力分析

营运能力公司社会生产力的微观表现。考虑了资产周转率和应收账款周转率，对万科2015年至2019年的营业能力作出了相关数据的分析。

计算数据可以得到，万科集团总资产周转率在2015年至2019年前两年均为0.3左右，从2017年开始骤降至0.24而后两年仍在 0.2 左右变化且有所下降，说明在万科在房地产业务实现有质量的增长同时，其销售能力还是有所减弱。应收账款周转率在2015年至2019年由88.79上升204.06，说明万科集团调整销售回款策略，使应收账款周转率回升。万科房地产公司在2015年至2019年总资产周转率虽有所有下降但均高于行业平均水平，说明万科集团营运能力还是相对稳定且在行业中较强的，但为了企业未来发展还是需要提高经营收益，增加收入。

4.发展能力分析

发展能力又称之为成长能力。笔者通过选择总资产增长率和净收入增长率，连续分析了2015年至2019年的发展潜力。

经过计算，可以得出结论，万科公司的总资产增长和利润增长仍然保持正数不变。从2015年到2019年，这一结果是积极的，表明公司规模在扩大，有足够的发展空间。但2019年总资产增长率却突然下降了18个百分点，净利润增长率下降20个百分点；对于集团内部来说还是出现了营业绩效下降的现象，应该与商品房销售面积大幅下降，三四线城市销售面积也有所下滑有关。

三、万科集团的业绩评价及发展建议

1.业绩评价

通过对万科2015年至2019年报表分析，结合金融数据行业可以知道，万科集团近年来的发展状况良好，虽然因2016年至2017年的股东结构变化引起的公司销售额下降，但是万科集团以自己雄厚的实力及在业界的口碑并且集团内部尽快调整了销售计划，在2017年看见了有效的结果。

（1）偿债能力

从偿付能力的角度来看，无论是短期偿付能力还是长期偿付能力，万科公司的表现都相对较高。其高偿付能力有助于公司的发展，行动进行得更快，现金支付能力高，企业活动灵活。因此，不应该太担心偿付能力，而且状态很好。

（2）营运能力

从营运能力来看，万科集团的总资产周转率、应收账款周转率都是没有太大变化的，并且一直增长，这说明万科的运营能力指标很稳定，行业融资渠道继续受到严格监管，房地产贷款增速回落。公司应收账款收回得快，减少拖欠欠款，坏账准备也比较少；业务处于更稳定的状态；就资产周转次数而言，更有效地利用资产就足以证明万科房地产的响应能力更高。

（3）盈利和发展能力

从盈利和发展能力来看，万科企业股份有限公司仍然很难从盈利的角度储存库存，传统房地产的好处也消失了。虽然我国的房地产行业仍有很高的需求和购买力作为强有力的支持，但巨大成功的时期已经大大缩短。在未来，我的国家将进入稳定股市的时期。未来万科仍旧倡导坚持围绕城市经济圈布局，以“土地资源变现”为主要方式的业务开展不再成为保证企业盈利能力的核心要素。虽然公司整体的盈利能力没有下降，但万科集团目前的盈利方式还是有风险。万科房地产具有更强大的管理功能。未来业务销售收入将继续增长，并具有良好的发展前景。但是，与此同时，业务成本的增加应引起公司管理层的注意，即降低成本对业务至关重要，并直接影响企业的利润。另外，提高成本也是业务发展的问题。

2.发展建议

（1）精益化管理的加强

结合五年来的财务数据分析，制定公司的征管发展战略，实施房地产开发业务和物业服务行业的征管是十分必要的。还有，进一步深化对企业未来发展有利的方面，精进效益管理落实到每一个环节就可以提高公司的产品质量，拓宽销售渠道，很大程度提高销售收入，这样对于万科的经济收益是非常有好处的。

（2）制定合理股利政策，提升盈利和偿债能力

多年来万科主要以现金股利为主，转股等为辅，不具有多样性，久而久之导致一些问题的出现，因此通过适当增加股票股利形式缓解现金外流极为必要，应该以混合股利分配方式为主。目前我国的证券市场还在逐渐完善中，上市公司的融资渠道也相对较少，对于万科集团来说不能只局限于吸收更多的投资这一驱动因素，制定一些片面的股利政策；而是通过对自身的投资需求有个合理的预算，充分分析外部的投资机会后再来制定较为合理的股利政策，同时还应考虑自身的企业价值和投资者的利益，最终制定出能够让各方利益相关者都满意的股利政策。如果股利政策完善，就可以减少因为万科股权之争对企业利润带来的伤害。

(3)升级企业已有业务，增强数字化销售

目前外部环境具有非常高的复杂性和不确定。从长远看，行业已经进入保有量竞争时代，在这个市场中，市场从卖方市场转移到了商人市场，客户竞争在加速发展，企业综合实力可变的余地更加严重。

在目前日益饱和的商业住房市场下，万科需要改善住宅主要业务的质量。除了改善生活支持基础设施，它还必须为公共贸易、医疗和交通提供便利，以及扩大人道主义建筑服务的规模。在大型数据背景下使用数字技术来改善销售，同时实现在线和线下销售和未来扩大销售市场。

(4)与城市同步发展、与客户同步发展

尽管市场面临许多挑战，但众多行业仍为企业发展提供了巨大的机会。平衡不足的问题在不同地区，不同行业中仍然很明显。在可再生型城市中，有足够的空间在轨道上开发设施。内容服务具有参与社区管理，城市管理的巨大潜力；住房租赁，冷链存储仍然需求旺盛，持续整合核心驱动器，产品服务重点，创造客户愿意支付的优质产品，服务和项目。在以客户为中心、基于现金流、持之以恒地为合作伙伴的斗争中，不断创造更真实的价值，优秀的开发专注于客户的需求，以质量为本，以质为本，以质为本，面向发展的高发展质量的发展─导向型、高质量发展型企业，销售优质商品和服务，使企业可以取得长足进步。