浅议新形势下房地产企业财务管理影响因素

李毅

摘要：财务管理是房地产企业内部管理的关键所在，而要想优化新形势下的房地产企业财务管理，确保其能够有序实现财务管理的目标，必须慎重考虑会影响财务管理的各项因素，这也是本文中笔者所要探究和分析的重点。

关键词：房地产企业;财务管理;影响因素;财务分析

房地产行业的发展和人民大众的生活品质有着莫大的关联性，如果出现了问题，必然会对民众的生活品质以及整个社会经济的发展产生不可预估的影响。近年来，随着我国社会经济的发展以及城市化进程的不断加快，房地产企业也生存在机遇和危机同存的时代背景下，需要在以往的管理基础上实现必要的转型，走向更加专业化、复杂化的境地。作为房地产企业内部管理的核心环节，正因为财务管理对企业的健康发展有着不容忽视的影响，判断具体的影响因素并采取有力的措施减少消极影响、扩大正向影响，正是本文中笔者所要探究的重点所在。

1 新形势下房地产企业财务管理存在的问题总结

1.1 房地产企业的筹融资管理略有不足

房地产企业作为资金密集型企业，其在实际运营管理的过程中必须不断加大资金投入力度。但是就目前的实际情况来看，很多房地产企业本身的筹融资管理存在很大的问题，主要表现在这样两个方面：

一方面，房地产企业本身的财务管理能力相对薄弱，尤其是在融资方式、规模以及成本的选择方面不够科学、不够规范，很大程度上加剧了企业潜在的风险和隐患;另一方面，当下我国房地产企业的融资渠道相对单一，很多时候都是通过向银行借款的方式来维持日常运转，自身的负债率相对而言较高——如此不仅加剧了内部资金运转的紧张程度，对可持续发展也十分不利。[1]

1.2 房地产企业的成本管理和控制能力有待提升

因为成本管理对房地产企业的发展有着十分关键性的意义，所以在现阶段必须正视其过程中存在的问题和不足，具体来说，这些不足主要表现在这样三个方面：首先，房地产企业具体选择的成本管理和控制方式相对落后，与新形势下房地产行业的发展态势并不契合;其次，现阶段我国房地产企业普遍对内部成本管理和控制工作比较重视，但是针对其它连带性环节的成本管理却不够关注。[2]

1.3 房地产企业财务管理制度不够完善

现如今，国内很多房地产企业在财务管理方面存在着权责不清晰、不明确，制度不完善、有漏洞、随意性强的情况，这对日常会计工作以及财务管理工作的开展，都会产生颇为不利的影响。

首先，很多房地产企业本身的财务管理制度不够健全、不够完善，已经成为制约行业发展的“顽疾”所在;其次，很多房地产企业至今没有建立完备的财务管理系统，对于做好企业的财务管理规范化建设缺乏系统性、正确的认知。[3]

2 影响房地产企业财务管理的主要因素阐释

正因為财务管理是影响房地产企业发展的关键所在，要想充分实现房地产企业财务管理的目标，就要考虑到各项影响因素，具体来说，影响因素有内外之分：

2.1 外部因素：环境与法律的双重影响

其主要是指房地产企业在运营管理过程中，难以凭借主观诉求去予以改变的外部环境、条件以及资源情况，其本身对房地产企业财务管理目标的制定产生了颇为严重的影响。

2.1.1 法律环境影响

在市场经济条件下，政府用以市场调控的法律手段以及政策因素非常多，而房地产企业处于市场调控的大环境下，必然为其所影响、受其所制约，无论利润的分配，还是筹资、融资行为，必然和企业的外部经济系统产生关联。

2.1.2 经济环境影响

市场经济体制改革、国民经济发展的宏观态势对房地产企业财务管理的影响也是非常直接的。

首先，国家层面对经济发展提出的优惠鼓励政策，需要房地产企业予以高度重视，这不仅对企业本身的投资管理决策有益，而且能够帮助房地产企业规避发展建设的弊端，真正意义上做到趋利避害;其次，房地产企业需要正确未来行业的发展趋势，分散经营风险的同时，更实现资本的大众化。尤其是对那些没有采取上市操作的房地产企业而言，其要尽可能争取发行股票，从证券角度着手做好资金筹划，让企业的价值可以遵循一定的市场足迹来得以实现;[4]最后，类似于利率波动、通货膨胀以及商业竞争等外界因素，都会对房地产行业造成影响，影响存量房产处置、证券投资、市场规划等一系列决策。所以为了快速实现财务管理的目标以及企业建设发展诉求，很多房地产企业会及时调整生产经营思路，提高自身的市场应变能力以及针对性。

2.2 内部因素：项目开发道路上的重重障碍

房地产企业财务管理过程中所面临的各项内部因素，是直接影响企业投资回报率以及风险因素的根本所在。事实证明，任何投资都会有风险、任何决策的都不可能保证万无一失，所以保障投资计划的科学性、严密性，很大程度上可以减少其所带来的风险和隐患。房地产企业有必要结合自身的实际情况，构建严格且合理的投资决策审议制度，不断规范和约束企业的投资行为，通过对财务管理多项决策、对项目开发道路上的内容、程序、准则以及过程监督管理进行严格规定及明确说明，尽可能提升企业财务管理目标的落地效果和实现程度。

2.2.1 股利决策因素

股利决策的重要性主要是为这样几方面因素所致：

一方面，股利决策会直接影响房地产企业的资本预算以及融资计划;另一方面，一旦股利减少留存盈余，很有可能导致企业的债务权益比率提升。通常情况下，房地产企业的鼓励决策既要使所有者的财富得到最大化实现，又要为企业提供充分的融资。所以如果企业的获利能力有所提升，可以使用“低正常股利加额外股利”的操作方式。

2.2.2 投资报酬率与风险因素

房地产企业股东财富的高低并不是由企业的盈利总额所决定的，而且在风险要素安全相同的情况下，投资回报率越高，股东财富也就越高。但是收益本身和风险存在着直接的关联性，任何投资的选择都是为了获得更多的收益，因此房地产企业在进行决策时，必然需要在收益和风险之间做出利弊权衡，并采取行之有效的手段来控制风险。

首先，房地产企业可以多角度、多维度控制风险，在不同的投资产品之间进行选择，确保利益和亏损彼此之间可以进行适度的调节，进而减少、规避风险;其次，房地产企业可以采用多种投资方式，分散投资风险，目标在于尽可能地扩大企业的财富呈现;最后，为了提高投资报酬率，房地产企业对于资金筹集等要使用科学的数学模型和分析算法，提高财务管理的决策质量 ，也帮助企业尽快实现财务管理的多重目标。

3 基于上述影响因素，优化房地产企业财务管理

基于以上的分析内容不难发现，房地产企业的财务管理目标容易被多重因素影响，但是就企业发展建设的具体需要来说，“企业价值最大化”实现是其唯一的出发点，所以为了减少这些因素对企业所造成的影响和消极冲击，房地产企业必须在财务管理上下功夫，具体需要做到这样几点：

3.1 协调房地产企业内部的各项财务关系，确保资本结构的最佳和合理化

在房地产企业当中，债权人、股东以及经营者构成了最为初始的财务关系，由于股东是企业所有者，所以财务管理的目标本质上也是股东诉求的折射。所谓资本结构可以理解为企业当中所有者权益和负债之间的比例关系，倘若资本结构不恰当，房地产企业的效益会受到影响，增加运营管理的风险，而要想房地产企业价值得到最大化呈现，就要寻找最合理的资本结构，正确揭示房地产企业价值以及财务杠杆之间的关系。

3.2 采用正确的财务分析办法

房地产企业需要正视财务管理的影响因素，充分利用财务分析判断这些因素所带来的影响，同时采取有力的措施积极发挥这些影响因素的正向作用。

首先，房地产企业在资金使用方面，要做出正确的投资预算，尤其在总量控制以及封闭追踪方面，必须做到专款专用;其次，进一步改善和优化房地产企业的内部管理，通过对企业盈利能力、利润分配以及筹资结构等进行分析，评价其经营成果和财务状况，对企业未来的发展趋势做出预测，帮助管理者进行决策的调整;最后，借助财务分析评价企业的盈利、偿债以及抵御风险能力，及时找出企业财务管理过程中存在的问题以及不足，进而帮助企业在生成有益于资产收益率和应收账款周转率决策方面提供信息支持，帮助企业最终实现财务管理的目标。

3.3 最大限度地提升投资报酬率

管理和控制成本是提高房地产企业盈利水平的主要途径，但是如果单纯为控制而控制，本质上并不能改变企业在财务管理方面遭遇的风险、存在的安全隐患。综合而言，房地产企业需要在项目开发方面进行可行性论证，在流动资金管理、投资管理、证券管理以及筹资管理等一系列经济管理内容上，最大限度地提升投资报酬率。

一方面，房地产企业需要最大限度地控制成本、提高利润，将企业的整体效益做大;另一方面，房地产企业必须考虑到利润换效率——这样一种操作方式，在充分考虑货币时间价值以及投资风险的基础上，让股东的投资报酬率得到最大化实现。

3.4 合理提高房地产企业的资产利用率，高度配合企业的战略目标，做好财务计划

对于房地产企业而言，其内部资产是有限的，而企业获得利润不仅体现在对资产的损耗、对成本的控制方面，也表现在对资产利用率的控制与提升方面。倘若房地产企业能积极有效地改变资产用途，确保以有限的资产开发更多高盈利的项目，也会讲解提升企业的盈利水平。

首先，从房地产企業的战略意义出发，不断提高资产利用率是实现企业价值最大化的一种有效途径，通过盘活存量资产来不断增加产量，在不断调整产品结构的基础上，提高开发项目的市场需求程度，是一种非常行之有效的成本控制和利润策略;其次，房地产企业需要基于自身的总目标以及发展建设要求，配合企业战略的实施，这不仅是企业根本利益所在，也是需要财务计划作为支撑的存在。严格意义来说，计划的实施并不是一个单纯意义的资金问题，必然需要对未来有可能出现的各类情况加以思索和考虑，确保不断提升企业针对各种不确定事件的应对能力，进而提高收益水平;最后，在确定财务计划之后，要将其落实到具体的步骤、环节进行实施，通过生成具体的财务预算，来为房地产企业财务管理目标的制定提供一定的标准和依据，确保其在房地产企业价值管理过程中发挥重大的作用和影响。[5]

4 结语

对于房地产企业而言，其内部财务管理工作容易为多重因素所影响，其需要正视这些因素所带来的影响，同时采取有力的措施，减少这些影响的负面作用、扩大积极效应，不断升级内部的财务管理工作，进而为企业的可持续发展保驾护航。当然随着时间的推移以及我国房地产市场宏观调控因素的动态性，现有的影响因素在未来还有可能面临着改变和革新，需要广大工作人员做好分析和应对。

参考文献

[1] 韩伟东.房地产开发企业财务管理与税务策划[J].中国市场，2019（05）：107-108.

[2] 魏晓京.房地产企业管理会计职能与运用问题研究[J].财会学习，2019（05）：64-66.

[3] 王彩霞.探究房地产企业财务管理与成本控制的协同管理[J].商业观察，2012（05）：72-74.

[4] 区逊.房地产企业加强财务管理研究[J].财会学习，2018（04）：31-33.

[5] 薛书冯.论新时期房地产企业财务风险及防范[J].中国总会计师，2019（01）：93-95.