未来五年我国房地产市场政策形势分析

摘要：“十三五”时期，房地产行业仍是国民经济的稳定器和压舱石，在带动上下游产业的发展、稳定就业等方面发挥了积极作用。未来五年，中央“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，整体楼市政策基调与“十三五”时期保持一致。房地产长效机制全面加速建设，配套政策将继续落实发力，政策效果将逐渐显现。租购并举、因城施策，土地管理制度改革深化推进、房地产金融长效管理机制加速建立、健全地方税体系等推动房地产市场平稳运行。

关键词：“十三五”;房住不炒;政策环境;深化改革

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）03-0010-12 收稿日期：2021-01-27

文章来源：本文由中指研究院供稿。

1 “十三五”中国房地产市场形势总结

面对错综复杂的内外部环境，“十三五”时期，我国全面深化改革，各项宏观政策齐发力，有效保障了經济的平稳运行，期末国内生产总值将突破百万亿元;房地产行业仍是国民经济的稳定器和压舱石，在带动上下游产业的发展、稳定就业等方面发挥了积极作用。“十三五”我国房地产市场主要呈现4个方面的特点。

1.1 特点一：“房住不炒”定调楼市，促进房地产市场健康发展

“十三五”规划纲要中明确提出，要稳步促进住房消费，促进房地产市场健康发展。“十三五”时期中央强调住房居住属性，“房住不炒”定位贯穿始终，确立“稳地价、稳房价、稳预期”三稳目标，同时摒弃全国政策“一刀切”，各地因城施策、一城一策持续推进。房地产长效机制加快建设，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，促进房地产市场平稳运行。棚户区改造超额完成2000万套目标任务，货币化安置比例明显提高。

1.2 特点二：三四线城市及棚改推动市场规模再上新台阶

“十三五”时期，我国房地产市场量价齐升，百城新建住宅价格累计涨幅超40%，其中，二线和三四线代表城市累计涨幅均接近50%，涨幅明显扩大;大规模棚改带动下，全国商品房年均销售面积超16.5亿平方米，年均销售额超14.5万亿元，均较“十二五”时期明显增长。其中，三四线城市销售面积年均复合增长超7%，居各线首位，见图1。与此同时，全国市场表现出明显的城市轮动特征，市场热度传导呈现由发达城市群核心向周边城市、由东部向中西部二线并向三四线城市扩散的特征。

1.3 特点三：土地市场热度偏高，地价快速上涨助推房价明显提升

受高库存影响，“十三五”时期，住宅用地推出节奏放缓，供求规模均有所回落。但伴随着房地产市场的快速发展，土地市场热度提升，全国300城住宅用地成交楼面价上涨1.5倍，亦在一定程度上推动房价上涨;高价地块频出，2016年以来每年成交的20亿元以上住宅用地均超过200宗，占比明显提升，多宗地块成交楼面价创区域甚至全市新高，见图2。

1.4 特点四：行业集中度持续提升，千亿房企不断扩围

“十三五”时期，千亿企业不断扩围，大中型房企竞争力更强，强者恒强态势延续，2016年开局，销售额超千亿的房企为12家，超百亿房企达131家，TOP100企业销售额均值达517亿元，权益市场份额不足35%;2020年，销售额超千亿房企已接近40家，超百亿房企将在155家以上，TOP100企业销售额均值增长1.3倍，权益市场份额接近六成，达57.0%。

整体来看，“房子是用来住的，不是用来炒的”定位贯穿“十三五”时期，中央为房地产市场调控政策定调，同时改变以往全国“一刀切”的调控思路，各地因城施策、一城一策全面推进，新一轮调控政策开启后，政策始终保持连续性和稳定性;房地产长效机制加快建设，土地、财税、住房保障等相关顶层设计加速落地，金融监管持续强化。“十三五”时期，房地产市场快速发展，住房交易规模突出，商品房销售额屡创新高，新房价格迅速上涨后归于平稳运行，三四线城市迎来一波繁荣行情，城市间市场轮动态势明显;土地规模虽有缩量，但市场热度偏高，多宗高价地成交，为房价的结构性上涨以及销售去化难度的提升埋下伏笔。行业集中度持续提升，千亿房企不断扩围，强者恒强格局强化。

2 “双循环”新格局下，未来五年房地产调控以“稳”为主

2.1 “双循环”新格局加快形成，货币保持较高增速对房地产市场仍有支撑

面对当今世界正经历的百年未有之大变局，“十四五”时期，我国加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，引领带动国内产业升级，提升要素市场的内外联通效率。为支持实体经济发展，中央将继续保持货币的结构性宽松，政策会更加注重在稳增长、调结构、防风险、控通胀之间把握综合平衡，M2有望保持在高速增长区间，我国经济向更高质量方向发展，预计未来五年GDP将保持中速增长，对房地产市场规模形成有力支撑，见图3。

2.2 “房住不炒”总基调不变，长效机制建设全面推进，市场结构将更趋合理

未来五年，中央“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，整体楼市政策基调与“十三五”时期保持一致。房地产长效机制全面加速建设，配套政策将继续落实发力，政策效果将逐渐显现。租购并举、因城施策，土地管理制度改革深化推进、房地产金融长效管理机制加速建立、健全地方税体系等推动房地产市场平稳运行，见图4。

2.3 新型城镇化深入推进，人口规模稳步增长，为市场规模托底

未来五年新型城镇化迈向高质量发展阶段，除个别城市外将全面放开落户限制，人口加速向产业、资源等优势突出的城市集聚。当前全国人口增速持续放缓，中央强调要优化生育政策，促进人口长期均衡发展，积极应对人口老龄化，预计未来五年或有继续放开生育限制等相关政策出台，全国人口有望延续年均0.3%的增速，至2025年末，全国人口总量将达14.25亿，对房地产市场规模形成较大支撑，见图5。