数据洞察产城运营四大趋势

摘要：“十四五”规划建议明确提出“加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级”，这是中央针对产业发展面临的新形势和新挑战，做出的重大战略部署，为未来五年我国产业发展指明了方向和重点。为进一步明确“十四五”时期产城运营方向，从工业用地供求、区域发展以及产业布局等多方面，剖析产城运营的内在逻辑。“十四五”规划建议为产城运营指明了方向，园区运营企业应把握区域发展机遇，紧跟政策导向，关注战略性新兴产业，结合城市差异进行产业布局。

关键词：产城运营;大数据;区域协同

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）03-0023-26 收稿日期：2021-01-27

作者简介：彭澧丽，中指研究院主笔分析师。

“十四五”规划建议明确提出“加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级”，这是中央针对产业发展面临的新形势和新挑战，做出的重大战略部署，为未来五年我国产业发展指明了方向和重点。2020年以来，为应对新冠疫情的冲击，提振国内经济，中央频发新基建、产业集群等利好政策，从政策层面彰显了我国对产业发展的支持力度，产业地产迎来政策发展窗口期。

1 市场规模维持在7亿平方米水平，未来发展空间较大

工业用地推出面积、成交面积均小幅增长。2020年1-11月，全国300城共推出工业用地8.0亿平方米，同比增长9.9%;同期全国300城共成交工业用地6.6亿平方米，同比增长3.9%，已克服新冠疫情因素影响，成交增速同比回正，见图1。

一线城市工业用地成交规划建筑面积规模同比较快增长，三四线城市同比表现稳定。不同城市来看，2020年1-11月，一线城市工业用地成交规划建筑面积为3314.3万平方米，同比增长11.4%;二线城市成交面积为26590.1万平方米，较去年同期增长9.6%;三四线城市成交面积为44700万平方米，同比小幅增长8.6%，见图2。

综合来看，全国300城成交小幅增长，一线城市成交规模大幅增长，工业用地需求分化显著。2011年至2020年1-11月，全国300城工业用地成交均值达到7.0亿平方米，我们粗略估算，未来几年工业用地市场规模将维持在7亿平方米的水平，市场仍存较大发展空间。

2 区域协调发展持续深化，重点聚焦四大城市群

土地成交聚焦长三角、成渝、京津冀城市群以及粤港澳大湾区，长三角为主要区域。本文选取了40个重点城市，对其工业用地推出与成交量进行监测，结果显示，近五年来工业用地累计成交总量为13.7亿平方米，工业用地成交区域主要集中于长三角、京津冀、粤港澳以及成渝四大城市群。具体来看，长三角城市群为主要成交區域，其成交总量为4.4亿平方米，占40城工业用地成交总量的32%;成渝、京津冀城市群以及粤港澳大湾区工业用地成交总量分别为1.2亿平方米、0.95亿平方米、0.92亿平方米，占比分别8.8%、6.9%、6.8%，见图3。

“十四五”规划要求畅通国内大循环，依托强大国内市场，贯通生产、分配、流通、消费各环节，打破行业垄断和地方保护，实现区域一体化发展。京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及成渝城市群作为中国最具代表性和发展潜力的区域，区域一体化将加速深化，推进城市群内部形成完整互补的产业链分工，实现区域产业结构优化与空间布局的协同发展。如2020年以来，中央及地方出台多项支持政策，支持长三角一体化和西部地区发展，随着《〈长江三角洲区域一体化发展规划纲要〉江苏实施方案》和《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》的出台，长三角一体化和西部发展步入快车道。预计未来将有更多地区出台并落地区域发展规划，且更加注重区域间的协同一体，城市群、都市圈等将获得更大的发展空间，同时各城市群间有望形成完整、互补的产业链分工，实现区域协同发展新格局。

3 苏州成交总量居首位，中心城市更具发展潜力

苏州五年累计成交总量位居40城之首，中心城市供求表现显著。近五年来，40个重点监测城市工业用地供给总量为15.2亿平方米，成交总量为13.7亿平方米，工业用地供求比为1.1，供求结构相对稳定。从成交层面来看，苏州、宁波、成都等城市工业用地市场成交持续火热，其中苏州五年成立总量位居首位，工业用地热度聚焦产业基础和营商环境良好的中心城市，见图4。

“十四五”规划建议要求加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，而国内大循环强调做大中心城市和重点发展都市圈，通过加速人口集中和产业发展提升中心城市能级，辐射周边中小城市，进而形成都市圈。这就要求充分发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。预计未来会有更多的政策出台，促进中心城市、城市群和都市圈的发展，中心城市将实现扩容，产业生态和营商环境将持续优化提升，城市将更具发展韧性。

4 布局战略性新兴产业，数字化成为有效工具

2020年，在大力发展国民经济内循环背景下，以人工智能、智能制造为代表的高新技术产业成为经济动能转换的重要突破口。在此契机下，园区主体积极发挥战略性新兴产业重要引擎作用，加快构建现代产业体系。

加大产业布局力度，发力战略性新兴产业，加速引领行业转型升级。其一，园区主体与地方政府签订合作协议，培育打造高端产业集群，如华夏幸福与浙江金华开发区签订合作框架协议，重点聚焦新能源汽车产业园、健康生物产业园、中央创新区、转型升级示范区等板块;其二，园区主体新拓项目，聚焦人工智能、智能制造等战略性新兴产业，如星河（黄江）人工智能小镇项目动工仪式圆满举行，联东U谷智能制造产业园项目落户临海，天安数码城2.4亿元摘青岛地块，要求引入战略新兴产业;其三，园区项目集中签约，产业聚焦智能制造、生物医药等，如联东U谷举行南安智能制造产业综合体项目签约仪式;张江科学城50个重点项目集中签约，产业方向主要集中于集成电路、生物医药以及人工智能。“十四五”规划建议强调发展战略性新兴产业，借助科技创新、体制创新等全面打造战略性新兴产业增长引擎。未来，数字经济、智能制造、新材料等产业将成布局重点，我国战略性新兴产业由快速发展步入高质量发展时期。见图5。

疫情催生线上招商，智慧招商、云招商成为趋势，启迪协信、中新集团等园区主体均开展了“云对话”“云签约”，其中中新集团利用大数据工具扩展招商工作平台，开发“中新产业云平台”线上招商工具，同步提升线上线下招商能力;搭建智慧产业平台，数字化、智能化等技术成有效工具，星河产业从智能化、数字化、信息化三个维度出发，提升智慧园区科技化程度，其中自主研发“优小弟三代”智能配送机器人落地星河WORLD园区;华夏幸福牵手平安，打造覆盖产业新城管理、企业创新孵化和市民服务功能的“1+N”的智慧产业新城平台。“十四五”规划建议提出“加快数字化发展”“推动数字经济和实体经济深度融合”。未来，随着新基建与传统行业的融合发展进一步加深，数字化发展战略将创新园区运营模式和用户体验，全面助力产业园区和区域经济的高质量发展。见图6。

为进一步明确“十四五”时期产城运营方向，研究组从工业用地供求、区域发展以及产业布局等多方面，剖析产城运营的内在逻辑。我们认为，“十四五”规划建议为产城运营指明了方向，园区运营企业应把握区域发展机遇，紧跟政策导向，关注战略性新兴产业，结合城市差异进行产业布局。