基于中介组织尽职视角的农地流转收益分配研究

◎蔡娜娜 黄庆华 徐杰

农村土地三权分置改革明确了农地所有权、承包权和经营权的界定，促进了农村土地流转。农地流转不仅关系到土地供给的总体结构，还关系到我国耕地的保护与使用，进而关系到国家和地区的粮食安全（谷树忠等，2009）。截至2019年10月，全国已将14.8亿亩承包地确权给2亿多农户，承包地流转面积达5亿多亩1。随着农地流转面积的不断增加，源于农地流转而产生的社会矛盾也在频繁出现。其中，最突出的表现就是流转收益在各利益相关者之间的分配问题。一方面，流转收益分配不合理会阻碍农地流转持续有序地进行，从而对经济社会和谐稳定发展产生不利影响；另一方面，若农地流转中农户收益受到损害，影响其财产性收入增长，则会扩大城乡收入差距。因此，对现行农地流转收益分配问题进行研究，不仅有助于促进农地高效有序流转，实现农业适度规模经营，提升农业生产效率，增加农户经营收入，同时还可以为相关部门优化农地收益分配制度的决策提供参考，具有重要的现实意义和实践价值。

相关研究综述

农地三权分置改革下，农地流转主要是指农地经营权在各相关利益主体之间的流转，合理分配农地流转收益不仅有助于农地持续有序地进行流转，还有助于城乡差异的缩小和社会经济的全面发展。早在1995年，Kironde等人就提出农地流转收益分配不均衡所引起的矛盾冲突会影响本国农业经济的发展。学者们（徐美银，2017；杨宏力和李宏盼，2020）认为农地流转收益分配不合理损害了农民应享有的土地权益，对农民的土地流转意愿和行为产生消极影响，不仅延缓农地流转速度，还会使农民工市民化进程迟滞，导致大量“三无”农民出现，进而引起越来越多的利益纠纷。反之，学者们（柯羲和等，2017）认为农地流转收益的合理分配除了能够保障农民的土地财产权利外，还有助于土地资源的合理配置。王振（2016）和刘希茜（2019）均指出，完善农地流转收益分配机制，会推动农地规模经营发展，提高农业产出与农民收入，对打破城乡二元结构，减少城乡发展差距亦有重要作用。此外，农地持续有序流转中，中介组织的重要作用不可忽视。陈怡霖等（2013）指出，中介组织是农地流转中的有形载体，在降低流转交易成本、规范流转程序方面发挥着不可替代的作用。王纯慧（2016）也认为，农地流转中的交易成本妨碍流转的前进，而中介组织的参与可有效降低交易成本，在高效有序地流转农地和保护流转农户权益等方面起着积极的作用。

表1：博弈局中人的含义及主要特点

从既有文献来看，虽然学者们提到了合理分配农地流转收益的积极作用，并指出了中介组织在农地流转中的重要性，但仔细推敲文献不难发现，很少有学者从中介组织的角度来思考农地流转收益分配问题，并对各利益主体的收益来源、选择收益分配方式以及收益分享程度进行深入研究，故希望能在这些方面进行详细的分析研究。于是，本文在现有研究的基础上，通过构建各参与主体的博弈模型，从中介尽职的视角对农地流转中的收益分配问题进行深入的研究，以期促进农地流转持续有序地进行，实现农地规模化经营，提高农业生产效率。

博弈模型构建与分析

（一）博弈局中人界定

农地流转中，利益主体主要包括政府、农民和土地承包户等经营主体以及中介组织。政府作为公共利益的代表，主要扮演“组织者”“监督者”以及“服务者”的角色，为农地流转提供“牵引力”，其通常不直接参与农地流转，因此也就不享有流转收益；而农民和土地承包户等经营主体因转出农地或在农地上进行生产经营等直接参与农地流转，理应享有流转收益；中介组织在农地流转中沟通各方之间关系、平衡各方利益，并且通过构建信息平台为流转供需双方提供交易相关信息，因此，他们也会享有流转收益。据此，本文将农地流转中分享流转收益的利益主体，即博弈局中人分为三大类：农地转让方、中介组织以及农地受让方，表1归纳了三者的含义及主要特点。

（二）模型构建与分析

农地流转中介组织秉着公平、公开以及公正的原则为农地流转交易各方提供流转供需信息、促成农地流转交易。在促成流转交易中，中介组织主要通过“收取中介服务费”和“收取农地流转价差”两种方式来获取流转收益。“收取中介服务费”方式主要是指中介通过搜集农地转让方要出租农地的信息，接着将收集到的信息发布到网上，提供给需要农地的农地受让方，在此过程中，中介对农地转让方免费，但会从农地受让方那里收取一定的中介服务费。如江西省赣县的农村土地流转的实践中，通过“土地经纪人”这只社会之手来实现农地流转2。“收取农地流转价差”方式的本质是土地银行流转模式，指的是中介通过土地的“存贷”业务来获取流转收益。农地流转过程分为两个步骤：第一，农地转让方将欲流转的农地存入中介，中介对农地进行估价后会给农地转让方支付相应的利息，该利息可理解为农地转让方流转农地的租金；第二，中介对存入的农地进行整合和规划，通过“零存整贷”的方式贷给农地受让方，进而收取一定的费用。此时，这种土地的“存贷”差额就是中介的收益来源。如河南省临颍县成立的临颍土地银行3。

不论中介组织采用哪种方式来进行农地流转，参与流转的博弈局中人均希望自己可以获得较高的收益。下文建立博弈局中人三方的收益分配模型，模型中假设中介在进行流转交易时有尽职和不尽职两种选择，而衡量中介尽职与否的主要标准是看其在农地流转过程中的工作态度和最终发挥作用的程度。具体而言，若中介努力搜集较多的流转信息，对搜集来的信息进行严格审查及发布，并通过参与谈判积极维护农地转让方的利益，提高农地转让方的地位，则视为中介尽职，反之则视为不尽职。由于中介尽职时会消耗较多的财力、物力等，因此付出的成本往往较高，但同时也会获得较高的收益。这时，作为“理性经济人”，他们会选择一种对自己最有利的策略来促成流转交易。而作为公共利益的代表，为了促进农地适度规模经营，政府会给农地流转参与人一定的补贴4，同时，为更好地规范农地流转中各参与人的交易行为，模型中借鉴政府对城市中房地产中介机构违规行为实施处罚的思路，在进行博弈分析时引入政府惩罚因素5。

1.“收取中介服务费”博弈模型

在此博弈中，博弈局中人参与农地流转市场如图1所示。

博弈模型如表2所示，当中介对农地转让方和农地受让方之间的流转行为尽职时，农地可能流转也可能不流转，假设农地流转的概率为qs，不流转的概率为1-qs；当中介不尽职时，假设农地流转的概率为qc，不流转的概率为1-qc，有qs＞qc。

下面对各博弈局中人进行成本收益分析。对农地转让方来讲，当其参与农地流转时，获得的收益主要有农地流转租金P1、劳动力转移收益M以及参与农地流转的政府补贴C；付出的成本是参与流转后发生随意违约的政府惩罚F。当其不参与农地流转时，获得的收益仅为从事农业的收入E。

表2：“收取中介服务费”的博弈模型

对中介组织来讲，当农地流转时，不论中介尽职与否，其都会获得农地受让方的中介服务费P2；除收取中介服务费外，中介还会获得政府补贴，假设政府补贴力度受中介尽职与否的影响，令中介尽职时获得的政府补贴为B，不尽职时为B1，有B＞B1。当农地未能流转时，中介仅获得政府补贴收益。此外，不论农地是否流转，中介都要付出一定成本。这些成本主要包括交易成本（如搜寻信息成本）、运营成本（如鉴定土地费用）以及监督成本（监督交易双方履行合同的成本）。模型中假定中介付出这些成本的大小仅受其尽职与否的影响，另中介尽职时付出的总成本为N，不尽职时为N1，有N＞N1。此外，当中介不尽职时，需要承担政府惩罚H。

对农地受让方来讲，当其参与农地流转时，获得的收益主要有从事农地规模经营的预期收益P3和参与流转的政府补贴D；付出的成本主要有付给农地转让方的流转租金P1、付给中介的中介服务费P2以及农地经营中花费的生产性成本（如农药费）P。此外，农地受让方同样需要承担参与流转后发生随意违约的政府惩罚F。当农地受让方不参与农地流转时，获得的收益仅为流入其他转让方农地的机会成本G。

表3：中介组织与农地转让方的成本收益矩阵

表4：中介组织与农地受让方的成本收益矩阵

通过对农地转让方、中介组织以及农地受让方三方的成本收益进行分析，可以得到中介在尽职与不尽职情况下各博弈局中人的成本收益矩阵，具体如表3和表4所示。

由成本收益矩阵可以看出，对农地转让方来说，其参与与不参与农地流转的期望收益分别为E(R1)和E(R2)：

当农地转让方参与流转的期望收益大于不参与时，农地转让方才会选择参与流转，此时有：

对中介组织来说，给定农地流转的概率qs和qc，则中介尽职与不尽职的期望收益分别为E(T1)和E(T2)：

化简得：

当中介组织尽职的期望收益大于不尽职时，中介才会选择尽职，此时有：

对农地受让方来说，其参与与不参与农地流转的期望收益分别为E(S1)和E(S2)：

当农地受让方参与农地流转的期望收益大于不参与时，农地受让方才会选择参与流转，此时有：

2.“收取农地流转价差”博弈模型

在此博弈中，博弈局中人参与农地流转市场如图2所示。

博弈模型如表5所示，当中介对农地转让方和农地受让方之间的流转行为尽职时，农地可能流转也可能不流转，假设农地流转的概率为qs'，不流转的概率为1-qs'；当中介不尽职时，假设农地流转的概率为qc'，不流转的概率为1-qc'，有qs'＞qc'。

下面对各博弈局中人进行成本收益分析。对农地转让方来讲，当其参与农地流转时，获得的收益依然由农地流转租金、劳动力转移收益和参与农地流转的政府补贴构成，为方便分析，模型中假定农地转让方从中介处获得的流转租金与从农地受让方获得的租金同为P1，劳动力转移收益为M以及参与流转的政府补贴为C；同样，农地转让方需承担参与流转后发生随意违约的政府惩罚为F。当农地转让方不参与农地流转时，获得的收益依旧为从事农业的收入E。

对中介组织来讲，当农地成功流转出去时，不论中介尽职与否，其都会获得收益P2'，P2'表示中介制定的农地贷出价，为获得此收益，中介给多个农地转让方支付总农地存入价P1'；同时，中介依旧会获得尽职时的政府补贴B'，不尽职时的政府补贴B1'。当农地未能成功流转出去时，不论中介尽职与否，其获得的收益将为0，但却花费了总农地存入价P1'，不过政府补贴不变。不论农地是否流转，除付出交易等成本外，中介还会花费整合和规划农地的成本，假设中介尽职时付出的总成本为N'，不尽职时为N1'。此外，当中介不尽职时，需承担政府惩罚H'。

表5：“收取农地流转价差”的博弈模型

对农地受让方来讲，当其参与农地流转时，会获得从事农地规模经营的预期收益P3'和政府补贴D'，为获得此收益，农地受让方需给中介支付贷入租金P2'、农地经营中花费的生产性成本P'以及参与流转后发生随意违约的政府惩罚F'。当农地受让方不参与农地流转时，获得的收益为流入其他转让方农地的机会成本G'。

类似的，可以得到中介在尽职与不尽职情况下各博弈局中人的成本收益矩阵，具体如表6和表7所示。

由成本收益矩阵可以看出，对农地转让方来说，其参与、不参与农地流转的期望收益分别为E(R1')和E(R2')：

当农地转让方参与农地流转的期望收益大于不参与时，农地转让方才会选择参与流转，此时有：

对中介组织来说，给定农地流转的概率qs'和qc'，则中介尽职与不尽职的期望收益分别为E(T1')和E(T2')：

表6：中介组织与农地转让方的成本收益矩阵

表7：中介组织与农地受让方的成本收益矩阵

当中介组织尽职的期望收益大于不尽职时，中介才会选择尽职，此时有：

对农地受让方来说，其参与与不参与农地流转的期望收益分别为E(S1')和E(S2')：

当农地受让方参与农地流转的期望收益大于不参与时，农地受让方才会选择参与流转，此时有：

博弈均衡解的分析

（一）农地转让方的行为选择

在“收取中介服务费”和“收取农地流转价差”的博弈模型中，农地转让方选择参与农地流转的行为分别取决于不等式(3)和不等式(15)。比较两个不等式发现，对单个农地转让方来说，其参与与不参与农地流转时进行的成本收益分析均相同。实践中，由于受时间成本等因素的影响，若农地转让方流出农地，则通常会倾向于直接流转给中介，而不是农地受让方。此外，农地转让方是否参与流转主要受政府补贴和发生随意违约的政府惩罚的影响，政府补贴越高、发生随意违约的政府惩罚越低，农地转让方越倾向于参与农地流转。因此，要想促进农地转让方积极参与农地流转，可以从两方面着手：其一，适当提高参与流转的政府补贴；其二，降低发生随意违约的政府惩罚，但为规范农地转让方行为，政府惩罚应有明确规定，不可一味降低。

（二）中介组织的行为选择

在“收取中介服务费”和“收取农地流转价差”的博弈模型中，中介选择尽职的行为分别取决于不等式(9)和不等式(21)。比较两个不等式发现，对中介来说，尽职与否受尽职时政府补贴、不尽职时政府补贴以及承担的政府惩罚的影响，尽职时政府补贴越大、不尽职时政府补贴越小及承担的政府惩罚力度越大，其才会越倾向于尽职。因此，如果希望中介尽职，提高农地流转概率qs和qs'，首先，需要提高中介尽职的政府补贴，降低不尽职的政府补贴；其次，适当加大中介不尽职时的政府惩罚。此外，在两种博弈模型中，中介尽职的行为还受收取的中介服务费或农地贷出价的影响，而提高中介服务费或农地贷出价较为困难，因为这会降低农地受让方的收益，进而降低其参与流转的概率。

（三）农地受让方的行为选择

在“收取中介服务费”和“收取农地流转价差”的博弈模型中，农地受让方选择参与农地流转的行为分别取决于不等式(12)和不等式(24)。比较两个不等式发现，对农地受让方来说，其参与流转的行为主要受从事农地规模经营的预期收益、参与农地流转的政府补贴以及发生随意违约的政府惩罚的影响，从事农地规模经营的预期收益越高、参与农地流转的政府补贴越高及发生随意违约的政府惩罚越低，其越倾向于参与农地流转。因此，要想促进农地受让方积极参与农地流转，同样需要提高参与流转的政府补贴以及降低其发生随意违约的政府惩罚。此外，农地受让方是否参与流转还受从事农地经营过程中花费的生产性成本的影响，这就要求农地受让方积极学习高科技技术，在提高农业生产效率的基础上降低生产性成本。

结语及建议

本文构建了农地转让方、中介组织和农地受让方的两种土地收益分配模型，并对不同模型中三方的行为选择进行了分析，研究表明，中介组织获得农地流转收益的方式不同，参与流转的各方在进行成本收益分析时也会不同。此外，模型中通过引入政府惩罚因素为政府规范农地流转交易提供了一个新的视角。但本文所构建的模型也存在一定的缺陷，如在某些地方，模型中考虑的因素可能不够全面，这就需要对模型进行适当调整，从而符合某地特点和实际情况。本文的研究对促进农地持续有序流转具有一定的现实意义，为使农地能够更加高效地流转，政府应积极发挥组织、监督及服务等作用，具体可以从以下几方面着手。

（一）完善土地流转市场，促进农地资源合理配置

充分发挥市场机制的职能能够合理配置农地资源，而建立土地流转市场承担着重要角色。就目前情况来看，我国农地流转中仍有许多地区存在土地供需信息闭塞的现象，这就使供需双方无法获取充分的流转信息，使土地资源被极大浪费。于是，未建立土地流转市场的地区要加快建立；而对已经建立的地区，则应不断完善并积极组织协调好相关工作，促使信息传递问题能够更好、更快地解决。

（二）建立中介服务机构，加强农地流转信息建设

土流网是国内专业的土地中介服务机构，致力于为农户提供土地流转、土地评估以及土地金融等土地资讯，其主要目的是盘活各地农村闲置、抛荒的土地。除土流网外，在许多地方还存在农村产权交易中心等中介服务机构。作为政府，可以通过制作宣传海报等方式让参与流转各方清楚了解已建立的中介服务机构并选择其进行农地流转，同时，还应大力支持建立各种类别的中介服务机构，形成多层次、全方位的农地流转服务体系。

（三）引进农业经理人，加快农地流转前进步伐

2019年4月1日，人力资源社会保障部、市场监管总局、统计局正式向社会发布了农业经理人等13个新职业信息。首先，政府应积极引进农业经理人，他们的存在可有效降低粮田种植成本，增加农作物的产量和土地的附加值，对于提升农地经营方收益具有很大帮助。其次，政府还需加大农业经理人的培训力度，使其与市场供需相适应。

（四）采用政府惩罚措施，促进农地高效有序流转

政府的“监督者”角色是农地持续流转的重要保障。为保证农地有序流转，首先，政府有必要对发生违约行为的流转双方收取罚金，同时对中介收取较高服务费和因不尽职而监督不当等现象进行罚款。其次，政府惩罚的措施应该多样化。例如，减少农地转让方的补贴数额、限制农地受让方进行农资抵押贷款以及对中介进行批评警告，必要时终止其运营。

（五）落实政府补贴政策，提高交易各方基本利益

对符合条件的农地流转项目进行财政补贴有助于流转的适度规模化和农业的现代化发展（黄祥芳等，2014）。首先，政府应合理确定补贴力度。对交易双方来说，政府可根据流转面积和期限确定详细的补贴细则。对中介来说，他们承担着农地贷不出去的风险，政府应适当提高对中介的补贴力度。其次，政府补贴形式应多样化，如给予农地转让方子女教育补贴、对农地受让方提供信用抵押贷款以及对中介的人员定期进行免费培训等。

注释：

12019年11月18日，CCTV节目官网推出特别节目《中国粮的奇迹》，节目的第一集“活力土地”中提到：“如今，中国已经把14.8亿亩承包土地确权给了2亿多农户，全国承包土地流转面积5亿多亩。”本文对其数据的来源时间进行了估测。

2赣县三溪乡山头村农民钟长发，于2013年回到家乡发展种养业。如今他有一个头衔“土地经纪人”，经他之手，在邻村的下浓村成功流转出了900多亩连片土地，现在先期流转的260亩土地已经种上了麒麟瓜和蔬菜，满眼生机。据了解，钟长发先通过村小组长咨询每户村民的耕地明细，然后挨家挨户上门做工作，接着把协议流转好的土地交给客商，从中收取一定的“中介费”。

32015年3月，为解决地块碎、劳力弱等农业经营掣肘因素，临颍土地银行正式成立。其总经理郭彦杰谈到，土地银行的成立减少了双方的矛盾和纠纷，没有后顾之忧的农户可以安心出门打工，种田大户也能放心经营、增加土地投入。此外，他还提到该银行的主要盈利点是土地存贷利息差，即农户存到银行一亩地1000元的话，贷给用地大户时会加上20～30元的差价。

4如广东省东莞市政府是对农地流转交易双方进行补贴，浙江省义乌市政府则是对流出农地的农户和提供中介服务的组织进行补贴。

5如2018年8月31日，河北省石家庄市政府办公厅为规范和完善房地产市场管理，发布了《关于进一步加强对房地产中介机构经营行为监管的通知》，通知中明确规定对房地产中介的9种违规行为进行处罚。