住房反向抵押养老保险法律问题研究

李伟群 陈 婷 华东政法大学

一、问题的提出

在基本养老保险之外积极发展商业养老保险，既有利于缓解我国社会养老保险财政缺口和负担，也能满足不同群体对养老的不同层次的需求。近几年，我国政府大力支持具有金融投资属性的商业养老产品，其中，住房反向抵押养老保险在这一背景下应运而生。自2013 年我国官方首次提出住房反向抵押养老保险概念，2014 年《保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（保监发〔2014〕53号，以下简称《指导意见》）正式发布以来，住房反向抵押养老保险试点从局部到范围逐渐扩大，积累了一些经验，但从整体效果来看不甚理想。与国外养老保险发展的趋势和规模相比，我国老年人在购买住房反向抵押养老保险时明显动力不足。

笔者认为，究其原因，除了传统的经济发展、人文观念、产品知名度等因素外，法律制度配套不完善的问题不容忽视。此外，激励机制不足、监管分散、与相关立法规定存在冲突等问题也比较突出。针对以上诸问题，笔者从住房反向抵押养老保险的法律性质这一基本点出发，解析住房反向抵押养老保险的法律关系，对我国住房反向抵押养老保险试点运行进行检视，寻找试点中存在的问题和不足的原因，最后，从法律制度构建这一角度，为住房反向抵押养老保险的发展提供解决问题的方案。

二、住房反向抵押养老保险的法律关系

住房反向抵押养老保险在本质上符合物权法律关系构造，存在着法律主体、客体和内容之分。通过厘清住房反向抵押养老保险的法律关系，有助于我们更清晰地洞见住房反向抵押养老保险的法律性质。以下，围绕住房反向抵押养老保险法律关系展开必要的研究。

（一）主体

住房反向抵押养老保险法律关系的主体包括投保人、保险人以及第三方。

投保人，主要是指符合年龄门槛的老年人或受益人。根据原保监会的要求，投保人主体必须年满60 周岁且对其住房享有完全独立产权（银保监会官网，http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail_gdsj.html?docId=15790&docType=2，访问日期：2021 年1月27日）。由于养老保险具有明显的人身依附属性，故该养老保险的受益人只能是老年人本人而非其家人或其继承人。在老年人身故后，住房反向抵押养老目的得以实现，此时住房反向抵押养老保险的法律关系因老年人的身故而解除，保险公司对房屋进行处分，在扣除支付的养老金总额之后将多余部分作为遗产，由老年人的家人或其继承人进行法定继承和分割。

保险人限定为保险公司，而非银行等其他金融机构。住房反向抵押养老保险合同文本由保险公司提供，合同经双方签署生效后，住房反向抵押养老保险法律关系成立，保险公司按合同约定每月向老年人支付养老金（即养老保险金）。在老年人身故后，保险公司取得房屋所有权并依法处置房屋。保险公司须具备相关资格条件，例如，经营时间满5年，最低注册资本20亿元，偿付能力充足率不低于120%，具备保险精算、法务、房地产物业管理、完善的公司治理结构等。

第三方，通常指银行等中介机构以及政府部门。中介机构的作用主要在于实现投保人与保险人的沟通。由于我国金融业实行分业经营，因此，若要推广住房反向抵押养老保险，保险公司就必须选择同银行进行合作，由投保人在银行开户，保险人与银行进行资金方面的对接。除此之外，还存在一些评估、鉴定等第三方机构，它们为投保人顺利投保以及保险公司准确掌握投保人真实情况提供专业咨询服务，以减少住房反向抵押养老保险的运行因不诚信、不透明、不公开带来的合作障碍。

另外，由于住房反向抵押养老保险具有一定的社会福利性质，我国政府机构应从维护公共利益的角度对住房反向抵押养老保险进行指导，从而引导和确保住房反向抵押养老保险功能得以顺利实现（庄留华，2017）。

（二）客体

住房反向抵押养老保险的法律关系涉及老年人、保险公司以及第三方，其中最基本的法律关系是抵押人与抵押权人之间的物权法律关系，即建立在物权之上的投保人与保险人之间的合同法律关系。一方面，保险公司在享有房屋抵押优先受偿权的同时，也负有按时提供养老保险金之义务；另一方面，老年人按合同约定每月享有养老保险金的同时，则负有提供房屋所有权的义务。因此，只有把握住房反向抵押养老保险“以房换钱”的行为本质，才能清楚地了解住房反向抵押养老保险法律关系的客体是什么。

对此，有观点认为，养老保险合同的法律关系客体就是养老保险合同本身（李玉泉，2003）。针对这一观点，持相反立场的一种见解认为，该观点仅仅注意形式上的法律关系客体，而没有在实质上理解养老保险合同的目的，即养老保险合同的缔结是为了保障自己未来获得稳定的养老金的利益（贾林青，2014）。也有观点认为，养老保险合同的法律关系客体应是一种保障行为（温世扬，2016）。

笔者认为，如果认为养老保险合同的法律关系客体是一种行为，这仅仅是从行为角度来看待养老保险合同所指向的权利、义务，而没有从实际的结果审视该保障行为的目的及其落脚点。当然，若将养老保险合同的客体界定为住房，就容易使客体与客体对象发生混淆，无法作出区分，而房屋本身只是养老保险合同中的一个交换标的，对于保险人而言，其所欲得到的并非房屋这个交换标的，而是房屋背后与之相对应的交换利益——房屋抵押优先受偿权；对于投保人而言，房屋的预期利益即为养老保险金。

由于在住房反向抵押养老保险法律关系中涉及多方利益，而非一种单方面对住房物权的处分行为，故而需要从基础性、根源性的合同法律关系来界定客体属性。在上述三种见解中，将合同取得的预期利益作为住房反向抵押养老保险合同客体的解读比较自然、合理，也容易被普通民众所接受。

（三）内容

关于住房反向抵押养老保险合同的权利和义务内容，应针对投保人、保险人和第三方三个不同主体分别进行解读。

关于投保人的权利义务。投保人的权利内容是指投保人在住房反向抵押养老保险法律关系中能够获得的利益，概括起来不外乎这两个方面：一是投保人可以就其投保的养老保险享有终身、定期获得养老保险金的权利；二是投保人保留对其抵押房屋的占有、使用、收益的权利，同时在其身故后为其继承人保留是否接受房屋剩余价值的权利，或者其继承人是否愿意支付对价赎回住房的权利。关于投保人的义务有三：一是投保人负有自觉配合和协助保险公司提供真实的健康状况、真实的房屋权属资料信息的义务；二是房屋抵押期间，未经保险公司许可，投保人不得再次对该房屋抵押；三是投保人不得恶意或放纵房屋实际价值的贬损，必要的时候要采取一定措施保护房屋的完整和主体结构不被破坏。

与此相对，保险公司作为住房反向抵押养老保险格式合同的提供者，在享有一定权利的同时，要承担起更多的义务。保险公司享有的权利具体表现为：（1）对于投保人健康信息、房屋产权信息的知情权；（2）对于房屋的抵押权，以及抵押权到期后的优先受偿权，其次在保险合同生效期间享有对住房完整性、投保人健康方面的监督权；（3）保险公司还享有对投保人发生违约事项后，单方暂停发放养老金的抗辩权。至于保险公司的义务，可归纳为四点：（1）保险人要符合《指导意见》中对保险机构准入资格的基本要求，确保在资格申请中没有弄虚作假；（2）保险公司要按照合同约定，由自己或督促银行发放养老金；（3）保险公司在抵押权生效后需要注意保管好投保人的房产证，未经投保人许可不得在投保人生前对房屋进行处分；（4）在投保人身故后，保险公司要确保房屋价值超出养老保险相关费用的部分能返还给投保人的继承人，或保障投保人的继承人享有房屋赎回的权利。

关于第三方的权利义务。中介机构在进行评估的过程中要确保评估信息的公正性和及时性，如果合同约定了中介机构负有监督义务，中介机构应当勤勉尽职，积极做好监督工作，并取得相应的报酬权。在整个住房反向抵押养老保险开展过程中，政府机构要发挥职责，既要审慎把握好保险机构的资格准入，同时也要严防可能出现的金融风险，要特别注意防范挤兑或保险兑现不能的情况发生。在符合条件的情况下，政府还应为地方住房反向抵押养老保险试点推广、落地提供政策支持、政策保障和政策宣传。

（四）实例分析——以“幸福房来宝”为例

2015年3月，经原保监会批复同意（保监许可〔2015〕280号），由幸福人寿推出的我国第一款住房反向抵押养老保险产品——“幸福房来宝”老年人住房反向抵押养老保险（A款）问世。在此，拟对该产品的核心条款进行简单分析，以便帮助读者加深对住房反向抵押养老保险合同法律关系的理解以及对相关条款内容的了解。

“幸福房来宝”主要面向拥有独立房产的老年人。根据该产品的6.2 条款，符合条件的老年人与保险公司签订住房反向抵押养老保险合同，将房屋抵押给保险公司，抵押登记后，保险公司获得该抵押房屋的抵押权；不过，在合同有效期间老年人对房屋仍拥有居住权，并按照合同约定的金额领取养老保险金直至身故。保险公司在投保人身故后取得抵押房屋的处分权，并就处置价款优先受偿，剩余所得归还该房屋继承人；如处置价款不足以支付养老保险相关费用，不足部分由保险公司自行承担。

另外，该产品的1.4 条款规定了投保范围，即对投保人设置了明确的年龄限制，只有年龄为60周岁（含）至85周岁（含）之间的自然人可以作为该主险合同的投保人，也是被保险人。保险责任时间自主险合同生效日零时起至被保险人身故时终止。根据该产品3.2 条款之规定，主险合同首次养老金的领取时间为合同生效之日起第45日，首次给付日保险公司需支付第一个月和第二个月的养老金，之后每月养老金给付日为对应月份的主险合同生效日。

显然，基本养老保险金额如何算出乃是主险合同的核心。根据该产品2.1条款之规定，该金额主要基于所抵押房屋的评估价值，并在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等诸多因素后确定。一经确定，该金额不得变更。

由于抵押的房屋价值是影响主险合同保险金额的重要因素，因此，保险公司与投保人共同委托一家具备国家一级资质的房地产评估机构进行房屋评估并出具评估报告。投保人按50%的比例承担房屋评估、抵押、公证、律师等费用。

根据该产品8.2 条款之规定，订立主险合同时，保险公司须说明合同内容，对于免责条款，则应当以醒目的方式履行主动提示和明确说明义务。另一方面，投保人除了针对保险公司提出的询问进行如实告知以外，还应就下列事项主动进行告知，即人的告知、物的告知、自身财产情况的告知。人的告知主要是关于投保人年龄、自然状况、身体状况等情形的告知义务；物的告知主要是关于抵押房屋情况，包括房屋权属、质量、原有抵押、司法查封、土地使用权期限等的告知义务；自身财产情况的告知主要是关于投保人的自身收入、未清偿债务、诉讼纠纷等情况的告知义务。

由于该产品涉及养老金的终身给付、不动产抵押等多个重要因素，因此该产品的1.5条款特意设定了较为宽松的30日犹豫期，如果在投保后30日内退保，投保人就不需要承担任何经济损失。但是，超过犹豫期提出退保的，就会产生一定的退保费用。根据该产品的5.1（3）条款之规定，第一年的退保费用为退保时前述累计计息的养老保险的相关费用的10%，以后每一年依次为8%、5%、3%及1%，第六年以后退保不再收取退保费用。

三、我国住房反向抵押养老保险试点现状及面临的问题

（一）新险种试点效果及市场规模小的成因分析

如上所述，“幸福房来宝”是我国第一款住房反向抵押养老保险产品。相隔一年，第二款住房反向抵押养老保险产品，即人民人寿推出的“安居乐”，经原保监会批准（保监许可〔2016〕1015 号）于2016 年正式投入运营。

截至2019 年9 月，幸福人寿在北京、上海、广州、武汉、南京、大连、苏州、杭州八城市累计承保的老年人仅203 人（澎湃网，https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_11576224，访问时间：2021年3月20日）。目前，经办住房反向抵押养老保险业务的公司仅幸福人寿、人民人寿两家。据统计，到2019年9 月末，住房反向抵押养老保险期末有效保单129 件，共有129 户家庭191 名老人参保，参保老人平均年龄71 岁，户均月领养老金7000余元，最高一户月领养老金超过3万元（银保监会官网，http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=849946&itemId=915&-generaltype=0，访问时间2021年3月20日）。

从当前试点反映的实际情况来看，我国住房反向抵押养老保险市场狭小，业务进展很不理想。笔者在调研中发现，之所以住房反向抵押养老保险出现“叫好不叫座”的尴尬局面，实因该保险产品与我国现实国情相抵牾有关，使得老年人对这一新的保险品种接受度较低，很多人还在犹豫和继续观望中。

目前该养老保险产品作为新险种尚未在全国推广。究其原因，笔者认为还有以下三个不可忽视的因素。

第一，中国自古以来有着“但存方寸地，留与子孙耕”的传统，老年人普遍认为房产应留给自己的子孙后代，许多子女也同样抱有房产在老人百年之后会留给自己的观念，因此，若老年人为了养老金而改变房产的归属，不仅老年人不舍得，子女们从内心来说也接受不了。所以，老年人大多不情愿将自己辛辛苦苦积攒的唯一住房抵押出去。

第二，我国能够提供住房反向抵押养老保险的保险公司稀少。因为对于老年人而言，其存在的健康隐患较大，保险公司一般不太愿意将产品过多地推向老年人市场，其原因在于老年人的健康数据积累不够，老年人保险风险规律难以把握。在实践中，由于老年人在签订保险后还要在该房屋内长期居住，保险公司对于房屋实际价值的贬损度，以及老年人的健康情况跟踪都存在诸多操作困难，这种不确定的因素使得保险公司难以对老年人的投保状况、风险收益进行有效评估。

众所周知的原因，保险公司是以营利为目的的公司，商业保险无法做到如同社会保险一样承担过多的公共福利目的，即使老年人愿意投保，保险公司积极促成保险合意的动机激励也存在不足。

第三，配套政策不尽完善，风险因素复杂。目前，我国抵押权、继承权的处置，房产抵押登记，交易税费，办理公证等方面的配套政策并不充分，存在滞后的现象及下文所述的与相关法律发生冲突的情形。当然，住房反向抵押养老保险还受到房价风险、利率风险、逆向选择等因素影响，加之缺数据、经验不足、风险因素复杂，这些都是该业务进展不理想的原因。

（二）住房反向抵押养老保险试点中面临的问题

1.与相关法律规定存在冲突

（1）按照《民法典》第209条规定，不动产所有权的取得应当登记，否则不发生效力。可是，我国现实社会中，尤其是基层地区存在大量无法登记的小产权房，这些无法被不动产登记机关确定的小产权房能否适用住房反向抵押养老保险，若可以适用，就必须对现行不动产登记制度作出特别调整。

（2）与《土地管理法》的冲突。《土地管理法》规定住宅土地使用权以70年为限。虽然我国《民法典》第359 条规定，住宅建设用地使用期限届满自动续期，但是实践中，对于续期费用如何缴纳或减免目前尚无明确的法律法规规定。若期限届满发生在老年人自然死亡之前，土地使用权费用应当由谁补缴？这一点并无明确的规定。若期限届满发生在老年人自然死亡之后，土地使用权费用只能由抵押权人补缴，且房屋价值超出养老费用时，超出费用归于老年人继承人的部分是否应当按比例分摊土地使用权费用？这一点，当前法律法规也无明确规定。

（3）与《保险法》的冲突。根据我国住房反向抵押养老保险试点方案，保险公司是住房反向抵押养老保险产品的提供者。由于住房反向抵押养老保险产品除了养老之外，还可能产生类似证券产品的投资属性，这就意味着即便人寿保险公司具有雄厚的专业力量和资金，但由于保险机构不能从事证券化运营，其资金流通必须通过银行通道，因而目前国内的住房反向抵押养老保险产品只能由特定的拥有金融保险混合业务的大公司经营，导致其他没有混合经营能力的保险机构准入门槛被隐形提高（林亚婷，2019）。

2.监管分散

囿于《保险法》第95 条对保险公司经营范围的划定，以及监管部门对于不同保险公司参与投资证券行业的比例限制，产生了多头管理、监管不力的问题。尽管分业经营、独立监管的模式具有提高专业水平与稳定业务的优势，但却不利于住房反向抵押养老保险这种混合属性的金融保险产品的发展。在实践中，住房反向抵押养老保险合同的成立，除了老年人与保险公司外，还必须加入银行机构，由开户银行定期给老年人转账和支付养老金。由此可见，老年人能够按时按质按量地获得养老金，既需要保险公司的自律，也要求银行机构尽职履行。

可是，当银行（贷款机构）与保险公司存在业务上的对冲，或银行、保险公司中的任何一方存在资金流通不畅的问题，即会导致老年人获得养老金的通道不畅，这就需要贷款机构与保险公司互相协作、紧密配合。倘若贷款机构进而将房屋进行证券化或者说信托化操作的话，协作方就进一步扩展至贷款机构、保险公司、证券机构、信托机构等。据此，笔者主张，针对我国住房反向抵押养老保险所具有的特殊性，需要建立以银保监会、证监会为监管主体的混合型监管，做到政出一门，以达成监管信息沟通、监管制度有效配合的目标，最终实现跨行业、跨市场、跨产品的高效金融监管。

3.激励机制不足

如上所述，当前我国住房反向抵押养老保险普及率同发达国家之间存在较大差距。笔者认为，这与我国对住房反向抵押养老保险制度正向激励机制欠缺不无关系。美国等发达国家拥有住房反向抵押养老保险的广阔市场，除了与其养老模式有关之外，也同政府的遗产税制度安排紧密相关。为了能够实现不动产充分参与市场流通，减少不动产等财富以继承的形式形成静止状态，美国通过征收“遗产税”的形式，积极鼓励房屋这类不动产再次进入市场。因此，美国的老年人为了避免现有房屋的价值被“遗产税”削减、吞噬，更乐意选择将“住房”作为投资以获取收益的方式。

与此相对，在我国现实生活中，住房所承载的意义不仅仅是居住，也是为了给后代提供永久的庇护，因老年人长期与子女生活在一起或者受到周边环境的影响，总想把房屋留给自己的后人居住，而不愿意为了养老将其抵押给保险公司。我国《契税法》第6条第1 款第5 项规定，对于法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的免征契税。这一规定无疑给老年人通过继承方式过户房屋减少了很大一笔支出。但在这些共同因素作用下，相比其他养老方式，老年人显然更不愿意通过住房反向抵押的方式进行养老（顾贤华，2011）。

四、我国住房反向抵押养老保险的规范与完善

（一）建立住房反向抵押养老保险的管理体制

一般而言，管理体制是指从体制化的角度来探讨管理的方法、目的和效果。而本节关于建立住房反向抵押养老保险的管理体制，更多地是从外部管理的角度，即政府等公权力因素对这一养老保险的影响，以及在此背景下养老保险应当如何顺应变化，实现内部适恰的调整。

从当前我国住房反向抵押养老保险产品的产生轨迹来看，可以清楚地知道，它是在我国人口老龄化问题加剧、社会基本养老保险压力渐增的困境下催生出来的。在此过程中，政府和相应的公权力机关在提出和推动这款养老产品面向市场的过程中起到了相当关键的作用。某种意义上讲，我国政府通过文件的形式对住房反向抵押养老保险的定义、内容、方向的把握，更像是政府对这一商业养老保险产品的背书。

对此，笔者认为，我国当前在选择政府以外部力量介入住房反向抵押养老保险的模式时，不宜过度提高准入的门槛，也不宜仅仅以“守夜人”的身份对这一保险进行监督，政府应当以管理人角色积极地参与到这一养老保险的运行中，通过宏观调控和财政支持等方式推动这一产品走向市场，扫除一切不当的阻碍因素。当然，政府的手段也不能完全代替市场，在住房反向抵押养老保险产品的市场化运行中，政府应当以“保姆”的服务身份而不是“严父”的管理身份出现，从而发挥积极助推、参与管理、服务式监管的作用。

（二）完善住房反向抵押养老保险配套法律制度

1.制定住房反向抵押权的特别规定

按照国外住房反向抵押养老保险的相关法律经验，在投保人身故后，保险公司可以直接取得房屋所有权，再根据房屋价值与保险费的比例进行折抵。可是，我国法律法规并没有单独就住房反向抵押的形式进行明确。根据我国《民法典》第388条第1款规定：“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。”就该款中的“其他具有担保功能的合同”一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《担保制度司法解释》）中，并未明确其包括住房反向抵押这一特别的抵押权。笔者建议，在《民法典》短时期内不可能修改的前提下，可以通过下位的行政法规或者最高院司法解释，将“其他具有担保功能的合同”的范围拓展到“住房反向抵押担保合同”，这样可以避免在推动我国现有的住房反向抵押养老保险产品落地过程中可能因法律的不确定性和合法性争议而变得举步维艰。

不过，《担保制度司法解释》第45 条规定：“当事人约定当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，担保物权人有权将担保财产自行拍卖、变卖并就所得的价款优先受偿的，该约定有效。”从这条可以看出，该规定在原有《民法典》的框架内作了灵活变通，也可以延伸解读为对住房反向抵押养老问题进行了“折中”的处理。以笔者私见，这可以作为当下我国住房反向抵押养老保险合同有效的直接依据。在此基础上，笔者建议我国银保监会应该适时制定关于适用住房反向抵押养老保险合同的相关办法，明确规定，在实现抵押权时，原则上抵押权人不能直接获得该住房的所有权，但若发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权将住房自行拍卖、变卖并就所得的价款优先受偿的，该约定有效。

基于此，按照住房反向抵押养老保险合同约定，老年人身故后，如果对该抵押物权——房屋拍卖、变卖后所得价款低于保险公司发放的养老金，保险公司可通过变更登记取得房屋所有权；如果拍卖、变卖后所得价款高于保险公司发放的养老金，则超出部分应返还给老年人（被保险人）的继承人，保险公司可以通过变更登记取得房屋所有权。当然，继承人在老年人（被保险人）身故以后，作出处分住房权益以前，也可以选择通过偿还所有养老金和其他必要支出费用后赎回住房，保险公司应当协助老年人（被保险人）的继承人办理抵押房产所有权相关事宜。

2.完善住宅建设用地使用权续期的规定

从目前已经备案的两份住房反向抵押养老保险合同范本来看，它们都没有对被抵押住房的土地使用权问题进行明确，而目前续费问题也暂无明确的法律依据，这将引发一些特定住房的土地使用费缴纳的争议。在实践中，如果没有明确约定住宅建设用地使用权的话，根据“地随房走”的一般要求，土地使用权费用不能脱离房屋所有权价值而独立存在，因此土地使用费续期的费用应当和房屋价值进行挂钩。我国现行法律和行政法规对于住宅建设用地使用权到期后续期的规定比较模糊，可是，如果不支付预期的土地使用权费用，住房反向抵押养老保险合同的预期目的将无法实现。因此，从实现合同目的方面来看，任何一方都应当确保土地使用权未来费用得到足额支付。故此，笔者提出以下解决方案。

当老年人身故后，根据《继承法》规定，房屋会发生所有权转移，但由于老年人已经通过先前的住房反向抵押养老保险合同将所有权证书抵押给保险公司，在老年人没有继承人的情况下，房屋最终会由于无法继承而成为产权待定状态，此时保险公司可以基于其先前的合同行为在支付相关税费后取得所有权人的身份，此时土地使用权续费理应由保险公司负担。

在老年人有继承人的情况下，若继承人主张要求获得房屋的所有权，其在补齐保险公司的养老金以及相关费用后，取得房屋完整所有权，则其继承人补缴土地使用权费用自不待言。若老年人有继承人，而继承人不愿意获得房屋或因没有能力补齐养老金及相关费用而放弃房屋时，如果房屋经拍卖、变卖的现存价值高于发放的养老金，则多余部分退给老年人的继承人，在变卖支付相关费用后，由保险公司补缴土地使用权费用以及变更登记取得该房屋所有权；如果房屋现存价值低于发放的养老金，则保险公司在依法变卖后，通过缴纳土地使用费以及变更登记取得所有权。这种土地使用权续期费用的分配制度与住房现存价值多退少不补的制度是配套的，当然也可以理解为“谁拥有房屋，谁支付土地使用权续期费用”。

3.完善《保险法》的相关规定

尽管住房反向抵押养老保险具有商业保险的属性，但是，由于该险种针对的是老年人这一特殊群体，所以我国政策对其进行了较多的规范和引导，可见该险种的公共福利属性还是比较明显的。目前我国《保险法》和与《保险法》有关的法规及司法解释并未对这一特别的保险类型进行规定，一旦发生住房反向抵押养老保险争议时，对于条款的理解还依赖于《保险法》的一般规则。

目前实践中，出现了一些老年人与保险公司签订住房反向抵押养老保险合同后，又通过代书遗嘱将房屋实现遗嘱继承的情况。对此，法院通常会认定先前住房反向抵押养老保险合同合法有效，而认定代书遗嘱的行为无效［参见上海市第一中级人民法院（2019）沪01 民终1269 号民事判决书］。其理由是：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。保险合同未解除抑或是保险人未同意变更遗嘱情形下，仍应按照保险合同的附件遗嘱的内容发生继承，而非按代书遗嘱继承。

结合该案，笔者认为，如何有效地保护老年人的合法权益值得思考。由于老年人的民事行为能力减退或老年失智的影响，一些老年人在投保了住房反向抵押养老保险后，可能会对该类保险作出其意愿之外的判断。对此如何处理？由于老年人对已抵押房屋的处分行为突破了合同相对性，故应当认定无效。建议我国法律对住房反向抵押养老保险合同的解除程序制定更严格的规定。

可是，保险公司在与老年人进行住房反向抵押养老保险合同谈判过程中常常会出现信息不对称的情况。由于格式合同是保险人所提供的，保险术语的专业性、技术性使得老年人处于弱势地位，老年人对合同条款内容的理解可能存在偏差甚至误解，因此，基于公平原则和诚信原则，拥有专业技术优势的保险公司应该就涉及双方当事人重大经济利益的条款进行说明，使最终成立的保险合同建立在双方充分理解条款含义的基础之上。对于老年人在投保中还是没能彻底、正确地理解合同条款的含义而发生纠纷的，在笔者看来，应当将这种比例过错责任适当地分配给保险公司，以切实保护老年人的合法权益。

（三）完善住房反向抵押养老保险的法律保障制度

1.申请前的强制咨询制度

建立申请前强制咨询制度，对住房反向抵押养老保险合同法律关系中的三方主体均有利。对老年人而言，通过申请前强制咨询可以充分了解投保产品的可信度和内容，以及产品是否适合自己；对保险公司来说，通过对老年人的个人健康、房产价值信息的了解，可减少对投保人资格的担忧；对于第三方资金通道和托管方，可以预测资金借贷后的风险，防止合同无法履行带来的资金损失。

根据目前我国试点特点和实际情况，建议我国可以效仿韩国模式。韩国在2007 年率先建立“反向抵押贷款专业顾问”制度，为当事人在申请反向抵押贷款之前提供反向抵押贷款商品信息和咨询服务。我国政府对于构建申请前的强制咨询制度应给予适当的财政补贴，这样既可减少投保人和保险人之间基于信息不对称带来的沟通成本，也可减轻老年人的经济负担。当然，对于老年人有继承人的或尚存配偶的，可以适当减少财政补贴，而对于失独、失偶或独居的老年人应当实行免费强制咨询制度。

2.设定税收组合制度

税收是调整社会分配和收入的重要工具。在美国，税收在发展住房反向抵押养老保险的过程中扮演了重要角色。例如，老年人将其住房反向抵押后可以选择一次性领取、终身按月领取或者在一定限额内自由领取等多种方式获得养老金。对住房采取反向抵押的，美国政府还实施免征房产税的政策。又如，在韩国，对利用反向抵押的住宅减少财产税25%；对于反向抵押贷款利息费用，计算在老年人的综合收入中，按养老金收入200万韩元限额给予收入扣除等税收优惠。以上这些税收福利极大地增加了老年人的投保热情。

除了在税收优惠和减免方面可以借鉴国外先进经验之外，我国还可以通过开征遗产税的方式来“抑制”房屋继承，而非通过住房反向抵押方式让住房回归市场。美国的以房养老之所以能够推广，还有赖于高额遗产税的征收。美国的子女若要继承父母的住宅，一般要支付房产价值六成到八成的遗产税（邵培德，2006）。我国开征遗产税具有重要意义和现实条件，遗产税也有利于转变经济发展方式（林国建，2011）。但是在遗产税的税率上不应采用类似美国的过高比例，而应从我国立法现状出发循序渐进地开展。

3.构建社会征信体系网

住房反向抵押养老保险合同缔结之前，投保人负有如实告知的义务。但囿于房屋评估机制的不完善以及投保人可能对房屋状况夸大表述，房屋的价值并不总是绝对真实。另外，在老年人的健康状况方面，由于现有的医疗技术无法对未来的健康进行精准预测，可能导致合同前的信息提供不准确。在合同发生效力的过程中，由于老年人一直占有房屋，加之房屋价值波动对老年人的影响小于保险公司，即使房屋价值入不敷出，老年人也不必向保险公司补偿，因而对于房屋，老年人无需严格遵守道德上的维护义务。

可是，如果不对老年人事前和事中的诚信行为进行规制，将可能导致保险公司无法获取保险标的的准确信息，也无法对事中导致房屋价值贬损的行为进行阻止。及时引入社会征信体系，可以让保险公司事前对老年人的过往进行综合评估，对于信用分数过低的老年人拒绝承保。在事中，通过不定期监督，将老年人居住权现状列入征信考察的范围，对于个人征信有污点的老年人进行社会评价，从而督促老年人认真履行住房反向抵押养老保险合同内容。

4.事后监管制度

事后监管时间节点，一般是在老年人身故事实发生或合同约定的情形出现后，保险合同履行和终止的阶段。尽管老年人已经身故，但不代表着合同完全解除，相反，这个阶段仍涉及保险人处分权、被继承人的继承权、赎回权等一系列关键问题的处理。由于法律关系当中作为投保人的老年人已经身故，为了让老年人身后的合法权益得到有效保障，笔者建议，需要尽快建立住房反向抵押养老保险合同的事后监管制度。

此外，事后监管制度还涉及发生住房反向抵押养老保险承兑的情况。由于投保的老年人在身故后，直接参与保险的身份已经丧失，投保人与其财产利益被分割开来。如何保障住房剩余价值的实现，亟待特定身份者的参与。笔者认为，当身故老年人的配偶一方还存活且存在认知障碍的，或者老年人子女没有民事行为能力或限制民事行为能力而需要依赖该住房的，应当保障其配偶和行为能力缺失子女一定的居住权。这是基于住房反向抵押养老保险本身所具有的社会保障和社会福利双重属性，对老年人的亲属进行适当照顾的一种特别制度设计。具体而言，在保留保险公司对房屋所有权的前提下，赋予特定情况的身故老年人的配偶或子女对房屋的用益物权。

当然，保险公司可以在支付合理对价的情况下要求身故老年人的配偶或子女搬出该住房，最终实现住房反向抵押全部的功能。对于没有认知障碍的配偶以及完全民事行为能力的继承人，可以适当突破合同的相对性，在老年人身故后让他们主动参与到住房反向抵押养老保险合同目的实现中来。一方面，可以保障他们对于保险公司如何处置住房的知情权；另一方面，他们也可以对保险公司的处置行为实行监督，而不是等到住房反向抵押养老保险法律关系终结后出现权益损害的情形时，再去通过诉讼维权。让继承人提前介入合同结算和分配之中，可以最大限度地维护继承人对住房权益的实现。

五、结语

无论是从我国住房反向抵押养老保险的社会福利属性，还是从其实践运行的疲态表现来看，住房反向抵押养老保险不能完全依赖市场运行，而需要政府以适当的管理姿态介入。目前，我国选择政府以外部力量介入住房反向抵押养老保险的模式时，不宜过度提高准入门槛，同时，应当以积极的管理人角色参与到这一保险的运行中，通过宏观调控和财政支持等方式积极推动其面向市场。

在住房反向抵押养老保险的配套法律制度方面，增加特别规定乃是解决这一问题的最有效的办法。其中，通过完善住宅建设用地使用权续期以及《保险法》的相关规定，能够为住房反向抵押养老保险的推行减少障碍。不仅如此，为了更好地推进住房反向抵押养老保险试点，还应从构建申请前的强制咨询制度、设定税收组合制度、构建社会征信体系网以及事后监管制度这四个方面着力，形成组合拳，为其发展保驾护航。