“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析

周颖怡

无锡职业技术学院

一、“营改增”的政策简介

这是税制的重大改革。营业税和增值税是我国社会两大税体，但两者计税依据企业不同，营业税为价内税，以营业额为计税依据，存在一些重复征税管理问题；而增值税只对自己产品信息或者提供服务的增值部分通过纳税。从营业税向增值税转变的最大特点是减少反复纳税的环节，有利于企业减轻税收负担。营业税和增值税是互斥互补的关系，在之前对于一项应税行为，要么交营业税，要么交增值税。如果交了营业税就不会在缴纳增值税，这一点与消费税不一样，比如进口的汽车交了增值税也要交消费税。增值税的征收分两类，一类是一般计税方法，一类是简易计税方法。采用哪一类，一般纳税人可以自主选择，但是一经选择，36个月内不得变更。

二、对房地产企业财务管理的影响

（一）对房地产财务绩效的影响

1.对企业资产负债表的影响。对于资产负债表来说呢，增加对企业会计报告的影响主要体现在固定资产和应付税款的列报上。从资产原值中扣除增值税所得税之后，将导致固定资产净值的减少。即使企业购买的一些相关的物资和器械供应商不能够提供增值税发票，相关的增值税进项税款也不能扣除，这样一来会增加企业的负债。

2.对企业现金流量的影响。营变动对现金流量表的影响主要体现在两个方面。营业税改征收增值税，这样一来房地产企业所应承受的相关税费就会减少，房地产企业前期开发发生一些费用会取得大额进项税额，但此部分无论是否营变动，都有企业来承担，房地产企业预售阶段的一定期间不需要再征收增值税，但是受现在的市场环境的影响，很多房地产企业面临的是资金困难的问题，开发前期承担大额进项税金成本，企业的现金流出便会增加。

3.对企业利润的影响。政策实施后，房地产公司的毛利率低于以前。如果一部分成本不能排除增值税，相应的成本就会增加，利润就会降低。

（二）对房地产企业税务管理的影响

营业税变更为增值税后，新的纳税方式的变化，房地产企业需要大量的财务人员来整理税收，进行繁重的税收筹划。由于“营改增”对房地产企业的财务风险管理会计工作人员提出更高的要求，所以，房地产企业发展需要我们正确的应对并且好好的运用“营改增”政策，要高度重视纳税的筹划管理研究工作，完善信息管理控制制度建设以及教育工作流程，对纳税主体的相关税费进行科学合理的转移。

（三）对房地产企业经营管理的影响

房地产企业应当加强对分支机构、附属机构涉及采购、造价、合同、工程、销售、财务等相关部门人员的“营业增值”政策专业培训，加强分支机构、附属机构和部门之间的协作。

三、面对新政策房地产企业的对策

（一）做好企业的税收筹划管理工作

若2016年4月30日开工的项目符合新政策实施时间，可变更税收标准，按5%计算。然后企业可以选择自己的纳税方式，充分利用新政策实现利益最大化。企业要结合自身发展实际，制定正确的步骤。比如纳税人身份的规划空间、物资采购的规划、固定资产的购买规划等，通过合乎法律的手段达到合理减税的目的。

（二）选择优质的合作伙伴

企业应该优先选择具有行业资质和增值税纳税人资格，并且能够提供足够数额的增值税发票的企业进行合作。为提高供应商的管理效率，在“营改增”实施后，房地产企业将更加关注供应商，不仅要考虑供应商是否有承担风险的能力，还要考虑能否为房地产企业开具增值税专用发票。此时房地产企业要擦亮眼睛，选择合适的供应商，挑选优质的合作伙伴。

（三）改进企业的财务处理

第一，为了能够适应新的税制改革，企业要健全完善我国现有的会计核算管理制度，按现行法律规定可以进行增值税的会计数据处理，严格按照国家规定进行增值税的相关业务成本核算，提供真实更具说服力的税务资料。第二，对于新的业务，企业必须开发一组财务操作来适应流程，保证这些操作能够可靠地实施。第三，企业应进一步探索财务处理手段，在法律范围内最大限度地减少税额，降低税负成本，增加利润。

（四）提高企业自身综合素质

作为中国房地产行业的企业，面临经营发展情况进行比较复杂而且受到国家政策的影响比较大，这就需要一个具有全面的自身文化素质，应对外界的各项改变。从企业内部分析，就是要根据当前形势调整企业的结构，检查税务工作的筹划，减轻企业的压力，定期补偿和提升财务人员，跟上国家政策的变化，并采取相应措施，调动他们的工作积极性。增加财务人员的要求，要更高、更严格的要求他们。营变动后企业的会计核算体系会发生一定的变化，在同时呢，开票系统、保税系统、认证抵扣等操作方面也会产生一些新的问题，只有财务处理规范的企业才能够正确的申报纳税，所以对于财务工作应该会增加更多要求，企业也勿忘提高自身的综合素质。

结语：国家提出“营改增”政策，是国家宏观层面上的大事，对房地产企业既有好的影响，也有不好的影响，但在一定程度上还是会带动企业的发展，企业在发展过程中，要充分利用好新政策，实现最大利益，对于不好的因素呢，要制定相应的计划减少对企业发展的影响，合理规划，积极应对，充分利用本次增值税转型机会，为社会文明的进步做出重大的贡献。