关于农贸市场项目全过程审计超预算问题探讨

王詹玮

本文以某大型综合市场为例，对该项目全过程超预算的原因和控制措施进行研究。在总结农贸市场项目超预算的主要原因基础上，从造价咨询单位角度，对提高农贸市场项目全过程工程成本有效控制措施进行探讨。

项目概况

扬州某大型综合市场位于长江边某镇，总占地面积约7万平方米，分为两大部分：其一为市场部分由综合市场楼栋组成，其二为地下室部分，分别位于场地东侧，包含10栋综合市场，位于场地西侧，其中包含综合市场，办公，宾馆等楼栋。综合市场部分基础形式为管桩承台，结构体系为钢筋混凝土框架结构；地下室部分基础形式为管桩筏板结构，结构体系为框架剪力墙结构。该农贸市场开发主体为房地产公司与当地政府共同开发，其中以房地产公司为主导。在长达一年的开发进程中，房地产公司主导的该项目存在着各种问题，最主要的为成本超预算问题。

从开发商角度，对农贸市场项目施工过程中所发生的工程成本进行把控，对本公司的资金的状况进行全方位控制，才能确保该工程的整体收益。但实际情况是在绝大多数情况下，该家开发商并没有做好，项目的各个阶段不管是作为甲方的开发公司还是作为咨询单位的我们经常会提到这几个词“超预算”、“超出目标成本”、“调整合约规划” 等。

开发商要结合超预算现象的具体形式分析其背后的主要原因，制定有效的方案来保证工程预算处于合理的范围内。作为咨询单位，我们需要进行全过程的成本控制，合理规避出现超预算的问题。

开发商对农贸市场项目管理存在的问题

管理机制存在较大的漏洞

从开发商管理角度来看，其内部各个职能部门员工缺乏沟通，存在信息不对称，个别人员不按规范操作、更甚者出现贪污腐败行为。例如我公司在编制该农贸市场项目的成本标底时，我司与甲方成本部门共同办公，流程上只接收甲方成本部门提供信息，但甲方成本、工程、设计等部门之间的信息是相对隔绝的，各个职能部门只管理自己范围内，存在内部信息不对称。甲方各个部门只会在项目发生问题时才会进行摩擦交流。如我司拿到一份图纸，成本要求按图编制预算，但实际情况也许就是工程部根据现场，提前知道了某些部分不需要施工，亦或是图纸某部分和现场情况并非一致。设计部门也不知晓现场情况，此时咨询公司即便是按图编制标底，恐怕也会存在隐患。多少“超预算”问题也是在这种项目开始阶段就埋下祸根。

面对此类问题，开发商公司内部应做到有效的信息沟通，虽然各个职能部门之间是各司其职，但各个部门也应对工程过程中可预见的风险提前做好控制。例如在成本预算编制前组织甲方的各个职能部门，对于此工程开展过程中的目前状况和对未来可能会发生的事情做好事前沟通，避免因为公司流程导致不必要的工程成本增加。在各个部门对这个项目有了共同的认知的情况下，再根据要求编制标底。而该项目开发商对自身制度的改革力度不够，超预算的问题，不可避免。

市场材料价格的波动

开发商应在施工前，对项目大规模需求的材料价格进行市场询价，对单方面造价过高的材料进行优化，并替代，选择常规做法，常规材料。在正式开展施工之前，应该具有敏锐的市场洞察力，通过不同厂家的材料价格对比，选择最优的方案进行预算编制。同时还需要考虑材料价格的浮动，与施工方确定风险范围。例如该农贸市场项目市场部分精装工程对于瓷砖的需求很大，该项目合同定为甲指乙供，但是市场是不断变化发展的，这给材料的价格带来了很多不确定的因素。由于价格的上下浮動，会使预算产生不同程度的偏差。在这样的情况下，经常会出现严重的超预算现象。面对这样的情况可以合理在合同中约定风险。

总包合同不严谨

农贸市场项目与平常房产项目有很大不一样，农贸市场项目工期一般都非常急，而且施工过程中的一些安装项目都比较少见，市场询价困难，往往都只有一两家，或者只有一个指定的厂家。而且农贸市场项目市政部分项目对路面或者楼栋承载力要求很高，因为货物运输车辆都是大型车辆。就该农贸市场项目而言，在其施工过程中，就发生场地原先为淤质土，承载力不够，需要大面积换填土，或者施工界限不明确，施工方报送很多签证，这都是造成成本超控的原因。以一般项目而言，施工方进场施工前需彻底勘察现场，如果因为现场不符合施工条件，而施工方之前未提出就进场施工，产生的一切费用应该由施工方自行考虑。但该项目开发商在签订合同时，未考虑场地土质状况对工程影响，也未在合同中体现，导致因场地换填土增加了很多成本。为了避免出现这种状况，需要在前期合同中就明确，让施工方承担相应的责任。

咨询单位避免农贸市场项目超预算的措施

编制标书过程

咨询单位编标时极少对现场进行勘测，对施工情况缺少具体的把控，会遗漏一些事项。尤其是分包单位的标底，有的总包单位施工过程中的一些没有完全按照施工图施工的地方影响分包单位的标底，比如总包单位在预留门窗洞口时与施工图上的尺寸不完全相符就可能会使门窗单位的标底不准确，这就是造价“超预算”的风险。

这部分的问题需要咨询单位在编标的时候多看现场，多注意看施工单位是否按图施工，多考虑一些可能会影响施工的问题。在编标的时候预留一些费用，尽量考虑之后会发生的情况。在标底里写清界限，方便后期预估一些界限外的费用。

跟踪审计过程

这个阶段主要有两个成本把控措施，一个是签证的测算和审核，一个是对施工过程的监督。

甲方下达指令之前会由咨询单位测算造价，咨询公司在这个阶段很容易遗漏一些地方。比如该农贸市场项目，门窗单位关于外遮阳检测的签证，我们一般考虑这个检测的费用费用是1万元，预估就放1万元；考虑的多一点的会再放一个税金。但是施工单位在报送签证的时候会考虑他们要单独做一个外遮阳卷帘，然后再由一个人开车送过去检测，这部分都是他们的成本，他们还要收取利润和管理费，如果我们在做测算的时候不考虑这部分的费用，在做签证审核的时候就很可能超预算。

在跟踪审计过程中，咨询单位是现场成本控制的关键。咨询单位需实时去施工现场，对工程的施工过程、形象進度以及物料验收等都能做到亲眼目睹，对设计变更事项的合理、合法性，对材料设备价格的合理性，对签证单、验收单、进货单及相关事项包括隐蔽工程的真实、合规性等进行见证与审核，这将会大大减少后期审计人员因只看书面材料而不了解实际情况所带来的检查风险。同时，一旦发现问题可及时提出意见并整改，从而将问题在萌芽状态消除，从而有效防止结算的争议。

跟踪审计参与到项目整个过程，避免了开发商资产的损失，有助于防止工程造价超预算。

结算审计过程

在结算过程中，往往能看出现场成本把控的各种问题，咨询单位一般的流程是先与预算书进行对照，看看施工方到底增加了哪些内容，这些内容合不合理，有无现场见证。如果确实存在现场情况，则得考虑之前发生的问题没有考虑到。在该项目过程中，有的签证是把原施工图上的门窗改大了，签证中如果是增加部分的费用，那结算上就要按原施工图结算，不能按设计变更后的改大了的门窗尺寸计算。农贸市场项目比较特殊，前期开发时考虑的问题不够多，对合同的把控不严格，将会造成很多签证，对结算价款也会有很大的影响。所以在结算审计过程中也应将遇到的超预算项一个个列下来，细细的分析，合理的可以给予施工方费用，而不合理的则要扣除。

总 结

农贸市场项目全过程造价是一项复杂的、系统化工作，涉及项目建设的方方面面、各个环节。就本项目而言，开发商没有开发农贸市场的经验，无论是思维还是管理手段都比较滞后，这对整个工程成本把控是非常不利的。而作为一个咨询单位，则需要根据自己以往的经验，来辅助开发商单位进行现场成本的把控。在施工现场，往往咨询单位就是成本把控的最后一道保障，对于施工方与监理方而言，他们不一定要考虑成本因素，而对于开发商而言，成本是重中之重。所以咨询单位在现场的成本人员则起到了一个关键作用。所有的设计方案，现场签证方案，施工图纸等都需要着重把关。因此，应从项目建设的整个过程着手，针对不同阶段采取相应的造价控制对策，强化资金核查、核算工作，严格把控资金使用状况，才能尽量避免出现“超预算”现象。

综上所述，目前在建筑行业，农贸市场搬迁和改建一直是政府主导工程，但随着市场化，很多开发商也来进行开发。但都会因为经验不足、人员不足、工期紧迫、环境变更导致一系列的问题，这些开发商没有经验，而且还得严格控制成本，只能外聘造价咨询企业。而作为造价咨询企业，最主要的就是保障开发商的利益，严格控制成本，对现场进行全过程的跟踪审计，以避免超预算问题的发生。

（扬州大学）