对城市土地及房产经济相关问题的分析

张珍

摘 要：近几年来，房地产行业不断发展，有效带动了我国经济全面提升。但是由于受土地制度的影响，当前房地产价格呈现波动的现象，房地产发展关系民生福祉，所以其如何发展变化受到社会群众的广泛关注。对此，文章通过分析当前土地制度的应用对房地产经济带来的具体影响，提出了如何集约利用城市土地推动房地产经济发展的方法，从而确保我国总体经济不断提高。

关键词：土地制度 城市土地 房地产经济 问题分析

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2021）10-289-02

一、前言

当前，我国经济快速发展，推动了建筑行业等经济领域的发展，促进了房地产经济的全面提升。但是在房地产经济发展的同时，给人们的生活也带来了一定程度的影响，并且对于城市土地的利用而言也带来了一些问题，所以为了能够确保当前房地产经济可以获得可持续性发展，就必须要根据城市发展规划来实现对土地管理工作的全面落實，这样才能确保城市土地可以与房地产经济的发展产生协调性作用。

二、当前城市土地价格与房地产价格的内在联系

（一）供需导致的土地与房价变动

从政治经济角度来看，社会的供需关系会直接影响到商品的最终价格，而且在出现商品供大于求时，商品价格往往会出现持续性走低的现象，但是在供小于求时，商品则会出现价格持续性上涨的问题。城市土地作为生产要素，也具有一定的商品经济属性，在一定程度上，其自身也会受到市场的供需变化而产生经济价值特性的体现。由于我国城市土地全部属于国家所有，由政府进行调控，因此其自身在弹性区间上则与其他商品有着明显的区别，但在实际进行经济数据分析时，却发现其自身也有着应用的实际性与关联性，这就导致在经济增长的过程中，无法确保对商品价值的影响具有唯一性[1]。大部分商品经济价值的增长与其指标呈现正相关性，但是部分商品却出现了负相关性，如果无法实现对经济结构增长内容的全面分析，必然就会导致在进行经济分析时，无法实现将价格与商品的实际价值进行对比。在当前阶段中，如果供求关系的变化十分明显，必然也会导致城市土地价格产生较大的波动，如果房价持续性走高，必然也会导致城市土地价格出现上涨的现象。以宁德市为例，宁德“宜居宜业”的名片越来越响亮，越来越多的项目要落地，势必带来土地供应的需求增长。从目前的经济形势分析，宁德市2019年出让土地300多宗、面积1万多亩、出让金近120亿元，分别同比增长9%、28.5%、43.3%，也促进了宁德市房产地市场投资处于较快增长阶段，投资增速继续回升。

（二）成本导致的土地与房价变动

对于房地产经济而言，如果其住房总成本与其预期利润出现不一致的现象，那么就表示当前该城市的房价与土地价格有着波动性的变化。而且，土地的价值主要体现在开发商在进行对该土地利用的过程中，是否能够将出让金所制定的价格获得提升，这样也可以说明对于土地的利用而言，房价的提升其实是一种有偿使用的形式。基于此，在城市发展时，必然就会出现不同地段的繁华程度而造成不同地段的价格出现。此外，在不同的城市当中，土地自身在地价上也存在着差异性。一般来讲，在土地自身总成本计算时，其地价只占据1/3左右，因此在某种程度上，房价在进行制定时，地价是其基础标准，但是在销售过程中，商品房却需要依据房价来制定价格，这也使得房地产经济在发展的过程中，如果其地价与房价在一定比例下呈现正比关系，就会使地价上涨而出现房价上涨的现象。以宁德市为例，中心城区的地价随着城市经济建设的不断发展而不断调整，目前中心城区的基准地价均已突破每平方米6000元。随着城市中心城区面积的不断东扩，也将进一步带动基准地价的上调。

三、土地制度对当前房产经济带来的影响

（一）土地估价制度带来的房产经济影响

近几年来，随着我国社会发展速度的不断加快，针对土地应用而言，我国制定了一系列的相关制度，并对原有的土地制度进行了全面优化，也在一定程度上导致了原有土地估价制度受到影响。同时，当前在进行土地制度改革的过程中，其实针对不同城市做了等级划分，这也使得不同城市在进行土地划分时其估价工作的开展更为合理。但是，这种方式虽然在理论上十分可行，在具体应用过程中必然就会出现一系列的问题，尤其是我国在开展土地评估工作时，往往存在着评估人员自身业务水平不足且综合素质不高的现象，这就会导致在进行土地估价的过程中，无法精准给出具体估价，造成土地的实际估价与地价存在着差异性。评估风险的存在，在一定程度上会对房地产经济的稳定发展带来不利影响。

（二）土地储备制度带来的房产经济影响

依据我国当前房地产经济运行的总体情况来看，当前房地产经济在运行的过程中仍存在着较多问题，但是将这些问题进行系统地归纳总结后，主要问题则为以下几点：第一，当前很多机构在进行土地储备时，主要是以利益获取为主，这也导致在进行土地购买或者是土地开发时，其经济特性明显显现，尤其是在土地拍卖中，其主体趋势更加偏向于利益获得的方向发展，进而就会导致以利益为主的发展形势对房地产经济的平稳发展带来不利影响[2];第二，当前我国在开展土地收购工作时，往往需要通过补偿机制的应用来进行金额补偿，但是实际在进行收购的过程中，其补偿金额相对较少，这样也会导致土地收购工作开展无法达到预期的理想效果，并且也会直接影响到土地收购的控制能力，这也会导致房地产经济在发展的过程中，受土地不足而带来自身发展不良的问题。

（三）土地供应制度带来的房产经济影响

土地资源在任何时候都有着十分重要的作用，而且在既往历史发展的过程中，土地资源也是各个国家所要占据的重要资源，即使放在当今社会来看，土地资源也有自身巨大的升值空间，而且在进行土地资源应用的过程中，土地资源越多其自身在进行资本累积时所累积的财富值也就越多，但是如果土地资源被过多的占用或者是被储备机构所储备，这也会直接制约到房地产经济的进一步发展。此外，当前有较多因素都会导致对土地资源产生不良影响，进而就会使土地资源在进行价值估判的过程中，无法得到正确的估评，这也会直接降低土地资源的初始价值。这一问题的主要产生原因就在于我国当前所应用的土地制度还并不完善，存在一定的漏洞，加上受到利益的驱使，就会使土地资源被个体所过多占用，从而就无法实现大面积的土地开发与利用，这也导致很多城市当中都存在着土地资源被闲置、浪费的现象，进而也制约我国房地产经济的健康发展。

四、如何实现利用现有土地条件推动房产经济的发展

（一）完善当前应用的土地估价制度

为了真正实现房地产经济的不断发展，并提高土地利用价值，则必须要有效解决当前城市土地制度应用的不合理之处，同时也要在土地评估制度中，将其缺失的内容补充完善，通过不断完善合理制度和有效的监督执行，来实现保障房地产经济的稳定发展。对此，相关部门首先要做的就是完善土地管理制度，并将其不合理之处进行修正，同时也要对其漏洞之处进行补充，这样才能有效降低由于利益驱使而带来的个体私自囤积土地过多的现象出现，并且也能保证土地储备机构能够合理对土地进行储备，以此保障城市土地供应平稳促进房地产经济的健康发展;其次，当前为了确保评估工作的开展能够实现对土地价格的有效评估，必须要全面性提高评估人员的综合素质，这样才能通过提高其自身对土地政策以及土地评估技能的有效应用来确保在开展相关工作时，可以真正落实自身的职责[3]。此外，相关部门也要落实培训职责，能够加强对评估人员的业务培训，通过提升评估人员的行业道德素养来实现规避职业道德风险而带来的不良问题;最后，在当前阶段中存在着地价体系标定不完善的现象，而这必须要实现对其体系的重新设计，这样才能保证其地价与标定地价能够在评估工作开展时进行有机结合。总之，需提高土地评估工作开展的科学性。

（二）健全现有土地的储备评价制度

在当前阶段中，我国各地方政府十分重视对土地储备工作的开展，但是在实践过程中，运行中存在问题逐渐显露出来。必须要协调我国社会经济的发展趋势，重新审视现有的文件制度，对现行土地储备制度当中的不足之处进行修正和完善，并对储备评价进行有效应用，加强政府对存量土地的垄断，这样才能实现通过土地储备制度的应用来规避对房地产经济所带来的不良影响。

（三）落实闲置土地的清查工作开展

由于当前房地产行业的发展十分蓬勃，而且利益空间较大，这就会导致很多开发商以及个人会受利益的驱使来对土地资源进行占用，但是此种占用往往又具备着合理性，这就会使得这种闲置土地无法被及时开发，从而产生土地资源出现闲置。对此，为了保证土地资源能够发挥出真正的价值，则必须要通过我国政府相关部门来开展对土地的调查工作，对闲置土地进行全面清查，从而实现对房地产经济的有效管理和控制，通過对土地资源的全面应用和开发来确保降低投机取巧行为的出现，促进房地产经济的平稳发展。以宁德市为例，2019年全市进一步部署推进批而未供与闲置土地处置工作，重新梳理市本级和蕉城区批而未供土地和闲置土地存量，逐宗分解、研究处置任务。该项工作目前已经取得突破，全市已处置批而未供土地一万多亩;处置闲置土地一千多亩，有效促进了房地产市场的健康良性循环发展。

综上所述，当前城市土地价格会影响到房价价格变化，而且也会对房地产经济带来一定影响，所以只有确保将城市土地制度进行不断完善，才能够真正促进房地产经济的健康发展。同时，想要使得房地产经济能够获得平稳提升，也需要对现有问题进行全面处理，通过完善土地评价工作，对闲置土地进行有效查处等，并确保从源头上降低土地资源浪费的问题，合理利用开发土地资源促进房地产经济的发展。

参考文献：

[1] 李绍瑞.关于城市土地及房产经济相关问题的分析[J].全国流通经济，2019（13）：109-110.

[2] 刘友灿.关于城市土地及房产经济相关问题的分析[J].经贸实践，2017（17）：62.

[3] 刘浩.关于城市土地及房产经济相关问题的分析[J].黑龙江科技信息，2017（8）：294.

（作者单位：宁德市土地综合开发事务所 福建宁德 352100）

（责编：玉山）