浅谈建设工程规划验收管控要点

范冲

【摘要】在国家对建设工程领域审批环节实施放管服的大背景下，2018年9月份起，武汉市建设工程实行工程竣工联合验收，即将先前的实施的规划、消防、园林、质量、人防、档案等可分时段实施的专项验收调整为“一窗受理、联合验收、限时办结、统一出件”形式的联合验收。在联合验收背景下，因规划验收与其它专项验收并行验收，不少项目因“违建”影响规划验收并难以如期进行竣工备案，甚至还发生了延期交房的情况，给项目顺利推进造成重大隐患。本文以某项目为背景，重点剖析联合验收背景下规划验收环节易出现的违规问题及风险规避建议，旨在提高规划验收环节的工作效率。

【关键词】规划验收;违建

1、引言

《城乡规划法》第四十五条明确：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合規划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。可见，规划验收是前置于项目竣工验收的一项重要的专项验收，同时又是极易出现问题的一项验收，如规划验收环节经常发生面积超建、建（构）筑物偏位及违建等违规事项，需要耗费大量的时间进行技术认定或者整改。作为建设单位管理人员，应该在规划方案、报批报建、施工管理、验收等环节统筹协调设计、施工及监理等参建单位，围绕顺利通过规划验收开展相关工作。

2、规划验收测绘过程中的常见问题

工程测绘是规划验收环节的一项重要工作，也是整个规划验收环节耗时最长、难度最大的工作，在工程测绘环节，经常出现面积超建、建（构）筑物偏位、违建等违规问题，具体如下：

2.1计容面积超建

出现面积超建一般是由于建筑轴线出现严重偏位、超层建设、未按照方案图进行架空层区域围合或未按规划方案施工门楼、廊架等建（构）筑物等原因造成。在实行联合验收前，少数建设单位抱有侥幸心里，为片面追求“最大货值”，不惜冒着处罚的风险违规指令施工单位进行违建施工，并最终寄托于在规划验收环节通过“补缴超建面积的土地出让金、城市基础设施配套费”后通过规划验收。基于规划面积超建低成本的现状，武汉市自然资源和规划局于2018年12月份下发《关于进一步规范建设项目超建面积认定及处理工作的通知》，明确超建计容面积除“补缴超建面积的土地出让金、城市基础设施配套费”外，超过面积误差范围的项目还将对建设单位按照工程造价5%-10%进行处罚，以规划计容面积20万方的项目为例，计容面积允许误差仅为300平方米;由此可见，政府部门对面积超建处罚力度在进一步加码。

2.2建（构）筑物偏位

在规划测绘过程中，经常出现围墙、配电房及附属结构、车库出入口、风井、采光井、门楼等建（构）筑物偏位等问题。

2.3违建

由于对施工图与方案图管理脱节，经常出现施工平面图与规划平面图不一致等违建问题。

3、规划验收环节出现违规问题的根源分析

3.1规划方案报建环节片面追求货值最大化，在规划源头埋下隐患

在规划设计阶段，建设单位营销、设计等部门为追求最大可售面积，将门楼、廊架等本应属计容部分按照不计容部分进行规划报建，并考虑在项目竣工备案之后再进行改造。但因验收界面难以把控，导致验收环节出现反复拆改，耗费大量验收时间。即使通过规划验收，交付后还将耗费大量时间进行改造，而且即使在交付后完成改造，但因改造本身属于违建，还不排除后续有业主或其他人员对改造进行投诉，并造成反复拆改，风险源源不断。

3.2施工图审核环节缺乏对涉及规划验收事项的专项审查

在施工图设计环节，设计院的审图重点在规范强条，而对于与地下室顶板相连的建（构）筑物平面位置及尺寸;架空层、物业用房、社区用房及消防控制室平面位置及尺寸等涉及规划验收部分未进行方案图及施工图的比对审查，并最终造成实际施工与方案图存在差异，并最终导致违建事项发生。

3.3施工环节因测量放线累计误差，造成建（构）建物偏位

一般来说，总承包单位按照建设单位移交的控制点进行建筑物放线，通常不会出现超出误差范围的偏位。而园林景观单位在施工过程中如果未按照控制点进行建（构）建物放线，而是通过现场已建成的建筑物相对关系进行放线，则极易因误差积累导致围墙、门楼等建（构）建物发生严重偏位，导致在规划验收环节认定为违建。

4、统筹做好规划验收工作的几点建议

4.1严格管控项目规划方案报建，杜绝涉及规划验收违规事项

在规划方案报建环节，设计、营销及工程等条线人员除考虑项目货值外，还应重点考虑杜绝规划方案存在的违规项，并重点对门楼、廊架、架空层、地下停车位等部位进行规范化设计，确保后续按照规划方案施工能同时满足规划验收及交付使用双重要求。

4.2在规划方案报建环节穿插进行施工图审查

自2019年起，武汉市进一步优化规划报建流程，对于一般项目取消了园林、消防、人防、供电等专业的协审工作，即将园林、消防、人防、供电等原属规划批前审查的专业全部纳入规划批后施工图环节审查，一旦在施工图审查环节出现重大图审意见（如公变所数量、位置调整等）进而改变总规方案，如没有及时完成规划变更，将最终影响规划验收。对于该问题，建议在规划报建环节提前介入施工图审查（委托有资质的图审机构进行线下审查），对可能涉及总规方案的专业进行重点把关，把相关隐患在方案报建过程中解决。

4.3在施工图审核环节增加规划验收专项审核

在设计院提交各专业施工图后，建议由建设单位报建条线人员牵头，工程、设计等条线以及设计院建筑专业人员对建筑专业施工图与方案图进行图纸比对审查，重点对物业用房、社区用房、配电房、架空层、廊架、门楼等建（构）筑物墙体轴线定位、范围进行审核，确保涉及规划验收事项的施工图与方案图一致。

4.4提前启动规划验收测绘工作，逐项消化规划验收违规事项

规划验收涉及测绘、技术认定以及取得规划条件核实证明等三个步骤，其中测绘工作周期最长，也是最为关键的一步。为积极推进规划验收工作，建议在主楼外架拆除后立即进行主楼测绘工作，后续待地下室顶板以上门楼、廊架等建（构）筑物完工后再进行该区域测绘工作，即及时对各用地红线范围内建（构）筑物分时段进行测绘并及时取得草报告（非正式报告，用于向建设单位反馈测绘过程成果）及正式测绘报告，及时暴露违规事项并逐项解决。

结语：

建设工程规划验收是竣工验收前置工作的重要一环，特别是在联合验收及政府对规划违建处罚日趋从严的方向下，如何做好规划验收工作将决定竣工验收及项目交付的成败，这就要求项目开发要从规划方案报建、施工图设计、施工管理以及验收等环节严格把控，杜绝重大规划违规项、减少一般规划违规项目，顺利通过规划验收，为项目竣工验收奠定基础。

参考文献：

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