培育住房租赁市场的“痛点”及其破解路径分析

陆依丹

【摘要】党的十九大要求“加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”标志着我国住房体制供给侧结构性改革进入到新阶段。然而，要将这项政策贯彻落实好，必须平衡好“租”“购”关系。基于此，本文将对培育住房租赁市场的“痛点”及其破解路径展开研究，以提升住房体制供给侧结构改革实效。

【关键词】租赁市场;破解路径;住房市场

1、培育住房租赁市场的“痛点”

1.1市场供需矛盾突出，人口流动大

当前，国家不断释放出房地产市场租购同权、租购并举的政策信号，住房租赁市场得到了快速发展。随着市场租赁需求的增加，尤其在房地产来到“白银时代”后，城市新市民成为消费主力军，在哪里落脚成为他们考虑的首要问题。然而，在过去很长一段时间国家政策倾向于开发新房和买房，租赁住房供应管理一直充当配角，形成的“重销售、轻租赁”的错配问题在当前市场上仍然占居主要地位。在大多数城市，建房买房仍然是政策主导方向，此外存量房也多用于“拆旧建新”，住房租赁市场房源供应不足或不符合租住要求，出现了“去库存”与新房空置、新移民没房可租的尴尬局面。因此，租房市场供应“错配”问题突出，加之受人口流动性强因素的影响，进一步激化了供需市场矛盾。

1.2供给主体不成熟，中介服务体系不完善

近年来，譬如长租公寓的租赁市场新兴业态不断显现。集中式的长租公寓为年龄相仿、兴趣相投的年轻人搭建起交互平台，使他们既能拥有独立的生活空间，又能享受便捷的社交生活，让长租公寓成为城市租住青年的“新宠”。然而迅速扩张的长租公寓，多是以“高进低出”“长收短付”运营模式为主，普遍面臨盈利难且回报周期长的困境，导致“爆雷”事件时有发生。由此可见，租赁市场供给主体正在不断涌现但整体上并不成熟，住房租赁企业的规范化发展之路有待加强，此外，中介服务体系的不完善也是阻碍住房租赁市场培育的一大“痛点”。

1.3租赁收益低，机构运营模式不成熟

在租赁市场中，租赁需求的主体多为中低收入人群，公共产品属性突出。租赁机构作为稳定市场、降低租金和权益保障的压舱石，其在租赁市场中所发挥的作用不容小觑。长期以来普遍存在租赁市场租赁收益低的原因包括：第一，我国的政府公租房供应不足，现有公租房政府补贴力度小。第二，地价和财务成本高，投资租赁收益低，回收周期过长，其利润相比较房地产开发和销售，投资吸引力度不强，加之租赁市场流动性风险较高，相应的证券化或信托投资基金等配套发展未能同步跟上，也是限制机构租赁发展难以壮大的一个主要原因。而新兴的长租公寓“高进低出”让企业迅速聚集房源、吸引客户;“长收短付”则利用支付租金的时间差，形成资金“杠杆效应”。一些长租公寓还将租赁业务做成金融产品，不断扩大规模提高估值进行多方融资。在租房市场行情较好时，这种模式可以让一些企业短时间内扩大规模，但长期来看，一旦市场出现波动，资本泡沫破裂，企业容易陷入难以为继的局面。

1.4租赁市场缺乏有力监管，租客权益难保障

在传统的租赁行业中，最大的痛点之一就在于租房服务长期缺失，租户在合作关系中一直处于被动地位，租房体验较差，权益难保障，尤其在市场发育之始，租赁行业的中介收费模式通常以房源信息的出售作为住房服务价值的动力，往往忽视了用户体验感受，加之租赁市场监管的不力，当用户遭遇“黑中介”时，往往无法找到有效的反馈渠道，再现维权难。 找房渠道上，目前租赁市场主要以信息平台和中介为主，但租客对房东和中介的满意度普遍很低，其问题主要集中在经济纠纷上，租客通常无法获得合同中的规定保障。一些房东或中介恶意克扣押金租金、随意涨租、拒绝维修、卷款跑路、强制驱逐承租人等违法违规违约问题，侵害了租房群众合法权益，同时影响社会和谐稳定。

2、破解培育住房租赁市场“痛点”的路径

2.1还原租赁市场的“公共化”特性，促进人口流入

近年来，我国及相关管理部门相继出台了诸多培育和发展住房租赁政策的文件，但对租赁市场的整体规范而言收效不大。究其根源，主要在于租赁住房规划和供应失衡，特别是中小户型和低价房源少存量不足;租赁法律法规不健全;机构租赁不具规模化、规范化;压舱石功能被限制发挥;租赁监管缺位等所致。因此，要还原租赁住房公共产品的属性，应对租房者需求、收入和年龄等情况进行综合分析，根据其实际需求扩容政府住房保障范畴，立足长远，意识到城市竞争中“人口流入”的重要性，充分发挥政府公共服务的职能，逐步完善住房租赁规划和编制，健全法律法规体系，壮大租赁机构规模，规范机构运营，想方设法让他们留下来。

2.2多渠道挖掘租赁房源供应，满足新市民租房需求

对城市移民人口而言，在城市居住的成本过高，社会保障十分有限，对于他们而言，在支付完子女教育、父母养老和自己的生活费用后，基本没有多余继续用以买房。所以，低成本租赁住房是帮助他们在城市落户的一种有效方式，能改变过去农民工只能租住在城中村的供需不平衡现象。一是充分发挥政府主导和市场主导两大模式去楼市库存，为“以租抵供”新模式的探索提供更多可能性。二是盘活空置存量住房。三是依法改造闲置的非住宅房源，作为住房租赁市场房源有益补充。多渠道挖掘租赁房源，充分利用已建城市住房空间，有效发挥现有资源，是缩短新市民融入城市时间的有效途径，也是人们共享工业化、城市化红利的一种发展必然。

2.3政府搭台培育发展市场，构建监管体系规范市场

要解决当前租赁市场问题，应做好新市民和家庭住房租赁市场的重点扶持和大力发展准备，培育与发展租赁市场市场经营主体，提升机构租赁市场的稳定性，遏制市场乱象，为承租者提供基本的权益保障和服务。培育和发展住房租赁市场需要政府搭台，在金融、税收和经营管理方面给予相应的政策支持，重点扶持一批资质良好，经营规范，长期致力于住房租赁事业的市场经营主体，推动住房租赁市场平稳健康发展。另一方面在政策制定上要对租赁企业的资金监管、信用资质、租金收取模式等提出具体要求，建立风险提示机制，构建统一的住房租赁监管平台，加强各方信息共享与监督，消除中介经营行为乱象，提升房源信息的真实性，同时解决租客和房东的双重痛苦，促进房屋租赁市场发展。

2.4加强行业自律，规范机构经营行为

加强行业自律，规范机构经营行为，一是要加强住房租赁企业内部监管，规范经营，发挥自身的示范作用，以提升租赁市场的整体稳定性。二是加快租赁信息平台建设，逐步降低运营成本，以改善规模化租赁与收益不对等的现状平衡。三是加强引导，充分发挥行业协会作用，使住房租赁事业向着更加精细化、规范化的方向发展。 此外，要调动租赁企业的积极性，除给予企业税收优惠外，还应逐步吸收REITS等低成本支持，以实现企业收益的最大化，降低流动资金管理风险，逐步壮大住房租赁机构市场份额，为租赁市场秩序稳定、自律性的提高奠定基础保障。

结语：

在我国“租购并举”的住房制度下，租赁住房已成为解决进城务工人员、新就业大学生等新市民住房问题的重要途径。培育和发展住房租赁市场，既要进行强监管，制定严格的规范，重点保护各方当事人的利益，同时也要激发市场活力，发挥市场经营主体解决城市住房问题应有的作用，促进住房租赁市场健康发展，切实落实“租购并举”的住房制度，让全体人民住有所居。

参考文献：

[1]王琰琰.住房租赁市场的痛点与发展措施[J].银行家，2020（09）：84-86.

[2]张波.租房市场在解决痛点中前行[J].金融博览（财富）. 2019（08）：47-52.

[3]岳岐峰.破解住房租赁市场发展困境[J].中国金融. 2019（24）：74-75.