都匀经济开发区企业入驻标准厂房的经济分析

曾勇

摘   要：标准厂房基本是地方经济开发区的标配，都匀经济开发区发展初期通过建设标准厂房吸引企业投资生产。这种“筑巢引凤”方式虽然取得了一定的成绩，但在开发区实现国企市场化运作、实体化转型的改革中，传统的租赁厂房方式已很难盘活国有资产、推进企业长远发展。基于此，以企业入驻标准厂房的经济分析为切入点，对国有企业实现盈利、培育壮大工业经济提出几点思考。

关键词：都匀经济开发区;标准厂房;经济分析

中图分类号：F127      文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2021）08-0035-03

20世纪90年代初，全国各地掀起设立开发区的浪潮，都匀经济开发区（以下简称“都匀经开区”）也于1992年成立（前身为都匀市经济开发区）。在十几年的发展过程中，都匀经开区在促进地方经济发展、拓展城市架构、体制机制创新、产业集聚、对外开放等方面取得了一定成果。目前，在整个经济低迷的大环境下，都匀经开区工业发展更显得举步维艰。只有从具有收益的标准化厂房入手精打细算，发挥市场在资源配置中的决定性作用，用政府无形之手加以辅助，才能在短期内保持工业的稳定发展，在长期为经济增长培育新动能。

一、发展历程

都匀经开区是黔南地区改革开放的主平台。区内交通区位优势明显，背靠大西南，面向珠三角，地处渝黔桂经济带的中间区位、南贵昆经济区边缘，是云贵川渝通往珠三角、长三角的黄金通道，为东西产业转移、市场转移的中间驿站。其中，标准化廠房建设随着都匀经开区历史演变主要经历以下三个阶段。

（一）规划阶段（1992—2013年）

都匀经开区前身为都匀市经济开发区试验区，1995年经省政府批准为第一批省级开发区，2008年升格为正县级机构，2009年成立开发区管委会;2011年进行调位扩区，核准“四至范围”面积12.93平方公里，规划建设面积153平方公里;2013年增加两个乡镇托管，管辖总面积512平方公里。至此，都匀经开区成为独立于母城，拥有自身管理主体、范围、职能的产业园区。在这一阶段，都匀经开区规划版图上自北而南规划了洛邦、大坪、东冲三大产业集聚区标准化厂房建设任务。

（二）建设阶段（2014—2016年）

在这一时期，都匀经开区呈现以城市基础设施建设为主、产业稳步推进的特点。一是形成“外畅内优”的交通运输网络，区位优势进一步突显。高铁、高速穿区而过，与大亚湾、北部湾、成渝城市群形成4小时内经济圈。全面推进基础设施建设，区内建起“三横四纵”的城市路网骨架，与都匀母城形成10分钟生活圈，城际快速道路直达周边地区，带动辐射半径扩大。二是立足优势，产业加快发展。调位扩区后，都匀经开区的产业基础薄弱，主要以建材、轻工业为主，企业规模小、竞争力不强。鉴于此，都匀开发区充分发挥生态、气候、区位、文化优势，以都匀毛尖茶为基础，利用三线旧址，以“无中生有”打造并形成一定规模的茶文化、影视创意、足球体育等休闲旅游产业。三是因地制宜，改善生产、生活环境。都匀经开区利用依山傍水的地形，打造山体、湿地公园和商住开发，努力提升宜居、宜商生态环境。在这一阶段，区内标准化厂房按照产业规划逐步动准化厂房2.42万平方米，在东冲产业聚集区建成黔南广州产业园标准化厂房5.75万平方米。

（三）成长阶段（2017—2020年）

随着城市路网等配套基础设施的完善，都匀经开区重点推进产业发展和城市建设。一是主导产业格局基本形成。通过培育扶持、东西部对口帮扶、自主招商等方式，开发区形成北部资源循环利用产业集聚区，中部文体旅、生物医药、大数据产业集聚区，南部高新技术、现代轻工业产业集聚区，经济实力实现量变到

质变。二是城市形象已显现。伴随企业入驻、区域经济吸附能力的增强，居住需求日益增大，沿主干道两侧商品住宅和商业开发快速推进。三是区域联动发展更紧密。2017年体制机制改革后，为增强新区与母城在城市建设的整体性、产业发展上的差异性，建立了双方联动机制，统筹推进“一城两翼”协调发展，提高都匀整体产业竞争能力。

都匀经开区标准化厂房规模进一步扩大，新增投入使用标准化厂房10.5万平方米，在建标准化厂房3.4万平方米;标准化厂房入驻企业15家，使用面积15.6万平方米。都匀经开区标准化厂房原先主要由区内2家平台公司建设运营，由于各自为政，企业招商、租金、管理等较为混乱。后经国有企业改革，全部厂房由区内产投集团统一规范运营管理，标准化厂房企业的入驻率和经营效益明显好转。区内标准化厂房体量已达到顶峰，管理模式基本趋于稳定。

二、标准化厂房建设的必要性

标准化厂房是指在符合国土空间总体规划前提下，在产业布局区域内统一规划，具有通用性、配套性、集约性等特点，主要采用跨度大的钢结构或多层的砖混结构设计建设，为中小微企业集聚发展和招商引资企业提供便利生产经营场所的发展平台，是经济开发区的标配。标准化厂房开发和利用对当地政府和入驻企业具有积极的现实意义。

（一）自身内动力使然，打造产业发展平台

先筑起“巢”才可能得引“凤”来。都匀经开区从有一定工业基础的城市北部调位扩区到没有一条园区道路、一家企业的乡镇，要改变“一穷二白”的境地，实现经济快速发展，向外界展现开发区建设成果，要全面启动园区道路、供排水、污水垃圾、电力、天然气、通讯等基础设施建设;同时，提前分区域规划启动一批标准化厂房也是必要的。只有筑起标准化厂房这个“巢”，才有可能引来企业入驻，为未来的发展注入强劲动力。

（二）统一规划，提高土地利用率

为了满足不同企业对生产地面高度的三维空间要求，尽可能提高入驻率，都匀经开区在充分利用有限土地资源的基础上，统一规划建设一部分跨度大的单层钢结构厂房和一部分三层砖混结构厂房，充分利用厂房间的退让距离，建设职工宿舍、食堂、商业等生活公共服务配套设施，明显减少单个企业建厂房和配套设施造成的土地资源浪费，实现土地节约集约使用。

（三）国有资产保值增值，提高经济收入

区管委会委托区属国有企业建设标准化厂房，形成地方国有资产，除了企业入驻厂房缴纳的租金外，以市场化方式收取一定物业、食堂等管理费用，使国有企业每年有稳定的资产性收入。另外，随着土地价值的升值，还可以实现标准厂房国有资产的保值增值。

（四）缩短企业建设周期，降低投入成本

入驻标准化厂房的企业基本为中小微企业，其自身经济实力不强。企业将都匀经开区已建成的标准化厂房进行简单装饰并购买设备，就可“拎包入住”投入生产，直接跳过拍地、办理基建手续、建厂等环节，极大缩短了企业建设周期。企业还可以把更多资金用于产品研发、设备更新、市场开拓、员工培训等方面。标准化厂房的使用节约了企业的投入成本和时间成本，降低了市场、政策等不确定因素带来的转型和退出成本，增强了企业投产兴业的灵活性。

（五）有利于产业集聚发展，形成规模效应

规模体量的标准化厂房为都匀经开区产业集聚发展提供了空间、时间、人力、融资、管理等方面有利条件。不同区域的标准化厂房按照产业发展规划以补链、强链、延链精准招引企业，有力推动以标准化厂房为载体的产业集群发展。标准化厂房内的中小微企业可零距离共享水、电、路、气、讯、人力、市场等资源，分摊公共服务费用，以数量优势进行“抱团取暖”，形成产业规模效应。

（六）承接东部产业转移，深化区域合作

都匀经开区紧抓国家对口帮扶、西部陆海线新通道建设和西部精准承接东部产业转移的战略机遇，以标准化厂房建设为抓手，利用贵广高铁、沪昆高铁两大交通主动脉，充分发挥贵州省南大门区位优势，积极主动融入“一带一路”、长江经济带、粤港澳大湾区建设，先后建成黔南广州产业园、粤桂黔高铁经济带合作试验区（贵州园B区），成功引进可降解膜袋、环保材料、医药胶囊、植物提取、电子加工等优质企业。

三、面临的挑战

（一）厂房有效使用率低

都匀经开区建成的标准化厂房使用率虽然达到83.8%，但入驻企业大多数为小微企业，还有部分占有厂房实际未投产的企业，标准化厂房有效使用率仅为67%，厂房租金收益无法覆盖厂房日常维修、管理等费用。

（二）企业质量不高

作为位于西南山地欠发达省份的省级经济开发区，都匀经开区招商引资优惠政策与周边省份和县（市）相比不具有比较优势，在普遍实行标准化厂房“三免两减半”的优惠租金条件下很难对外招引有发展前景的优质企业。另外，入驻厂房的大多数为钢材加工、食

品生产、灯具组装、仓储物流等附加值低、用工少的企业，抵抗市场风险能力严重不足，基本在享受标准厂房优惠政策期间就会淘汰或清退，对区内经济社会带动性不强;或过了优惠期就转战其他地区，企业频繁流动，以钻优惠政策勉强经营生存。

（三）管理机制不完善

对于签订投资协议和厂房租赁的合约执行力不强，合约精神缺乏。在都匀经开区按合同规定提供水、电、气、讯等必要生产要素的前提下，入驻企业因资金未及时到位、股东变动、产品销售不畅等原因未能在时间节点进驻厂房，或未达到约定的投资强度、产值、税收等约定义务的，都匀经开区都未按双方协议强制清退企业，或要求赔偿违约金，以致出现部分企业长期空占厂房、转租厂房、拖欠水电气费等现象，影响厂房快速周转，错失有意愿企业入驻机会。

（四）投资开发模式单一

都匀经开区标准化厂房投资主体为区属国有企业，建设资金以融资贷款为主，在国家融资渠道收紧和地方债务压力加大的双重影响下，在建的标准化厂房已停工，损坏的厂房、绿化、道路等设施无资金进行修缮，园区整体形象受损，降低企业投资入驻标准厂房的信心和意愿。

（五）经济效率低

都匀经开区推动国有公司实体化转型，赋予企业更多自主经营管理权。但在内部缺乏管理人才、资金不足、厂房手续不完善、企业质量不高和流动性强等因素制约下，国有企业在短时间内很难扭转厂房经营效率低的困局。

四、经济分析及措施建议

（一）改变传统管理模式，给予国有企业充分自主权

穷则思变，要在困局中寻找新机。为进一步推进国有企业实体化转型，盘活国有资产，全面推进经济社会健康发展，都匀经开区新成立4家国有集团公司，与保留的2家平台公司形成“4+2”国有企业新格局。在裁员25%以上的基础上将人员和国有资产按业务分别划转到新成立的国有企业，其中3家国有企业以工业、影视旅游、体育旅游为主业推动产业快速发展。但在面临债务压力大、国有企业运营困难的现实下，破解保运作、保工资瓶颈的最快途径是以标准化厂房为突破口，放权用活资源，以市场化方式提高标准化厂房企业入驻率、使用率，加快资金回笼，以补充国有企业现金流。为提高标准化厂房产出效益，实现国有企业改革实体化转型的初衷，都匀经开区要改变以往区管委会与企业签订投资协议的大包大揽传统模式，以市场主体对应市场主体的方式，将企业入驻厂房的优惠政策分配权充分授予国有企业，按照“自主经营、自负盈亏”的原则，由国有企业与入驻企业在租用厂房面积、租金、年限、产值、税收、代办服务、物业等方面平等协商，草拟合同内容，报区管委会备案审核同意后，国有企业与入驻企业正式签订合同，并在法律框架下履行双方合同条款，避免政府与企业产业不必要的法律纠纷。

（二）推進市场化运作，全面提高经济效益

建设、经营、管理标准化厂房是需要财力、人力、物力投入的，因此不能盲目追求入驻企业数量、厂房使用率而不考虑投入与产出比。否则，标准化厂房不但不能起到孵化器、发展地方经济的作用，反而将成为国有企业的经济负担，损害投资企业利益。国有企业作为市场主体，必须按照市场化规律运营资产，对标准化厂房做好全面经济分析，把握关键节点，在洽谈时做到心中底数清。这就需要对入驻标准化厂房的企业进行全面经济分析，即做好收支平衡账、盈利账、奖励兑现账。一是算好收支平衡账。以广州产业园标准化厂房为例，全部厂房建成、运营管理成本要有对应的入驻企业数量、租金标准、税收、年限，从而实现广州产业园总成本与总收益的收支平衡。同样，个别企业入驻单栋厂房也要单独核算收入与支出，达到局部的收支平衡。二是算好盈利账。在整体收支或局部收支平衡的基础上，通过租金调整等方式实现单位厂房面积的边际收益减去边际成本得到边际利润正的增长，即达到一定利润，当边际利润为零时，标准化厂房利润能够实现最大化。三是算好奖励兑现账。在招商引资艰难的大环境中，一定的税收、租金减免等奖励是必要的。但需要按照收支平衡临界点，明确企业入驻年限、产值、税收等前置条件，控制边际利润为负在一定范围内。可采取灵活多样的形式让利于企业，但前提是不能突破整体或局部收支平衡底线，不然标准厂房运营难以维持长久。

（三）平等的参与市场竞争，提高经济效益

国有企业虽利用身份优势“垄断”标准厂房优质资源，但国有企业也存在一些自身不足。一方面，管理、人力、物力、财力等综合能力与民营企业存在一定差距;另一方面，作为政府运营标准厂房的代理人，不是以标准厂房来侵占入驻企业经营利润，而是以标准厂房作为过渡平台，让有需求的中小微企业培育壮大。国有企业应秉持“少合作、少出资、少占股”的原则，在能力允许的条件下与发展前景较好的企业开展有限合作，并从制度层面规范国企与民企合作行为，避免国有资产流失和挤占民营经济市场;甚至可以出售方式把标准厂房买给成长性好的企业，自己慢慢退出标准厂房市场。

（四）留足产业发展空间，增强经济发展后劲

企业从弱到强的发展过程中，标准化厂房起到孵化器作用，不仅可提高区域内土地集约节约利用率，避免企业圈地等寻租行为，降低清退企业成本，节约企业生产建设成本，更是地方选商、育商的大熔炉。选商到育商这个阶段是企业成长的重要阶段，需要根据标准厂房规模预留部分工业用地，为从标准厂房走出来的企业提供足够的发展空间。都匀经济开区抓住当前金融服务实体经济机遇，用好用足金融及产业扶持政策，推动银企合作，为入驻企业搭建融资平台，做好企业培育的各项服务工作。

都匀经开区当初无条件地请各种企业入驻标准化厂房生产经营，但在“三免两减半”优惠期，入驻企业如过往游客般无法落地生根，致使厂房经营管理混乱、厂房破旧不堪。要吸取经验教训，要从请商转到选商，全面清退无用企业，保持宁缺毋滥的定力，设门槛、设条件地选择优质企业进驻厂房。对于在市场竞争中保留下来的企业，要进一步鼓励、支持和引导其在区内拍地投资建厂，推动都匀经开区产业经济健康快速发展。