对房地产企业股权转让涉税事项的思考

王巧

摘 要：房地产企业在交易购买土地使用权、建筑物以及在建项目過程中，股权转让是一个十分重要的途径。若直接交易，则会产生种类纷繁的税费，而股权转让则可促使转让双方能够在一定程度上规避税费，有效缓解房地产企业税负压力，以更好地满足房地产企业对资金的巨大需求量。当前时期下，股权转让仍然为房地产企业交易地产的一个非常重要的途径，然而其实施方案以及效用等发生了一些根本性的转变。本文首先对房地产企业股权转让涉税类型，然后剖析了当前时期下房地产企业股权转让存在的突出性问题，最后提出了房地产企业股权转让涉税管理的具体对策，旨在为提高房地产企业股权转让涉税管理水平，从而促进房地产企业快速发展与进步。

关键词：房地产企业;股权转让;涉税事项;具体对策

房地产行业对我国经济发展具有十分关键性的作用，关乎着建材、运输、装修、教育、工业以及零售等行业的发展，是各级政府均普遍关注的一个突出性问题。房地产行业与其他行业不相同的就是，其属于资金密集型行业，房地产项目在实际开发过程中，不管是投标购地，还是后续的运维等，均需要大量的资金来加以维系。合理避税是房地产企业节约资本的一个十分重要的途径。本文在充分分析当前时期下我国房地产企业股权转让过程中存在的突出性问题的基础上，提出了具体的涉税管理对策，旨在为提高房地产企业股权转让水平，促进涉税管理水平地提升提供切实可行的参考依据。

一、房地产企业股权转让涉税类型介绍

房地产企业股权转让所牵涉的税款类型主要包括增值税、印花税以及契税等方面的涉税种类，然而个人股权转让一般只涉及个税。二者中房地产企业所得税占比较大，而企业所得税的相关环节也比较复杂。（1）在对常规因素加以排除条件下，在股权转让时，征税一般需要与国家相关法律法规相符。在征收股权转让部门税收时，股权转让所获取的利润泛指被投资方累积以及分配的这个方面的利润。税款的征收一般会按照一定的比例实施，但是征税人则不能将其视为股息所得利润。（2）房地产企业股权转让过程当中，股权转让所得税概念较为模糊和混乱，从而使得在对税款进行缴纳时一般会发生各类问题。房地产企业股权转让或处置股权投资的收入减去成本，余下的余额才可以被称之为股权转让所得或者损失。将这个部分的内容除去，其他股权转让所得的收入则应该列入至房地产企业应纳税款中，然后企业可以依据相关法律法规开展纳税工作。

二、房地产企业股权转让过程中存在的突出性问题分析

房地产企业股权转让过程当中，常出现各种各样的问题，具体包括如下几个方面：

（一）难以把握真实交易价格与时点

具体表现在如下两个方面的内容：（1）自然人股权转让过程中申报计税价格具有非常突出的主观性，加上转让所形成的多元化等方面的影响因素，在很大程度上使得地税机关获取自然人之间股权转让的真实价格难度显著增大。虽然土地使用权中介机构可根据市场价格相关标准开展相关评估工作，然而中介机构无形资产中的商标权、资质以及权利证书等方面的资质等，社会中介机构目前也无一种有效的方法对其予以评估，税务机关在对其进行核定时，也存在较大的难度。评估机构仅仅是根据资质获取时的入账成本水平对其予以确认，直接导致的后果就是通过账面价值评估水平显著低于实际交易价值水平。（2）很难把握股权转让真实时点情况。当自然人股东出现股权转让之后，可在股权出现之后即刻办理，同时也可签署私下协议之后，在某一个更佳的时间范围之内将变更情况加以办理，税务机关难以将股权转让真实时点予以控制。纳税者本期出现股权转让而且留存收益较大时，股权变更协议签订时间很有可能会前移至留存收益少的时点实施。

（二）部分税收政策尚需进一步加以明确

在实际过程当中，房地产企业股东间不同比例增资是否可以归属于股权转让范畴，对于这个问题观点存在较大的差异性。有些观点认为：先将股权进行转让，然后按照相同比例增资;还有观点认为：并没有出现股权转让这个事实，仅仅表现在各个股东间增资比例存在差异。又如：个人企业（包括独资企业或者合伙制企业）是否需要进行股权转让存在着较多的疑问。对于这个问题，有些人建议根据自然人股权转让来对个税加以征收，但是此种行为若被认定为股权转让行为，其没有相应的依据可言。若未能对其强化管理，那么存在税收漏洞。对于企业所得税而言，企业股权转让过程中股权所得应该列入至企业应纳税所得范畴之内，根据相关法律法规纳税。在这其中，主要包括两个方面的情况：（1）企业转让一部分或者所有股权给个人;（2）企业转让一部分或者所有股权给其他企业。对于上述第一种情况而言，股权转让应该根据公允开展相应交易;对于第二种情况而言，则应该按照国家相关税收规定，应该根据公允开展交易活动。

（三）征管措施较为落后

具体体现在如下两个方面的内容：（1）自然人股权转让自身存在信息隐蔽性，加上管理制度以及管理措施严重滞后，直接导致的后果就是股权转让的税收管理发展成为当前税收征管工作的一个较为薄弱的内容。如：纳税者一般采取的措施为：先分配后转让的方式能够使得股权转让过程中所需要缴纳的个税。因为股权转让个税根据自然人股东转让股份的每股净资产或者个人股东所享有的股权占比所对应的净资产份额予以核准。若按照先转让后分配的顺序，那转让方与受让方需要分别根据“财产转让”项目与“利息——股息——红利”2个项目缴纳个税，对此纳税者一般需要采用先分配后转让的方式。（2）对职工持股而言，则不能有效地控制个人转让股权。当前时期下，有相当多的改制企业与较大规模的企业集团在内部成立职工持股会，但是其又不属于独立性的法人机构。职工持股会内部各大股东进行股权变理，无需办理工商以及税务变更等，即使有自然人股东转让企业股权税务机构也很难对其进行有效控制。

三、房地产企业强化股权转让涉税管理的具体对策

针对如上关于房地产企业股权转让过程中存在的问题，现提出如下几个方面的具体涉税管理对策：

（一）将内部征收手段予以健全

对于财务管理制度未构建完善的房地产企业而言，应强化股东转让股权行为的管理。例如：采用核定征收股权转让个税。对于比例较小的股权转让的情形而言，一般需要采取标的企业的会计报表中的会计利润作为重要参考，然后对标的企业的房产以及土地等大额资产根据税务部门的相关标准调整纳税之后所得的金额，作为计税依据，对股权转让个税进行管理，从而有效规避个人股东负担评估费用过高等方面的问题發生。在新开发房地产征收软件中，将个税股权转让模块增加至该软件之中，将其中存在的突出性问题予以关注，对个人及企业股权转让过程开展信息化管理，从而促使税收征收效率显著提升。

（二）强化税收宣传以及纳税辅导

当前时期下，绝大部分纳税者以及扣缴义务人对个人股权转让的税收政策的了解程度较低，经常出现未按照相关法律法规履行纳税以及扣缴义务。地方税务机关应该对这方面开展必要的宣传以及辅导等，敦促转让股权的纳税者尤其是转让股权所得金额超过12万元的纳税者自行申报，敦促扣缴义务人在受让股权以及支付所得时对其予以扣除。

（三）对疑难问题的处理措施予以明确

具体内容包括：（1）对房地产企业股权转让评估时点加以明确，如可将股权转让上一年度的年末加以确定;（2）确定合伙以及独资企业股权转让或财产转让的征收范围;（3）对职工持股会成员之间转让股权是否属于纳税范畴予以明确。

四、结论

综上所述可以得知，当前时期下房地产企业股权转让过程中尚存在着很多方面的突出性问题亟待解决，诸如：难以把握真实交易价格与时点、部分税收政策尚需进一步加以明确、征管措施较为落后等方面的问题，严重阻碍了房地产企业股权转让进度。对此，房地产企业应该采取切实有效的措施，切实强化涉税管理。

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