房地产企业收入确认的几点思考

姜瑜

[摘 要]随着国民经济迅速发展，人民生活水平有了极大提高，房地产业发展越来越快，碧桂园、万科等一批大型企业相继涌现。随着市场形势变化，我国对企业的会计工作规定也有了新要求，自新企业会计准则发布以来，房地产收入确认也有了新变化，给相关工作人员提出了新的挑战。文章概述了新收入准则的变化，论述了房地产企业确认收入条件，提出了房地产收入确认的建议。

[关键词]房地产企业;收入确认;新收入准则

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.03.083

1 新收入准则的相关概述

1.1 新收入准则的内涵

我国社会主义经济飞速发展，市场交易环境越来越复杂，各大企业经营模式和交易模式随着经济形势也都发生了巨大变化。我国颁布新会计准则是为了适应市场需要，完善我国企业会计准则体系。新收入标准在旧收入标准基础上进行了重大改革，主要在收入确认方面做出了新规定，规定企业要以客户获得商品或服务为基准进行收入确认工作，这一变化给房地产销售收入确认带来了诸多困难。房地产业项目开发周期长，开发成本大，成本计量滞后，如果房地产企业经常有未交付住房给客户，就接收到了客户支付商品全款的情况，按照新收入标准，这是不能确认收入的，这样一来合同销售额编制与会计销售收入编制就存在着矛盾，有待解决。

1.2 新收入准则的变化

1.2.1 控制权转移时确认收入

新收入准则中最大的变化就是收入确认标准变化，它完善了收入确认体系，以合同收入确认为基础确立了一套更加科学完善的收入体系。新收入体系在收入确认节点上做出了明确书面规定，即企业是否履行了合同义务成为企业判断是否收入确认的主要标准。新收入准则还具体明确了企业在合同中应履行的义务，不再有人为判断干扰，引发错误性行为。此外，新收入标准也为商品控制权利转移提供了指导，企业无法再模糊定义。比如，一个房地产企业已经履行了合同中的义务，即将商品住宅所有权转移到了客户手上，产品的风险和回报也从企业转移到了客户手中，则表明商品的控制权已经转移，企业可以确认收入。

1.2.2 以交易价格计量收入

原收入计量标准规定因收入类型不同而有所不同，但新收入标准基于交易价格做出的规定。交易价格是指“企业在向客户转移商品所有权时收取的对价金额。”新收入标准以交易价格计量收入，给企业收入確认增加了难度，其难点在于变量对价的最佳估计数难以确定。

1.2.3 收入列报详细化

根据新收入标准，如果企业债务超过其客户支付款项，所受账款在资产负债表中应表示为合同资产;如果企业履行义务低于客户支付款项，所收账款在收入列报中应表示为合同负债;而企业可无条件向客户收取对价权利应在资产负债表中进行单独列报，表示为应收账款。另外，新收入准则对企业履行义务与当期收入等会计信息披露都做了严格要求，大大提高了企业会计信息透明度，增加了会计信息公开性。

2 房地产企业收入确认的条件

根据新收入准则规定，房地产企业销售收入要在向客户转让房地产控制权时予以确认。房屋控制权转让较复杂，分为“时点转让”和“时段转让”。新收入标准规定：“若判断房屋为时段转移，则判断结束;若不是，则为时点转移，则为时间点转移。”这是如今房地产企业确认收入重要条件。新收入准则对属于“时段转让”的情况做出了明确规定，须在时段内履行义务的情况有三个：一是客户对房地产企业履约过程中在建商品掌握控制权;二是房地产企业履约时，客户能够获取并消耗由此带来的经济收益;三是产出的具有不可替代作用的商品，企业在整个合同期内有权收取已完成履约部分的对应款项。猛然一看，房地产预售经济活动属于时段履约，可以根据房地产企业实际工程项目进度来进行收入确认，但是经分析发现，我国当今房地产企业预售商品大都不能严格满足以上按时段确认三个条件中的任一条件，仍然是属于“时点转让”，需某一时点确认收入。总的来说，新收入准则规定下，房地产企业销售收入确认节点比旧收入准则规定提前了。

3 建议

3.1 严格按照新收入准则进行收入确认

我国财政部于2017年7月5日发布了《企业会计准则第14号——收入（2017）》，于2018年1月1日正式执行，2020年全面实施。房地产企业在经过两年适应期，应完全融入新收入标准相关变化。对于还未能良好适应这一新准则的房地产企业，必须要根据企业实际情况进行战略调整，对管理制度和内部管理工作做出改革优化，一定要让企业日常经营管理与新收入准则有机融合，以新收入准则作为企业重要经济活动参考资源，让企业适应新收入确认模式。企业可以设立一个部门专门负责新收入标准相关工作，此部门要具有综合性，全方位帮助企业适应新政策变化，要囊括财务、法律、人力资源等专业人员。此外，各部门工作人员平时要加强沟通，严格遵守新收入准则，从而大大提高房地产企业工作效率。

3.2 完善房地产企业的财务系统

房地产行业发展迅速，涌现了大量大型房地产企业。再加上信息技术发展，渗透到了各行各业，企业信息自动化程度越来越高，财务系统信息化程度也有了大的提升，对企业影响越来越大。新收入确认准则对收入确认金额和时点都有了新规定，企业进行收入确认工作操作时也发生了改变，这一变化直接影响到了财务报表披露的信息内容。在这一背景下，房地产企业旧有财务管理制度和体系，必然无法满足新政策下的财务工作需求。因此，房地产企业必须要与时俱进，根据新准则和企业发展现状，进行财务管理制度与体系改革，让财务制度和财务体系能够帮助企业适应新收入准则相关规定。此外，还要增加财务人员的培训，加入新收入准则相关规定，让其熟悉企业内部财务系统变化，能够迅速应对企业提出的新挑战，帮助企业迅速适应政策变化，完成旧收入准则到新收入准则过渡，有利于企业可持续发展。

3.3 优化财务管理人员配备

新收入准则在房地产收入确认方面，相较于旧收入准则有非常大的不同。如今新收入准则已经在全国范围内实施，财务管理人员所掌握的财务会计知识明显滞后，若不更新自身知识体系，就无法为企业提供更好的财务工作服务，无法帮助企业财务工作平稳有序进行。因此，房地产企业一定要加强对财务管理专业人员的知识培训，定期进行业务培训和高难度的考核。让财务工作人员有一定紧迫感，敦促他们快速熟悉新收入准则的相关规定，充分吸收理解相关内容，并且能够积极主动地对其中变化进行思考。同时，市场在不断发展变化，财务工作受市场变化影响很大，财务工作人员要及时更新财务知识是最基本的要求。此外，要加强财务工作团队职业道德建设，让全体员工有工作主动性，自主监督，严格按照新收入准则工作。

4 结论

我国财政部发布的新收入准则已经在全国范围贯彻落实，企业在两年过渡期内对新准则的适应情况直接影响着接下来的收入确认工作，甚至会影响到房地产企业未来的整体发展。房地产企业要把重点放在进一步更新和完善财务管理体系上来，并不断优化企业财务管理团队配置，更好地帮助房地产企业进行收入确认工作，从根本上促进了我国房地产企业的稳定、可持续发展。

参考文献：

[1]袁静.新收入准则对房地产行业的影响[J].经济论坛，2018（2）：67-68.