建设项目统一建筑面积计算口径的思考与实践

侯惟原 赵荣军

摘要：建筑面积作为一个技术经济指标广泛使用于建设工程项目中各个阶段，直接关系着各项社会生产活动的顺利进行。然而，当前建筑面积的计算执行着不同的标准，二者的差异性不仅对不同行政管理部门间的决策造成一定困扰，还容易引起企业对项目建设理解的矛盾，不利于项目的科学有效管理。因此，统一建筑面积的计算口径，对于破解建设项目管理中的难题具有重要现实意义。从当前建设项目管理领域涉及的两套建筑面积计算标准分析出发，剖析两套标准对行政审批管理的影响，并结合近年来机构改革情况，介绍南京市在统一建筑面积管理中的具体实践，对建设项目高效审批提供重要支撑，并为业界同行提供参考。

关键词：建筑面积;建设项目;审批;管理

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）11-0059-63 收稿日期：2021-09-24

建设工程项目从开工建设到完成不动产登记，通常需要经历设计、规划许可、施工建设、竣工验收、不动产登记等多个环节。涉及到规划、国土、住建等多个行业主管部门的协同配合，建筑面积是贯穿建设工程项目开发建设全流程的一个重要控制指标，其在项目管理与审批的各阶段发挥着各自不同的作用，是测算项目相关指标数据的依据。然而，建筑面积的计算口径在不同领域执行着两套不同的标准，二者的差异性一定程度上制约着项目审批认定及管理工作，尤其是在当前进一步深化机构改革的背景下，推行统一的建筑面积计算标准，有利于进一步推动“放管服”改革，推进政府部门科学高效行政，充分减轻开发企业的负担，为实现建设工程项目的高效开发建设打下坚实基础。

1 两套建筑面积计算标准分析

当前建设工程项目涉及的建筑面积计算涉及《建筑工程建筑面积计算规范》和《房产测量规范》两套标准，其分别对应规划建筑面积和房产建筑面积，二者的差异主要体现在以下几方面。

1.1 概念定义不同

规划建筑面积定义的是规划设计方案在某一区域内规划的各类建筑的建筑面积之和，也称为规划方案的“总建筑面积”。是由规划行政主管部门进行核定，主要用于规划许可、许可审批以及竣工验收时的规划条件核实。

房产建筑面积是经实地测量，根据房产测量有关规定进行测算，由房产行政主管部门和不动产登记机构审核，分为套内建筑面积和共有分摊面积。它与规划部门审批的容积率和规划相关建筑面积并无直接联系，但项目竣工后经规划核实，符合规划要求、属合法建造的房屋方可进行确权登记。

1.2 适用范围不同

规划建筑面积主要是为工程建筑造价、计算建筑房屋工程量、建设工程规划许可审批、竣工验收的规划核实等建设过程提供計算数据，侧重于项目的前期规划审批阶段，主要针对建筑单层面积及总体面积计算，是从规划层面对城市建设的考虑，其中的规划条件中计容建筑面积是测算土地出让合同中的土地出让金及项目规划许可证容积率的基础。

房产建筑面积主要是为不动产登记、房产交易、税费征收等提供重要依据，侧重于项目建设完成阶段，主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，无需考虑容积率问题。

1.3 计算规则不同

因为两套建筑面积计算标准对房屋各类建筑形式的认定方面存在差异，且计算规则有所不同，导致在住宅单层面积计量、标准层面积计算，以及走廊、封闭阳台、半地下室等的计算规则有所不同，常见的差异举例如下：

（1）关于层高/净高的认定。在《建筑工程建筑面积计算规范》中，规定“层高2.20米以上者计算全面积，2.20米以下者计算1/2面积”，而在《房产测量规范》中，则是“层高2.20米及以上计算全面积，低于2.20米的不计算建筑面积”。

（2）关于阳台的计算。在《建筑工程建筑面积计算规范》中，规定“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积”，而在《房产测量规范》中则为：“封闭阳台按外围水平投影计算;未封闭阳台、挑廊按其维护结构且有上盖的外围水平投影面积的1/2计算”等。

2 对行政管理的影响

正因为两套建筑面积标准间的差异，导致即使建设单位完全按照规划审批图纸建设，同一项目的房产建筑面积与规划建筑面积也必然会产生差异。此外，因建设单位在项目建设过程中常受主客观等因素的影响，不可避免的对项目做出一些调整，导致需反复到规划、国土等部门进行变更，从而对政府的行政管理工作也造成一定的影响。

2.1 造成城市规划设计控制性指标的失效

在城市规划中，常见的控制性指标包括建筑密度、建筑高度、容积率、绿化率以及公共服务设施控制等方面。其中的容积率是各项控制性指标中衡量土地使用密度的重要指标。政府部门对上述指标进行控制，有利于城市环境质量的承载力的保护，使得基础设施能够运行在合理区间，最终体现着城市运转的动态公平和统一。然而，因两套计算面积标准的不一致，导致一些建设单位在开发时，常采取“偷面积”等手段建设，满足对利润的追求，但会打破政府与开发企业间的利用平衡关系，造成政府部门收益的损失。

2.2 需制定一系列规定来界定房屋是否符合不动产登记要求

由于前期规划许可中楼幢测算与后期房产实测中的建筑面积计算执行不同标准，导致部分在规划核实（验收）规定实施前已竣工，但尚未申请首次登记的房屋在不动产登记时，需对房屋是否符合登记条件进行面积差异的界定。为此，不动产登记部门需出台一系列规定对二者的差异进行统一，以保障登记工作的顺利进行，但这样的操作无形中增大了登记部门的审查风险，不利于不动产登记的便捷高效。

2.3 造成项目是否符合土地出让合同要求的认定存在偏差

建设工程项目前后建筑面积计算标准的不一致，使得项目用地条件复核结果的存在差异，导致相关监管部门在行政决策管理中容易出现认识上的偏差，尤其是复核后仅有轻微差异的，按要求仍需要有关职能部门进行认定。但认定时间通常较长，且结果甚至会因经办人的理解不同而有所差异，从而产生不确定性。这不仅不利于行政审批制度改革的提速，而且容易引起企业的矛盾，间接影响政府的公信力。

3 统一建筑面积计算口径的具体要求

为破解建筑面积计算标准不一致所造成的困扰，加强建设项目建筑面积管理，南京市在前期充分调研的基础上，印发了《南京市建设项目建筑面积管理办法》（以下简称《南京管理办法》），于2017年7月1日开始施行。《南京管理办法》的出台统一了土地出让、规划许可和房产登记阶段建设项目的建筑面积计算标准。

根据要求，市行政区范围内建设项目在土地出让、规划许可、房产登记阶段所涉及的建筑面积计算，均统一按国家、省、市房产面积测量的规范执行，并针对建设项目管理的土地出让、规划许可、房屋测量、规划核实等阶段，对建筑面积管理做出具体规定。

3.1 规划许可阶段

实行“自行申报制”，即建设单位按照土地出让合同约定的建筑面积或者容积率，根据《南京管理办法》中规定的相关面积计算规范自行计算建设项目建筑面积申报规划许可，并書面承诺其提供数据的真实性承担相应法律责任，规划行政主管部门不再计算和复核建筑面积，直接依据建设单位申报的建筑面积依法核发建设工程规划许可证。

3.2 规划核实阶段

规划行政主管部门通过核对房产实测成果，如超出规划许可建筑面积，规划行政主管部门出具具体规划认定意见，由建设、国土、城管行政主管部门依照各自职责进行确认和处理。

针对建设项目未按规划核准图施工，造成超层高、超尺寸等不符合规划的情形，制定了相应的折算超建建筑面积的标准。以住宅为例，如层高超过3.6米，计算地上建筑面积时，每超出2.2 米，则该层建筑面积按该层实际建筑面积增加1倍计算，不足2.2米的，该层建筑面积按该层实际建筑面积增加0.5倍计算。

4 经验总结

《南京管理办法》的实施，不仅提升了企业建设项目前期审批各环节的办理效率，避免建设工程项目方案审定工作的来回修改，规范了建设单位的建设行为，而且在后期不动产登记中，使得登记部门对建设施工过程中产生的不一致的情形进行认定的风险得以大大降低。通过明确超成超层高、超尺寸的折算超建建筑面积标准，让行政管理更加标准化。

随着近年来机构的进一步整合，实现了土地出让、规划设计、审批许可、竣工规划核实和不动产登记职能均归于规划和自然资源局，对于规划核实阶段遇到的问题，从原来不同政府机构间联系变成了同一机构不同部门间的沟通，实现了项目全流程的精细化管理。

以建设项目的用地条件复核为例，机构整合后，仅需对房产测绘面积与规划面积的一致性进行核实，并对土地用途进行认定，对于出现的土地用途与土地出让合同约定不一致的，只需采用内部联系的方式即可与规划部门进行确认，大大减少了办理时效。

5 结语

统一建筑面积计算口径是实现建设项目有效管理的重要举措，南京市在统一建筑面积计算标准下审批建设完成的项目，不仅方便了企业建设项目审批各环节的办理程序，减轻了建设单位的负担，而且约束了建设单位的行为，有效地控制了项目建设中与规划不一致情形，保障了规划核实工作的顺利开展。从行政管理的角度看，实现了行政管理从“程序上简化、过程中监督、结果上把关”的效能改革目标，在简政放权的同时实现相关的有效监督，从而保证社会经济建设的持续稳定。

参考文献：

1.连夏晖.新时期房地产项目不动产登记中建筑面积问题的探讨.住宅与房地产.2020.12