我国房地产业的融资渠道现状和对策研究

摘要：为了能够解决目前我国房地产业的融资渠道现状和对策，在本文之中将对融资渠道相关理论概述进行全面的分析，之后对于我国房地产融资渠道存在的问题进行阐述，并且对于对策研究和政策建议进行提出，希望能够给予大家一些启发。

关键词：房地产行业;融资渠道;金融市场

1绪论

1.1选题的目的和意义

目前我国房地产金融市场发展还是比较缓慢，房地产融资渠道还是有些欠缺的，由于房地产是我国经济的重要组成部分之一，是一个很需要资金的行业，其开发资金来源主要是以银行贷款和自筹资金以及定金和预付款为主，融资渠道的单一性引起企业资本结构的不合理，进而影响我国房地产企业的良好，有序地发展，这样研究房地产融资渠道是非常有必要的。

2融资渠道相关理论概述

2.1选择融资渠道遵守的原则

2.1.1融资总收益要大于融资总成本的原则

房地产业的融资，在考虑其融资时，要站在全局的角度来考虑融资的成本和带来的效益，看看带来的收益是否会大于所具有的成本。如果成本高于带来的效益的话，这融资活动就应该停止。

2.1.2选择最佳的融资时机的原则

在积极充分发挥主观能动性的基础上来考虑融资的时机，积极寻找与企业内部因素相配套的外部环境，所以在合理考虑各种出现会影响融资的因素基础之上，首先主观能动性要发挥，其次融资的决策要符合时机，最后要在制定决策时要把眼观放在更长远。

2.1.3降低公司融资成本的原则

如果是要考虑融资风险成本，在融資中产生的资金费还有管理费用以及发生的杂费等这些费用组成了融资成本主。融资渠道对于企业的选择考虑最重要的因素就是融资成本和其融资的效益。因此，所以企业在考虑哪些融资渠道是自己需要的就得先考虑哪个融资成本较低。

2.1.4融资不影响公司控制权的原则

企业的某些控制权或者是整个权利的失去很有可能是融资造成的。而且企业的正常生产活动经营也会受到此影响，更厉害的是会使企业的利润划分受到影响，更进一步影响企业员工的利益。因此，企业的控制权时选择融资渠道的主要考虑因素，这样才能有更好的发展。

3我国房地产融资渠道存在的问题

3.1融资渠道单一

银行信贷还是我国房地产业选择融资渠道更偏向性的一方，还有一部分是股权融资和发行债券。银行的贷款是房地产业发展的强大后盾，也是房地产业需求资金的主要来源。而在当前背景下我国对房地产业的宏观政策调控下，使得房地产业的资金来源更进一步缺乏，加快了房地产业融资渠道的速度。

3.2融资渠道缺乏创新性

外国的房地产融资渠道是不断地变换，而且还是很有创新的，是根据情况来选择的，在这些融资渠道中的银行信贷，股票融资和债券融资是传统型的外，它还包括国内没有的融资渠道，如房地产信托基金，海外基金、信托证券等渠道[1]。

4成因分析

我国房地产上市融资渠道之所以出现这样现状， 主要受我国房地产市场发育程度，房地产自身特点，金融市场和房地产金融体制的影响。而本文通过内部和外部因素来进行成因分析。

4.1内部因素

内部因素主要包括有房地产自身的具有的特性和房地产自身的特有的缺陷。

4.1.1房地产自身的缺陷

房地产很受国家政策和市场的影响，从而导致房地产业绩不稳定， 抗风险能力不是很强， 在竞争中处于劣势， 自有资金不足和担保抵押不落实， 缺乏企业规划、融资信息， 抑制了房地产企业的融资能力。

4.1.2房地产的特点

房地产项目的开发很大程度是以资金做后盾的，这也是房地产需求大量资金的特性决定的。但是房地产的项目具有建设的时间长，要投资的规模也是很大的。这些都说明了房地产的建设要很多资金来支持，且建设的时间也长，更需要银行的贷款支持的。对房地产企业来说，相对于直接融资所需的各种审批环节、复杂手续以及较高的融资成本，通过银行获取信贷资金是各种融资渠道中最直接、最方便和成本最低的途径。房地产上市公司的规模较大，土地多，从而这也就造成了我国房地产上市公司融资渠道单一，主要以银行为主。

4.2外部因素

外部因素主要有房地产市场体系、房地产市场发展程度、房地产金融工具等因素。外部环境表现为资本市场体系不完善， 信用担保体系不健全， 社会信用环境不佳， 税收障碍， 房地产服务体系不完善， 法律法规不健全， 房地产企业发展基金、融资公司、风险投资公司发展缓慢等。

4.2.1房地产金融市场体系不健全

在国外上市融资是非常重要而且比例也很大的，但是在我国此融资渠道比例不是很大。房地产的各种融资渠道正是受到证券市场不成熟的影响，至今都不能有较大的发展，这使企业在融资渠道上过于单一地间接融资，既加大了企业财务风险又给经济运行带来金融风险。而当前我国的股票债券市场没有与房地产市场很好的结合一块。房地产上市融资还有很大一部分是来自上市融资和债券融资，但是我国的股票市场不稳定，波动很大。而且股价也受公司的信用度和形象的影响，只有规模大的，信用度高的房地产上市公司，其融资方式才会在这占很大一部分。所以我国房地产上市公司才股票融资和债券融资这方面只是占了一小部分[2]。

4.2.2房地产市场发展的程度不是很成熟

国外的房地产业发展的是比较早的，而且是非常成熟的，虽说我国的房地产业的发展很快的，但是比较晚的。对于我国的发展很依于房地产业的发展，但是没有一个较好的有关房地产业的规定和政策，这样我国房地产业的秩序也是很良好，这些都是没有国外房地产的融资渠道多样化的原因之一[3]。

4.2.3我国房地产金融创新工具稀缺

在我国房地产业中，没有根据现实的情形来发展不同的贷款种类，这也是我国的房地产金融工具缺乏创新，这样导致了我国房地产业的融资渠道毫无创新，基本上是遵照以前的融资渠道[4]。

5对策研究和政策建议

结合上述所分析的原因，站在国家政府和金融机构的立场上，针对外部因素而提出的对策。应该完善房地产融资法律法规，建立健全的政府支持体系，着力解决金融信用缺失的问题，健全金融监管的专门机构。

5.1国家政府采取的措施

5.1.1完善房地产金融法律法规

为了我国房地产业的融资渠道具有多样化要不断健全我国房地产业相关的政策和规则，可从两方面入手：一是当前我国的相关房地产政策要不断健全;二是要不断加强我国房地产业新的政策探索。

5.1.2政府积极引导，完善房地产企业融资体系，完善相关的法律制度和经济制度

为了我国房地产业金融市场的良好的发展，这就得要促进我国房地产业金融制度的的变换，而且还要有选择的余地和灵活。政府的支持是新加坡的房地产证券市场很成熟的原因之一：一方面政府出面来支持;另一方面减免税收，这些提高了房地产投资者的积极性。可见，房地产业的金融的发展很大一部分要有政府强力的支持和政策的出台调节。

5.1.3明确规定房地产证券化上市标准与细则，加强人才培育

其中有个很新颖的融资渠道是房地产证券化房地产证券化，而且它还包括很多方面，如地产、评估、法律等方面，需要有理论和实践操作相结合的经验型的人才，这样才有可能在较短的时间里建立专业型的团体。因此，人才培养就显得很重要的，专业人员的专业素质也显得很重要。要传播证券化的的相关知识，培养高层次的专业人才，还可以选拔优秀的人才与国外交流，熟悉国外的房地产证券化的知识，对其各种类型有所了解。

5.1.4解决金融信用缺失的问题

还有就是要建立起一个金融信用的体系，其中包括有一些信用的记录，评价，中介等内容，而且对于金融信用要修改很完善，如征信法、信用控制法、失信惩罚法等。所以说，有一个非常健全的融资信用体系可以促进房地产业的发展，也可以促使房地产业的融资渠道多样化的发展，从而完善和健全金融体系有很大的历史意义。

5.1.5健全金融监管的专门机构

首先，在监督方式上，主要以合规性监督和非现场检查的方式;在监管效率上，应有明确的时限要求;在监管力度上，要真正做到公平的原则;其次，为了充分发挥其作用，必须要根据新的发展形势作出判断，建立健全各金融行业的自主性的团体;最后，建立健全金融機构内部控制体系。

5.2金融机构采取的措施

5.2.1建立科学的投资决策机制

在房地产业的融资渠道中扮演着重要的角色是金融机构，而为了使得房地产以健康的姿态发展，只有银行充当房地产业的主要融资渠道的作用。所以银行有这样的功能必须要建立一个科学合理的房地产投资决策机制。在开发项目之前，银行必须对这些项目进行科学合理的分析，这也是为了减少融资风险和不必要的损失。由于房地产业的开发项目需求的资金量很大的，而且时间也很长，所以金融风险也是很大的。这就使得银行这类金融机构要培养高素质的房地产风险分析专业人员，建立一个科学的分析体系，而且这也要对房地产的信息进行反馈，为信贷提供依据，也为房地产融资渠道提供对策。所以，一个科学合理的投资体系是对金融机构很重要的，这也是为企业负责。

5.2.2必须加快房地产金融工具的创新

为了增强控制房地产业的融资风险，必须加快融资工具的创新，比如：信托等融资工具，积极提供资金的支持，促进我国房地产业的健康发展。还有就是要在我国的现实情况下和经济发展程度下，借鉴国外的融资渠道，针对融资工具的多样化，研究创新问题，这也是为了我国房地产业提供很多机会，拓宽我国房地产业的融资渠道。

5.2.3积极吸引外资加入我国的房地产金融投资市场

在国外，有很多房地产融资渠道是与投资金融机构结合在一块的，而且是很成熟的方式，这样不仅有利于完善房地产融资渠道的，我国也可以借鉴这样的的方式，这样可以促使自身的管理水平，提高投资的效率，所以说积极吸引外资对于我国房地产业的融资渠道完善有着重大意义[5]。

6结束语

本文研究，得出我国房地产业的融资渠道单一，主要以银行贷款为主，融资渠道缺乏创新。作为国家和金融机构，应该采取积极的措施来解决此现状。而房地产业的融资要考虑到资金的需求量，还有其自身的条件和成本，效益等情况，有利于企业的财务管理。

参考文献

[1]梅霖、陆惠民.房地产融资渠道分析[J].建筑管理现代化，2004，（5）：20-25.

[2]宋清华.金融风险管理[M].北京：中国金融出版社，2003：1-12.

[3]ChinaVenture 投中集团.房地产企业陷融资困境债券与增发成重要渠道.和讯房产网，2011，（3） ：33-34.

[4]陈晟.2011年房企融资图示，私募基金暂不受控[J]. 福布斯中文网，2011，（8）：54-55.

[5]侯浙珉.关注引导住房消费， 培育新的经济增长点的若干问题[J].住宅与房地产，1997，（7）：70-75.

作者简介：刘锋，（1988.11-），男，汉族，江西南康，江西省地质工程研究中心，中级会计师，本科，会计与财务管理分析。