“广州国际文化中心”项目可行性分析

2021-03-19廖俊君广东出版置业投资有限公司

环球市场 2021年4期

廖俊君广东出版置业投资有限公司

随着我国综合水平的增强，在国际上占有了越来越重要的地位，国外与我们的交流与合作也越来越多，我国沿海城市的发展也越来越好。故开发“广州国际文化中心”项目是时代发展的需要，该项目可以将粤港澳文化集于一体，成为粤港澳大湾区文化教育交流中心的载体，全面推动三地文化教育的互利合作，打造粤港澳文化产业集聚平台，承担加快对接国内外文化市场、促进文化产业高质量发展的历史新使命。

一、“广州国际文化中心”项目可行性

（一）宏观市场环境

如今中美贸易战持续升级。中国在货物贸易出口领域具有比较优势，但是在技术知识领域，仍较为薄弱。中国的货物贸易对美国是顺差，服务贸易对美国是逆差，这是中国在全球贸易中的地位，亦是目前现状问题。而项目建设更需有足够吸引力、档次品质等绝对优势来留住企业客户群（见表1）。

中美贸易摩擦预计将对出口依赖性较大的中国企业造成较大的负面影响，但同时“一带一路”倡议给上述企业提供了新的市场机会。“一带一路”倡议吸引沿线超过65个国家参与到这个涉及约8万亿美元的基础设施建设及经济发展的宏大计划中，这些国家快速增长的需求对于中国出口商而言孕育着巨大的潜在机会。而广州的内外航运和贸易长盛不衰，未来有望成为泛珠三角对接“一带一路”的最重要出海口。近年来广州与“一带一路”沿线国家的经贸交往日益密切。同时“粤港澳大湾区”被正式写入政府工作报告。湾区内各城市优势互补，协同发展，将共同把粤港澳大湾区打造成为国际一流航运中心、贸易中心、金融中心、全球科技创新中心。近年随着国家提出宏观发展战略重视背景下，整个粤港澳大湾区发展将广州琶洲提升至重点发展的环节当中，起到至关重要的作用，同时给项目的高端定位奠定了基础。

（二）物业市场研究

近几年，广州各商务区写字楼空置率呈下降趋势，而琶洲商务区由于租金相对优惠，项目品质良好，且周边配套不断完善，推动该区空置率环比下降，空置率下降仍然保持着良好态势。另外，第二季度广州甲级写字楼平均租金保持上涨趋势。同时随着更多企业的升级搬迁，《粤港澳大湾区发展规划纲要》的正式颁布吸引更多投资者及企业积极在广州寻求发展机会，基于琶洲商务区不断完善的配套设施以及逐渐浓厚的商业氛围，琶洲商务区的写字楼空置率预期将继续下跌，稳定于广州各商务区空置率平均水平。目前琶洲甲级写字楼需求旺盛，空置率稳步下降。现有租户以房地产、金融、贸易、专业服务等，租户结构丰富，陆续有TMT（科技、通信、数字新媒体）、文化娱乐、电商企业签约入驻逐渐增多。而本项目具备开发高档甲级写字楼物业的优越的区位条件，且顺应了琶洲商务区未来发展的趋势，但考虑到未来琶洲商务区写字楼项目供应量大、竞争激烈的情况，建议本项目在写字楼定位和运营策略上强调差异化，尽量避免同质化竞争。

同时受商圈成熟度处于起步阶段的影响。目前琶洲商业物业租金水平较低，底商租金略高于同栋写字楼水平。从售价水平来看，商业物业售价显著高于同期写字楼和公寓售价，说明投资者对未来发展充满信心，未来商圈发展潜力巨大。完全符合本项目的发展适宜以配套型商业为主，为项目及周边办公人群提供商业配套。此外，优越的交通规划配套，提高了本项目的商业辐射力，因此项目也具有发展目的型商业的条件与空间。

（三）项目本体分析

本项目位于琶洲A区AH040245地块，占地7,671平方米，计容建面约12万平方米。但是项目所处的琶洲A区交通便捷，拥有公路、轨道、水路三位一体的立体交通优势（见图1）。

图1 项目区域交通规划

同时本项目所处地块周边的已入市项目有广报中心、宝地广场、中国移动广州信息大厦、邦华环球贸易中心等甲级写字楼以及其他配套商业、酒店。地块的东、西、北部均有相应的未开工、已开工项目，预计将在未来5年（2019-2023年）内入市。预计未来入市项目以企业总部为主，企业类型涵盖有矿产、通信、服饰、互联网与电商。

（四）项目发展定位

根据项目建设的自身优势、市场需求现状和相关部门对项目的建设要求，将本项目定位为：“广州城市文化新标杆、粤港澳大湾区文化创意新高地和国际文化企业总部新集群”。产品标准定位为：具有国际水准的、华南地区领先的高品质超甲级写字楼”。项目拟引进国内外知名文化相关企业进驻办公。项目配套有超大体量的复合型特色品牌书店，打造“永不落幕的南国书香节”“新年读书会”等系列文化活动，为广大群众提供丰富多彩的公共文化服务，将成为琶洲全球智慧城市示范区一颗璀璨的“文化明珠”，也将作为粤港澳大湾区文化教育交流中心的载体，全面推动三地文化教育的互利合作，打造粤港澳文化产业集聚平台，承担加快对接国内外文化市场、促进文化产业高质量发展的历史新使命。

二、项目建设方案

（一）建设前提

该项目客群结构高质量发展，随着近年来琶洲产业规划发展深化调整及粤港澳大湾区的提出，未来本项目面向的目标客群是金融、高科技和互联网、专业服务业、文化媒体等。这类型企业对甲级写字楼的租赁需求和承租能力强，有逐步往高端追求商务品质的发展趋势。为满足高端客户商务接待的需求，其要求办公物业产品的硬件设施标准高，包括电梯、写字楼大堂、空调系统等，大厦配套设施也应逐步完善。

周边竞品差异化发展，未来五年琶洲写字楼供应体量较大，根据目前了解周边竞品情况来看，现存早期的写字楼形象一般。随着近三年入市的邦华环球中心、宝地广场及广报中心等，这类项目由于聘请了专业设计单位打造，写字楼建筑高度形象档次以及电梯分区等硬件设施有显著的优化改善。但对于琶洲地区而言，整体还存在提升的空间。本项目打造文化新地标的差异化发展，档次定位在甲级写字楼中最高水平，可获取高端用户的青睐。

（二）设计方案

该项目方案灵感源自中国传统文化，建筑造型呈现书籍堆叠形态，书本高度不一，堆叠至峰顶，最终呈现出书山形态，意欲表达中华传统谚语：书山有路勤为径。围绕书山这一主题，建筑退台采用中国传统建筑中常用的三级模数的台阶设计手法，传达知识是人类进步阶梯的真理。退台设计了一系列花园，形成垂直园林体系，提升了建筑的标志性形象，实现了知识与自然的密切联系。同时还采用了节能绿建、幕墙系统等原理。本项目设计方案提供不仅较好的设计外观，还有较高实用率。