浅析某幼儿园资源调整项目实施要点

0 引言

近年来，由于上海浦西中心城区重大工程拆迁和旧改项目征收安置，浦东新区导入了大量人口，再加上外来人口的涌入，中小学学生和幼儿园适龄学童逐年快速增长，造成了浦东新区校舍严重短缺。为缓解这一矛盾，浦东新区教育局在全区范围内千方百计寻找合适的房屋，对其进行相应的修缮以补充教学用房，并称之为资源调整项目。这些房屋大多建造于上世纪八九十年代，设计图纸和施工资料缺失，且房屋常常存在结构改动和搭建现象，因此，这类修缮工程不仅有常规的学校修缮工程特点，还有自己的不同之处。本文以某幼儿园资源调整项目为例，介绍该类房屋在修缮中的注意事项和相关经验，为同类项目提供一定的借鉴作用。

1 工程概况

某幼儿园房屋为三层砌体结构房屋，建造于1985 年，原设计单位和施工单位不详，原始设计图纸和施工资料缺失。

该房屋建成后曾作为托儿所使用，本次装修前，其一层西侧为社区服务中心（不属于本次装修范围），东侧为某单位办公室，二三层为该单位员工宿舍。

根据浦东新区教学资源调整计划，该房屋东侧装修后拟作为其相邻幼儿园的扩班教室使用。

2 项目实施情况

2.1 检测情况

针对该房屋原始资料缺失的情况，学校委托专业检测单位对其进行了建筑结构测绘和结构安全检测。该房屋底层及二层测绘平面图如图1 和图2所示，房屋检测主要情况如下。

（1）房屋建筑平面呈矩形，坐北朝南，其中部为走廊，走廊南北两侧为房间，楼梯间位于房屋中部北侧。

（2）承重墙均为240 mm 厚中型混凝土砌块墙体，楼屋盖均为预制多孔板，纵墙承重，一层和三层墙顶设有圈梁，一～三层均无构造柱。

图1 底层建筑平面测绘图

图2 二层建筑平面测绘图

（3）房屋整体倾斜率未超过相关规范限值；主体结构未发现有因承载力不足或不均匀沉降所引起的明显开裂及变形现象；部分门窗洞角墙体有温度裂缝，部分墙体和平顶有渗水现象。

（4）房屋南侧为悬挑阳台，其阳台纵墙一～三层均开有较大的门洞。经验算，除一层和二层南纵墙受压承载力不满足要求外，其余墙体受压承载力均基本满足要求；一～三层墙体高厚比基本满足要求。

（5）该房屋东北侧有简易搭建棚子，屋面采用彩钢板，承重构件采用轻钢龙骨，龙骨两端分别与房屋山墙或围墙通过锚栓和锚板简易相连。搭建棚子屋面彩钢板严重锈蚀及渗水，轻钢龙骨明显变形，龙骨与墙体连接节点锚栓局部松动滑脱，节点处墙体砌块有开裂破损现象，存在安全隐患。

2.2 设计情况

根据学校的功能要求，改造后的房屋一层走廊南侧主要为活动室和午休室，北侧为厨房和仓库；二层和三层走廊南侧主要为活动室和午休室，北侧主要为餐厅和会议室。

针对上述要求，设计单位对该房屋平面进行了重新布置：将原宿舍轻质分隔板墙被拆除，横墙中部局部新开门洞，满足了幼儿生活单元的功能布局；原南纵墙墙肢较短，进行了补砌和加固，以弥补原有房屋结构的缺陷；东北侧原简易搭建棚子进行了拆除，并对破损砌块进行了修复，消除了搭建部分的安全隐患。

该房屋为既有建筑，装修前其平面布局有部分地方不满足幼儿园的设计要求。如根据《托儿所、幼儿园建筑设计规范》（JGJ 39—2016）（2019年版）[1]，幼儿园建筑宜按幼儿生活单元组合方法进行设计，各班幼儿生活单元应保持使用的相对独立性；幼儿生活单元应设置活动室、寝室、卫生间、衣帽储藏间等基本空间；楼梯除设成人扶手外，应在梯段两侧设幼儿扶手。

另外，根据《建筑设计防火规范》（GB 50016—2014）（2018 年版）[2]，公共建筑内每个防火分区或一个防火分区的每个楼层，其安全出口的数量应经计算确定，且不应少于2 个。

根据上述情况，设计单位在活动室和午休室旁设置了卫生间，卫生间水管先尽量集中到总管，再下穿楼板，以减少预制多孔板的开洞，并在预制多孔板下增设钢梁，减少预制板的跨度和分担一部分预制板的荷载；在楼梯梯段增设了扶手，在休息平台增设了栏杆；该房屋只有一个楼梯，设计单位在走廊尽头增设了一个室外钢楼梯，以满足消防逃生通道的要求。

2.3 施工情况

施工前，设计单位对施工单位进行了设计交底；施工单位根据设计图纸编制了施工组织方案。

施工中，施工单位严格按照施工方案进行施工，并结合施工进度，安排设备、材料、劳动力进场，充分利用最大工作面；根据工期要求倒排工序，紧盯关键线路，坚持“今日事今日毕”的工作原则，每天完工后检查当天工程量完成情况，未完成部分采取有效措施予以补救，确保总进度的实现；实施施工质量全程动态监控，对每周工程例会中提出的质量问题及时进行总结和补救。

2.4 园方、代建及监理单位

园方作为该房屋的使用单位，对装修方案提出了许多建设性意见，包括设计图纸中未考虑到的一些细节，如：两园区连通过道墙面刷统一颜色的涂料，地砖需考虑防滑，甲级防火门设置门套；房屋底层室外走廊与室外地坪间设置二级台阶，入口处台阶考虑增设踏步，以降低原来踏步的高度，其余台阶处增设不锈钢栏杆；围墙立柱刷新涂料，保证两园颜色统一等。

代建单位积极协调各相关单位，组织召开工程例会及专题会议，保障了项目的顺利实施。

监理单位对施工单位提交的施工组织方案和原材料产品质量证明文件、合格证等资料进行了审核，对施工单位的施工质量、进度、安全和文明施工等情况进行监督和检查，以确保装修工程质量。

3 项目实施中的一些经验

该项目目前已顺利按时完工，保证了幼儿园的正常教学活动。通过该项目的管理，积累了以下经验。

3.1 项目管理方面的经验

建设单位作为装修工程的主体单位，应积极参与到项目的各个阶段，把控项目实施的总方向，确保项目实施效果符合预期要求。在该项目中，幼儿园园方从方案设计阶段就积极提出自己的建议，在施工阶段，经常视察工地现场，并留意到许多细节问题，为项目的圆满完成发挥了重要作用。

代建单位作为建设单位的代理人，在项目实施过程中，应合理组织协调各相关单位，贯彻落实相关具体要求。本项目中，代建单位积极沟通各相关单位，保障了项目的如期完成。在房屋测绘与检测阶段，督促检测单位首先完成测绘图纸并提供给设计单位进行方案设计，并尽快完成检测报告，缩短了总周期；在施工阶段，积极沟通园方、监理单位、设计单位与施工单位，就发现的问题召开专题会议，及时解决有关问题。

3.2 工程实施方面的经验

不同于常规的学校房屋装修，资源调整类项目在装修时存在许多客观问题，尤其是使用功能多次改变的房屋。因此，相对于常规的装修，此类房屋装修有以下特点。

（1）大多存在搭建和改建现象。①此类房屋常常设计图纸和施工资料缺失；②在使用过程中，曾租借给不同单位，进行过多次装修；③装修时大多存在搭建或对原有房屋结构进行过拆改。因此，在装修前必须委托专业检测单位对房屋建筑结构进行检测，对房屋结构现状进行评估；改造时原则上须对违章搭建部分予以拆除，对存有安全隐患的部位采取加固措施，对结构损伤部位予以加固修补。

（2）为满足装修后的功能需要，此类房屋建筑和结构常需做微调：不同的使用单位有不同的需求，此类房屋因经历过多个使用单位，房屋的建筑布局也进行过多次调整，结构也可能进行过多次改动。在对检测时发现的问题进行整改后，在设计阶段，如因功能需要，确需再次对原结构进行局部改动时，应对结构整体性能进行评估，并应采取有效的加固措施，避免降低房屋结构的抗震性能和安全承载能力。

（3）幼儿园房屋有许多特殊要求，需注意细节设计：为满足幼儿的生活安全，保障幼儿的健康成长，幼儿园房屋对护栏、室内设计、采光、色彩等都有具体要求。既有建筑在进行装修时，应尽量满足相关规范的要求，并根据项目的实际情况，对可能影响幼儿安全的部位进行防护，对有条件美化的部位进行优化设计，为幼儿提供一个安全、美观、适用的生活环境。

4 结语

不同于常规的学校房屋装修，资源调整类项目房屋前期因缺乏统一的管理和维修，该类房屋大多存在搭建和改建现象。在对该类房屋进行装修前，应委托专业检测单位对房屋进行检测，掌握房屋的结构现状，排除房屋的安全隐患。设计单位根据园方的需求和房屋的检测资料，对房屋进行设计，在满足功能、建筑防火等要求的同时，应特别注意细节的设计。建设单位应积极参与到项目的各个阶段，把控项目的总方向；代建单位应积极沟通各相关单位，确保项目如期完成预期目标。